摘要：3月29日上午，住房和城鄉建設部在京召開“整頓規范房地產開發銷售中介行為”的電視電話會議，高度肯定了北京的房地產調控經驗，并讓各地認真學習。這或許將開啟全國范圍內的“京式”限購時代。

       目前，全國至少有46座城市加入調控之列，從一線城市，到二三線熱點城市，再到四線城市，甚至國家級貧困縣安徽臨泉縣緊急對房價進行了限制。范圍之廣，堪稱中國樓市調控史上之最。

       3月29日，住建部召開電視電話會議，住房和城鄉建設部部長陳政高對整頓房地產市場秩序提岀要求，各地要持續整頓房地產市場秩序，重點整治房地產開發企業和中介機構的三類違法違規行為：一是壟斷房源，操縱市場價格；二是造謠生事，誤導市場預期；三是提供虛假證明，擾亂市場秩序。

       同時，住建部表示，還要將一二手房納入統一管理，配合金融主管部門繼續嚴肅查處資金違規進入房地產市場的行為。截至3月28日，已經有9個在售項目停止網簽。據住房和城鄉建設委員會主任徐賤云介紹，目前北京房地產市場預期平穩、理性，下一步將堅決遏制房價上漲勢頭。

       樓市調控的“京三月”

       作為首都，北京的房地產調控歷來具有很強的示范效應。此次住建部的表態可謂是意味深長。

       進入3月，北京房地產市場調控可以說是一波未平一波又起，10天出臺9道限購限貸政策讓人有點應接不暇。

       3月17日：認房認貸，名下有房或有貸款記錄，全算二套，提高二套房首付比例。縮短貸款年限；

       3月22日：限購升級，非京籍朋友在京購房需納稅連續60個月；

       3月23日：首套利率提到95折；

       3月24日：限貸升級，離婚一年內貸款一律算二套；

       3月25日：北京市教委深夜發文降溫學區住房，今年幼升小繼續擴大多校劃片，通過隨機搖號的方式確定具體學校學位；

       3月26日：北京市住建委、市規土委、市工商局等5部門聯合發布的《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，商辦類項目不得作為居住使用，新建項目不得出售給個人，二手項目出售給個人時需滿足名下無房且在北京已連續5年繳納社會保險，或者連續5年繳納個人所得稅兩個條件。同時，商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

       目前，發軔于（雖然有些措施并非初始于北京，但也是北京實施后才被更多的城市借鑒使用）北京的認房、認貸又認離、整治“商改住”等樓市調控措施正在被其他城市所復制借鑒實施，相信未來北京限制“假離婚”、制定人口規劃等相關政策也會被其他城市借鑒。推出這些樓市調控政策的目的，就是要提高房地產市場的抗風險能力，牢牢守住不發生系統性風險的底線。

       北京樓市10年限購征途

       過去的十年，可以說是地產的黃金十年。房價話題已經成為街頭巷尾的保留性談資。梳理近十年（2007-2017）以來，北京房地產政策的脈絡，其實這正是中國房地產10年發展的縮影。

       用“跌宕沉浮”來形容近北京十年樓市顯得極為貼切：

       2007年，央行連續8次加息，樓市由07年的“沸點”狀態急速降溫；

       2008年下半年，因金融危機的影響，全國樓市呈現下跌態勢；

       2009年，在“4萬億投資+10萬億信貸”的政策拉動下，房地產市場一洗頹勢，開啟上漲模式；

       2010年4月17日，為堅決遏制部分城市房價過快上漲，國務院發布《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》 簡稱“新國十條”，全國拉開限購大幕，而北京率先推出“京十二條”、“京八條”積極響應；

       2011年，“京八條”政策出臺，自此5年社保或個稅繳納成為了當時限購的代名詞。

       2012年，中央60次表態調控不放松。出臺限購令的46個城市中，25個城市保持限購。北京規定：購買第二套住房的貸款發放對象僅限于人均住房建筑面積低于29.4平方米的家庭，超過29.4平方米的，購房者申請公積金二套房貸被拒。

       2013年初房地產市場持續火熱，一線城市新建商品住宅價格漲幅在20%以上，上半年各地落實年初的“國五條”細則。其中，北京政策最嚴厲，“京十九條”政策出臺：首將二手房納入調控，按個人轉讓住房所的20%征收所得稅，滿五唯一免征個稅，禁止京籍單身人士購買二套房。

       2014年，在全國房地產“限購令”部分松綁的大環境下，北京樓市“限購”基本不放松。二套房公積金貸款對象由人均住房29.4平方米擴容至31.31平方米。

       2015年，房地產市場逐步回暖，央視5次降準降息。全國房地產市場投資持續下滑，中央定調化解房地產庫存。北京限購升級：購房人在北京以外地方貸款購買過房，首付款要百分之六十以上，貸款利率上浮百分之十。購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。

       2016年全面“二孩政策”實施后，家庭對改善型住房的需求更為強烈，房地產市場需求旺盛，一二線城市房價瘋漲，樓市二元化格局明顯。北京規定：“首付款比例不低于50%，二套房為非自住房首付不低于七成，貸款利率不低于基準利率的1.1倍”首套住宅首付35%，二套住宅首付50%，外地人須連續5年繳納社保或個稅證明。

       2017年，北京限購限貸政策突破之前“史上最嚴”限購限貸政策之上限，進一步提高二套房貸最低首付款比例，普通自住房首付比例提高至60%，非普通自住房首付比例提高至80%，同時，降低住房貸款期限，將原來最高可達30年的貸款期限降至25年。3月17日后，北京市十天出九新政，更是引發激烈討論。

       房價十年不穩反升 究竟順了誰的意？

       十年樓市跌宕起伏，但總體上仍然保持著不斷走高的態勢，甚至一度高歌猛進，在風雨樓市十年中，主宰著房價起伏并始終參與其中的，是這三類人：政策制定者、買房者和開發商。

       1、運籌帷幄的政策制定者：“其實我是在布一個大局”

       北上廣以其資源的優勢成為許多年輕人的筑夢港灣，但是，在十年來（2007-2017）北京對外籍人員的房地產政策中，實在難以找尋“北京歡迎您”這樣的溫暖字眼。

       幾天前，類似“最近有點為北京感到難過”這樣的文章在社交媒體上刷屏，道出了北漂一族在尋夢路上的彷徨：房價使得北京這座城市對外來者顯得不那么友好，給新一代來京逐夢的年輕人搭起了無法逾越的門檻。

       但是，從城市發展角度上說，房地產業其實肩負著一個不可言說的重任：以價格為門檻，為全國大中小城市劃分出等級，并進而推動城鎮化的波次發展。

       城鎮化已經行至半程，北上深等一線城市的綜合實力已經同比邁入發達國家行列。政策制定者期待的最理想狀態，就是通過房價、戶籍等或市場或行政的方式進行控制，讓曾經在大城市就業的人帶著先進理念回流，進而帶動第二、第三梯次城市的板塊式發展。

       2、被政策壁壘架起的購房人：“我愿意為資格付費！”

       “25歲女婿離婚娶50歲丈母娘為哪般？八成是為房子！”(2012)

       “為買房假離婚的無奈與反思”(2013)

       “上海中介為賣房，已和客戶結過四次婚，包括70雖老太！”(2017)

       “買賣雙方談判中，房主夫妻兩人當場決定離婚，同時把房價提高60萬元！”(2017)

       2007到2017這10年間，類似這樣的奇葩段子新聞我們已經屢見不鮮，這十年里被刷新的不僅是不斷上漲的房價，還有在急劇走高的房價下人們不斷扭曲的價值觀。

       “居者有其屋”一直是國民心中的執念，“買漲不買跌”的心態充斥著整個樓市，越是限購、禁止的物件，人們越要得到手。購房者的瘋狂“搶著上車”，在這樣的心理背后，購房到底想得到什么？

       如果給他們畫一幅像，他們就是構成一個城市經濟生命力的主要動力“中產階層”，購房人的心理預期其實在于：買房雖然透支了未來，但能夠在一線城市買到當下的安全感，買到一線人的資格，使他們不再感到自己是城市化浪潮中的邊緣人。雖然，他們也會覺得價格不合理，甚至抱有房價微跌的預期，但這些都不足以動搖他們“搶著上車”的決心，房子成為唯一能夠從心理和物質層面都發生真實效益的“錨”。

       這是一種被政策壁壘高架起的資格，一種在一線城市扎根下來的資格。當人們所搶的是一種資格而非商品的時候，那個資格是近乎無價的。人們只要有能接手的實力，就絕對會選擇接手。就像是城堡的圍墻，外面的人擠破腦袋想進來，而已經進入城堡的人，才有資格笑看十年不斷走高的房價，甚至會覺得房價還不夠高。

       3、期待水漲船高的開發商：“我想支個更大的攤子”

       據悉，作為中國最大的房地產公司，恒大已負債率超過90%。

       “不惜一切代價高價拿地”，使得房企負債額不斷上升。據統計，2016年三季度末A股127家上市房企總負債額達到4.48萬億元，創歷史新高，平均資產負債率達到77.59%。負債率超過80%的房企有29家。

       房地產企業最怕的不是項目虧錢，而是沒有項目可做。上市公司需要業績，非上市公司需要營收。而寧可將自己放在京滬深這種房價更為看好的城市中去搏斗，也不能到庫存嚴重的三四線城市去冒險。這也幾乎是房地產商們的共識。道理很簡單，市場上對一線城市房價上漲的預期遠遠高于三四線城市。

       綜上，不難發現，政府、開發商、購房人這三方其實抱有的是相同的愿景——房價緩慢上漲。

       無論業內、專家、政府、房地產商、購房人、中介……無論你問到哪一方，都會直白地告訴你：房價確實不合理，但是看不到任何下跌的可能。

       這種態度的空前一致本就是對房價的巨大心理支撐，更火上澆油的是，政府、購房者和房地產商三方之間又都沒有把態度挑明，而是曖昧地互相窺視猜測。三方都預期房價上漲，都在窺測另兩方態度的同時，一邊內心糾結一邊暗自加磅。于是房價也就脫離了三方共同期待的“緩慢上漲”這一目標，轉而一路狂奔。

       未來一線城市房價是漲，還是漲？

       1、李迅雷：2020年左右全國房價會普跌，之后該漲的還會漲回來

       齊魯資管首席經濟學家

       決定房價的有兩個流，一個是人口流，一個是貨幣流。目前中國的流動人口數量在減少，北上廣深房價上漲更多還是一種資金的集聚，房價可能在2020年左右出現全面性下跌，因為首先人口流并不支持，另外貨幣增速也會隨著經濟增速的下降而下降。

       當然，因為任何的泡沫破滅都是非理性的，都會造成恐慌性的下跌，所以要跌就一起跌。跌完之后，該漲的還是會漲回來，因為中國經濟畢竟還是有它的動力，北上廣深已經成為全球的大都市，也會成為一個國際化的大城市，而目前城市的住宅用地供給還是不足，房價的差距沒有拉開。

       2、賈康：十五年內一線城市均價不會下行

       原財政部財政科學研究所所長、華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家

       現在我們可以說，由一線城市帶動的住房平均成交價格的上揚，是符合經濟學所分析的。建成區擴大總的趨勢是供不應求而帶來的成交價上漲，在均價的表現上，它一定是個上揚曲線，這是一個規律的發展過程，但在實際生活中造成了很多誤解。我認為在可以預見的十五年左右的時間里，像北京、上海、深圳這樣的大城市，不存在均價上揚曲線轉變成下行曲線的可能性。中央要抓基礎制度建設，使曲線雖然上揚，但不那么陡峭，特別是遏制上揚過程中肆無忌憚造成的大起大落，這是引起社會不安的不良因素，是中國的真問題。

       3、郁亮：一線城市樓市不會特別差

       萬科總裁

       如果沒有大的宏觀金融貨幣環境變化，未來的房價走勢應該趨于穩定，長期漲幅不應該高過居民收入增幅，短期來看則是有漲有跌，不再是單邊上漲。房價暴漲的可能性在減小，而房價下跌的風險相比以前在增加。

       不過，人口不斷涌入，財富加速聚集，這決定了一線城市樓市表現不會特別差。但北上廣深的高房價問題也必須重視。房價平穩，年輕人才會有奔頭。光給人才發房補、建保障房還遠遠不夠，每個城市都應提出自己的普通住宅發展計劃。即使是一線城市，房價也應該穩住，而且，也可以穩住。

       十年來，伴隨人口增長的，是不斷拔高的大樓和急劇走高的一線樓市。“十年育樓”，如今一線城市的樓市已長成參天大樹，但樹下的人已從十年前的仰望變為如今的遙望。其實，當初栽樹人的初衷是拿它來“成蔭避暑”，但如瘋狂成長的“它”已經長得軀干扭曲、張牙舞爪，實在令人望而生畏。