樓市終于蟄伏了 多城一大批調控政策正在加碼
發布時間：2017-05-19 來源：wind資訊 編輯：程利珍
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摘要：房地產脫韁的勢頭被結結實實按下去了。周四（5月18日），國家統計局公布了4月的房價數據，從數據上看，春節之后的一波房價暴動，在以北京為首新一輪政策調控之后，有所降溫。
相關媒體根據中國國家統計局周四公布的數據測算，4月70個大中城市新建住宅銷售價格指數同比升9.6%，連漲17個月，但漲幅連五個月收窄，低于上月的10%；環比上漲0.7%，連漲24個月，漲幅與上月持平。
4月70城二手住宅價格指數環比上漲0.7%，低于上月的0.8%。
結合前幾日公布的數據來看：中國1-4月商品房銷售面積同比增長15.7%，增速比1-3月份回落3.8個百分點。商品房銷售額增長20.1%，增速回落5個百分點。
房地產的整個走勢已經明朗：成交量已經緩下來了，房價降溫也初見成效。
4月熱點城市房價降溫，你的城市是漲是跌？
國家統計局公布4月房價數據，70個城市中30個城市新建商品住宅價格同比漲幅回落，比3月份增加6個。從環比看，23個城市新建商品住宅價格漲幅比上月回落，比3月份增加13個；7個城市由上月上漲轉為持平或下降；3個城市降幅擴大。
三亞、�？诮捣畲螅瑥脑浀念I漲到如今領跌（三亞環比下降1.2%，�？诃h比下降0.4%）。而部分三四線城市房價仍在上漲中，唐山、宜昌的環比房價漲幅都超過2%。
統計局稱，初步測算，一線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續7個月回落，4月份比3月份回落2.8個百分點；二線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續5個月回落，4月份比3月份回落1.0個百分點；三線城市新建商品住宅價格同比漲幅略有擴大，4月份比3月份擴大0.4個百分點。
15個熱點城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落，9個城市環比下降或持平。其中，北京、上海新建商品住宅價格環比分別漲0.2%、跌0.1%，深圳持平。
二手房方面：
北京、廣州環比漲幅有較大回落，其中北京二手房價環比零增長；合肥、廈門、南京房價環比下跌，去年的“四小龍”蟄伏明顯；上海、深圳二手房房價環比漲幅則小幅擴大。
二手房房價環比漲幅最大的是長沙，達到4.3%。西安、青島、天津、武漢、沈陽、濟南、重慶也在1%及以上，漲幅略明顯。東北樓市也有回暖跡象，沈陽、大連二手房價顯著上漲。
易居研究院指出，從城市結構來看，各地差異明顯，總體上板塊輪動繼續，熱點城市漲幅收窄，而弱二線和三線城市漲幅擴大。
國家統計局分析指出，4月份房價漲幅回落的城市增加，主要是因為4月份熱點城市的調控政策加碼所致。
而最新的消息顯示，各地樓市調控還有不斷加碼之勢。
北上廣深相繼調控“商改住”、“類住宅”
北上廣深等熱點城市陸續出臺了針對商辦市場的樓市調控措施。同策咨詢研究部總監張宏偉認為，“商改住”或“類住宅”的整治行動直接目的是，防止住宅調控后房企將目標轉向類住宅市場，進一步推升商辦用地價格過快上漲，政府不想商辦價格上漲影響產業和經濟。
上海：“類住宅”或成歷史！
5月17日下午，上海市住建委官網公布了《關于開展商業辦公項目清理整頓工作的意見》)，進一步強化類住宅的清理整頓力度。納入本次清理整頓的商業辦公項目近1700萬平方米。
《意見》出臺，預示上海對類住宅的具體處置，已由區域層面擴大至全市層面，同時，“將停止審批公寓式辦公項目”等規定也較以往更加嚴格。
前一個月，上海已要求土地出讓合同中應明確辦公用地不得建設公寓式辦公項目，商業用地未經約定不得建設公寓式酒店。
有觀點指出，本次類住宅整治并非短期政策，多次調控下來，上海今后將不再會有類住宅。
深圳：限制商辦轉性
深圳于5月12日發文限制商辦轉性，未來5年，商業辦公、研發用房轉公寓、偷面積、改建將被嚴格限制�！�新政出臺后，此類設施將更多的服務于辦公需求，即不太可能服務于居住的需求�！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進分析稱，這對后續深圳商辦項目有利空效應。
成都：嚴禁擅自變商為住
4月21日，成都多部門聯合發布《關于進一步加強商業、辦公類建設項目管理的通知》，要求商業、辦公類建設項目嚴格按照規劃用地性質及規劃許可開發、建設、銷售、使用，嚴禁擅自改變為居住用途。
廣州：加強商辦類房地產項目管理
3月30日，廣州提出加強商辦類房地產項目管理。“房地產開發企業銷售商辦類物業，銷售對象應當是法人單位；法人單位購買的商辦類物業不得作為居住使用，再次轉讓時，應當轉讓給法人單位”。
北京：嚴禁“商改住”
3月26日，北京住建委發文調控商辦市場：“商業、辦公類項目應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批準，不得擅自改變為居住等用途”。
該政策阻斷了個人購買未建、在建、在售商辦項目的渠道，同時為個人購買二手商辦房屋也設置嚴苛門檻。
中原地產數據顯示：3月26日之前3天，北京全市成交量達850套，而3月26日至3月29日，包括商住公寓、寫字樓、商業地產在內的全口徑商辦項目，全市成交量僅7套。
至此，北京、上海、廣州、深圳、成都等多個城市落地了針對商辦項目的調控政策，從城市類型看，基本集中在一線城市和部分熱點二線城市。
房企融資渠道進一步收緊
媒體稱，發改委二季度起基本停止給房地產商海外發債發放批文。在樓市的調控和去杠桿的背景下，房企的融資渠道不斷收窄，資金成本提高。
從目前的情況看，房地產的主流融資渠道主要包括銀行信貸、信托、定增、發債、股權質押、基金等方式。如今，大部分資金已經被嚴令禁止進入房地產領域，融資渠道越來越少。從去年開始銀行理財資金就已經被叫停進入房地產領域，同時銀行在開發貸和并購貸的審批上更加嚴格。房企雖仍可通過信托融資，但很多信托的資金成本已經超過10%。在企業債方面，成功發行的項目寥寥無幾。
作為房企融資重要渠道的債券市場，今年前四個月，房地產行業國內發債112只，融資規模1096.99億元；而去年同期房地產行業發債463只，融資規模4832.47億元。從債券融資規模來看，今年前四個月，房企國內融資規模較去年同期下滑77.3%。
而在國內發債規模下滑同時，房企海外發債規模一度高企。相關媒體統計數據顯示，截至目前，今年以來房地產企業海外發債規模116.95億美元，發行債券數量31只，均創同期歷史新高。其中，今年一季度，房地產企業海外發債規模99.5億美元，是去年同期的近四倍。
不過，這種形勢在二季度已出現微妙變化。
數據顯示，二季度以來，房地產企業海外發債規模為17.45億美元，僅高于2014年同期的10億美元，創2013年以來同期次低。
京津冀跨省聯動：打擊炒房炒地！
5月16日，北京市通州區官方網站發布消息稱，通州將與天津市武清區、河北省廊坊市建立“通武廊房地產治理工作組”。
通州加大對房地產市場違規行為的打擊力度，計劃對逾150家違規房地產企業及中介機構進行清理。據通州區住建委有關負責人介紹，通州今年房地產經紀機構清理整治行動取得階段性成果，截至目前已開展執法檢查289次，約談告誡37次，清理異地經營房地產經紀機構113家。
近日，河北廊坊市政府也傳遞消息稱，4月以來廊坊市加大環京和環雄安新區房地產市場管控力度，防止市場炒作和房價過快增長，一批涉嫌違法違規房地產企業和中介機構被查處。
