摘要：2017年即將過去,用“冰封”來形容即將過去的一年似乎并不為過:截至12月24日,在還有7天的情況下,北京樓市成交量低迷已成為定局:合計住宅簽約量只有26253套,預計全年只有2.65萬套,這也是北京樓市網簽以來的歷史最低值,同比下調45%。

從成交金額看,1750億的住宅市場簽約額也是最近3年的最低值。庫存數據只有5萬套,也刷新了歷史最低紀錄。而在二手房市場上,將近90%的成交房源價格下跌。

然而,就在這樣的淡市中,有買房人提出不同意見:“難道我遇到的樓市是‘假樓市’?為什么2017年我想買的幾個樓盤根本買不到?”剛需人群買不到政策房中的限價保障房,改善人群買不到市場上的限價商品房。

確實如此,正如股票市場,熊市也會有牛股。2017年,樓市出現了諸如中國璽、中駿天宸、泰禾麗春湖院子、華潤城、華僑城和園等一房難求的“神盤”。而他們熱銷的最重要的原因,無一例外是銷售價格由于政策限價而遠遠低于他們周邊樓盤價格。至于屬于保障房范疇的限價房,則即將成為歷史,自住商品房將成為它的替代者。

專家預測,2018年,樓市仍將延續2017年的態勢,限購限貸政策仍然不會松動,市場依舊“冰封”,一房難求仍然會一房難求。

淡季里的熱銷房

今年北京樓市的銷售冠軍之爭,雖然還有三天到年底,但冠軍歸屬已經毫無懸念,招商地產中國璽將有望打破50億元銷售大關,成為繼2013年和2016年之后第三個單盤一年超過50億元的北京銷冠軍。

而排名第二的如果不出意外,將是昌平別墅項目泰禾麗春湖院子。而它也將成為另一個銷冠:別墅市場。

這兩個樓盤都跨越了930和317兩大調控節點,并非房地產順風順水的市場周期,贏得了銷售奇跡,除了戰略與銷售策略之外,價格是至關重要的因素。

中國璽為少見的二環邊內城項目,2015年拿地的樓面價為5萬元/平方米左右,周邊二手房價格已經達到10萬+,但是受到預售價格管控影響,開發商不得不大幅調低預期,以7.95萬元/平方米的均價取得預售許可,在“8萬元”紅線之下擦網通過。從價格橫向對比來看,周邊的二手房都處在8萬元/平方米左右,但無論是使用年限和產品品質都無法與中國璽相提并論。

這種樓盤就是目前被稱為“市場限價房”的代表樓盤:一、樓面價高,市場價格期待高。二、當時政策限制,不能超過8萬/平方米紅線。三、周邊競爭樓盤少,價值稀缺。

這樣的樓盤自然受到追捧。已經經過十幾年市場教化的買房人自然知道其中的價值所在,因此,中國璽兩次低調的開盤,直接提前鎖定2017年樓市銷冠軍。

據中國璽營銷負責人介紹,被限制的價格,未來會在二手房上補漲。我們的客戶都是高端改善人群,無論從自住還是從長期持有來看,它的價值遠遠大于它體現出的價格。

而另一個別墅領域的銷冠麗春湖院子,價格一樣“親民”,將近3萬元的樓面地價,5萬多元的單價。一改別墅端著架子賣的傳統風格,直接將別墅產品進行了高周轉運營。

據泰禾集團營銷部門負責人介紹,價格合理與客戶定位的反邏輯是成就麗春湖院子的兩大主因。

說到客戶定位,相關負責人解釋,別墅的價格從單價來說再“親民”,總價還是擺在那里的,它的客戶一定是要有實力的,因此,“我們選擇的客戶就是那些認為2500萬不貴的人群”。經過充分調研和客源判斷,他們認為海淀客戶具有更強的購買動機和資金實力,其中最關鍵的機會在于,海淀已多年沒有低密度產品的新增供應,存在大量而有效的潛在需求。最終,麗春湖院子超六成客戶來自于海淀,后期朝陽客戶又占據剩余大半。互聯網新貴、科技精英、企業高管等高知高智客群成為麗春湖院子的核心業主構成。

2017年截至12月24日的北京銷冠排行榜:從項目看,超過10億網簽金額的住宅合計有55個,其中有15個項目超過20億,超過30億的有6個,銷售額最高的項目是中國璽,簽約48.82億。有望在2013年和2016年后,北京再次出現銷冠超過50億的簽約。排名第二的是泰禾麗春湖院子,也是別墅項目的銷冠,簽約46.5億。排名第三的是亦莊金茂府,簽約40.06億。第四是景粼原著,簽約39.38億。第五第六分別是泰禾昌平拾景園與首開華潤城。

逆勢將成為檢驗大企業的試金石

在兩年前的上海,孫宏斌在談到擴張時顯得非常謹慎。當記者問起是否也要向千億房企發起沖擊時,他貌似低調地表示:飯要一口一口吃,扎扎扎實實做事,不去想千億的事。言猶在耳,兩年后的今天,孫宏斌的融創集團,已經一躍成為“碧恒萬融”中的一員,千億目標早已拋在身后。事實證明,市場越是低迷,越容易使一些企業做大。

在2017年,北京商品房市場中,2760億的總銷售額,是由472家房企創造的,龍頭房企的市場占有率越來越高,盡管市場進入了冷靜期,但市場集中度卻不斷提升。排名前20的項目成交額已占到商品住宅總成交額1/3,而同樣的數字在2016年和2015年僅是1/4。其中,開發商集中度提升得更加明顯,北京萬科以在售30個項目,簽約銷售額307.5億排名市場第一,市場占有率超過10%,整個市場前10名開發商合計市場占有率達到49%,而在2016年,排名前10的開發商合計市場占有率僅為35%,預計未來在調控不斷升級的情況下,市場集中度仍將繼續提高,優勢開發商、優勢項目將成為市場主力。

有31家企業發布了11月銷售業績,雖然調控持續出臺,但房企銷售依然處于歷史的最高峰。從目前數據看,公布銷售業績的企業2017年刷新銷售額歷史最高紀錄已成定局。11個月標桿房企已經全面完成年度任務,基本全部超過了2016年全年。

從這31家企業看,包括萬科等多家企業已經突破4000億大關,超過千億的十幾家。

標桿房企的銷售業績、利潤上漲速度均超過行業平均水平,龍頭房企的市場占有率上漲。2016年,具有品牌優勢、布局優勢、資源優勢、開發能力優勢的標桿企業通過兼并收購、買地產股來增加土地儲備,并布局多元化投資。從部分熱點城市看,雖然調控發力,市場明顯萎縮,但部分龍頭房企的市場占有率明顯上漲。

2018年樓市三大買不到

大多數房地產研究人士都認為,2018年,樓市的整體格局將會延續2017年的態勢,限購限貸政策仍然會堅決執行,二手房價格不會有太大浮動,新房市場仍然會存在兩極分化:要么賣不動,要么買不到。

新房賣不動的原因有兩種:

首先,以舊換新路徑卡殼。

張先生看上了一個學區房,總價在1600萬左右。他手里有600萬首付,剩余的1000萬要通過賣舊房才能湊足。而從去年7月份開始,張先生就在幾個大型二手房中介門店將舊房掛出,由于是亞運村的房子,而且還有學區資格,放在去年房子單價11萬/平方米。而從掛出的那一天起,直至12月,降至9萬元/平方米也無人問津。而新房開發商給他三個月的期限也即將到期,因此他不得不放棄。這就是目前買賣房連環套出現卡殼的原因所在。

其次,新房價格普遍高于周邊二手房,競爭太過激烈。

位于石景山一個國企的商品房樓盤,價格也不貴,在地產營銷人眼中,這樣的樓盤一定是日光盤,但最近卻傳出了降價的消息。原因就在于,它所在的區域競爭樓盤太多,同時又遇到從去年開始的各項調控政策,大家都不好賣。別人都是現房,它是期房,大家根據他的價格來調整自己的價格。

那么,什么樣的新盤是買不到的?

第一種,是被限價的商品房。

由于目前的招拍掛基本都是競地價限房價競自持,因此,核心位置的新房很多都會受到限價影響。

北京青年報記者通過有關渠道獲悉,剛剛被泰禾收購的華僑城項目新著東方(泰禾收購后更名為金府大院)審批的高價格沒有被有關部門通過,目前預計售價在8萬元/平方米。而沒有撤出前的華僑城,原先預計價格在10萬元/平方米。

業內有人士稱:該項目很可能成為明年的“中國璽”。

而撤出該項目的華僑城也沒閑著,在該項目不遠的五環位置,出爐“華僑城和園”項目,同樣是上報給有關部門的報價被駁回,最終停留在7萬元/平方米左右的單價。而周邊的二手房價格都要高出7.5萬元/平方米,而周邊新房都保持在8.5萬元/平方米左右。結果,該項目一期房源剛推出就被“日光”……

這類樓盤就是文中指出的限價商品房,2018年仍然會有不少這樣的項目推出。

第二種,新的學區房。

2017年,北京二環內一共也只有幾個新樓盤推出。中國璽、昆侖域、中駿天宸、使館壹號院,最終突破8萬元紅線的是頂著學區房光環的樓盤——中駿天宸。

眾所周知,北京的教育資源最好的主要集中在海淀和西城。而中駿天宸則屬于西城最好的學區之一——德勝學區,這個片區的上世紀80年代二手房都已經達到了14萬/平方米左右,用一位家長的話說:寧要德勝一張床,不要別墅一套房。

而北京這樣的項目資源已經鳳毛麟角,尤其是帶學區的西城和海淀房,剛剛拍下的海淀天恒地產項目,雖然不是嚴格意義上的學區房,但由于在海淀這個大背景下,仍然受到了重視子女教育的買房人的提前關注。

第三種,地鐵沿線小戶型。

不久前,一個昌平樓盤開發商對業內人士說,明年你們趕緊買我的房子吧,就九個字:地鐵上、小戶型、學區房。話音剛落,在座的幾個業內人士連有沒有買房資格的問題都沒有想,就馬上預訂了。

在北京,即使到了“起碼要150平方米的三居”時代,但地鐵旁小戶型仍然保持著旺盛的生命力。除了自住需求外,很多有投資需求的人還是看好這類房源。除了住宅之外的小戶型,目前,已經過關的商住房(可以分割產權,可以拿公司名義購買),只要是在地鐵沿線的,也開始有買房人關注。畢竟,跟北京動輒上千萬的商品房相比,花三四百萬就能安家,已經非常滿足了。