摘要：近期，樓市連環(huán)調(diào)控的組合拳再度升級(jí)。繼北京以及部分二線城市收緊個(gè)人房貸折扣后，廣州多家銀行已將廣州地區(qū)的首套房貸優(yōu)惠利率從8.5折上調(diào)到9折及以上。另外，據(jù)各大銀行以及各房地產(chǎn)中介信貸部消息，四大銀行中的建行從本周三起執(zhí)行首套房貸利率9折，光大銀行也將跟進(jìn)執(zhí)行9折利率優(yōu)惠，而包括郵儲(chǔ)銀行、農(nóng)商銀行等在內(nèi)的7家銀行，首貸利率在上周已經(jīng)升至9折。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，受此影響，買家或會(huì)放緩入市腳步。

       市場現(xiàn)狀：節(jié)后房貸利率折扣迅速收緊

       近期，全國多個(gè)熱點(diǎn)城市掀起房貸收緊風(fēng)潮，一線城市中北京、上海部分銀行的首套房貸款利率率先由8.5折上調(diào)至9折或9.5折。據(jù)了解，目前北京、廣州、青島、大連、珠海等城市首套房貸的利率全面或部分調(diào)整為9折；杭州部分銀行首套房貸利率已提升至9.5折；重慶部分銀行首套房貸調(diào)整至基準(zhǔn)利率；而在此前已實(shí)施利率最低9折的上海和深圳，動(dòng)向也備受關(guān)注。

       從2月第2周開始，廣州就陸續(xù)有銀行跟進(jìn)北京的腳步，將首套房貸優(yōu)惠利率從8.5折上調(diào)到9折及以上。截至2月14日，廣州已經(jīng)有包括郵儲(chǔ)銀行、招商銀行、興業(yè)銀行、農(nóng)商銀行、恒生銀行、交通銀行、華潤銀行在內(nèi)的7家銀行，正式將首套房貸優(yōu)惠利率上調(diào)到9折。同時(shí)記者獲悉，光大銀行也從2月15日起，開始執(zhí)行首套房貸利率9折的政策。

       在貸款條件方面，按揭機(jī)構(gòu)表示目前未有調(diào)整，依舊實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”，即首套房貸款申請(qǐng)條件為“無房無貸”或“有房無貸”，二套房貸款申請(qǐng)條件為“有一套住房貸款”。業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前廣州房貸的審批條件和審批速度不會(huì)隨著利率的調(diào)整而發(fā)生太大變化。

       某房地產(chǎn)網(wǎng)站廣州二手房高級(jí)分析師盧佩婷指出，目前全國熱點(diǎn)城市首套房貸利率9折已經(jīng)形成主旋律，而在廣州，隨著一些銀行將首貸利率折扣收緊，其他銀行陸續(xù)跟進(jìn)的可能性也很大，因此建議近期要貸款的人士盡快向利率折扣較大的銀行落實(shí)申請(qǐng)，或者還有可能趕上8.5折的尾班車。

       隨著首套房貸利率折扣的收緊，廣州二套房貸則繼續(xù)保持首付7成起、利率1.1倍的節(jié)奏。值得注意的是，近日北京還將二套房貸款的最長年限從30年縮短至25年。據(jù)了解，目前廣州二套房貸款的年限最長仍能達(dá)到30年。對(duì)此不少業(yè)內(nèi)人士表示，二套房買家的還款能力較強(qiáng)，縮短貸款年限帶來的影響比較有限。

       200萬元的房子月供增加200元左右

       首套房貸利率從8.5折調(diào)整到9折，相信廣大市民最關(guān)心的是因此要多付多少房貸。對(duì)此，盧佩婷算了一筆賬。

       以在廣州購置一套總價(jià)200萬元的房屋為例，首付3成買家需繳納60萬元，剩下的140萬元需進(jìn)行商業(yè)貸款，還款期限為20年，如果不提前還貸，需要還款到2037年2月。采用比較常用的商業(yè)貸款等額本息方式，按照銀行首套房利率8.5折優(yōu)惠，月供約8610元，20年累計(jì)還款總額約207萬元，其中需要支付的利息約67萬元。若按照目前銀行最新的首套房利率9折優(yōu)惠計(jì)算，則月供約8789元，20年累計(jì)還款總額約211萬元，其中需要支付的利息約71萬元。由此可見，首套房貸利率調(diào)整后，采用等額本息法購買200萬的房子貸款20年，房貸利率9折比8.5折，每月月供高出近200元，支付利息約高出近4萬元。

       如果采用等額本金的還款方式，能否節(jié)省一些預(yù)算呢？同樣以在廣州購置一套總價(jià)200萬的房屋為例，首付3成60萬元，剩下的140萬元需要貸款，還款期限20年，如果不提前還貸，需要還款到2037年2月。采用等額本金方式，按照銀行首套房利率8.5折優(yōu)惠，首月供近10698元（每月遞減：20元），20年累計(jì)還款總額近199萬元，其中需要支付的利息近59萬元。若按照銀行首套房利率9折優(yōu)惠，首月供近10978 元（每月遞減21元），20年累計(jì)還款總額近202萬元，其中需要支付的利息近62萬元。由此可見，首套置業(yè)者采用等額本金法購買100萬的房子貸款20年，房貸9折利率與8.5折相比，每月月供同樣高出200元左右，而支付利息則高出約3萬元。

       盧佩婷表示，無論是采取等額本息還是等額本金的方式還款，9折利率下所要支付的利息肯定會(huì)比8.5折要略高一些。但房貸是分?jǐn)傆?jì)算的，每個(gè)月多出200元左右的支出，對(duì)于每個(gè)家庭的產(chǎn)生影響應(yīng)該相對(duì)來說是不大。因此有計(jì)劃在今年置業(yè)的人士其實(shí)不需要對(duì)房貸利率的上浮過于擔(dān)心，結(jié)合自身家庭的情況，綜合衡量購房需求才是重點(diǎn)。

       買家反應(yīng)：部分市民暫時(shí)打消買房念頭

       得知首套房貸利率提高，最近正在看房的廣州市民張阿姨感到有點(diǎn)意外。她一家三口本來在老城區(qū)的單位宿舍住得很習(xí)慣，但近幾年隨著年紀(jì)增長，爬樓梯很不方便，她和老伴于是想換套大一點(diǎn)的電梯房，一來方便自己出行，二來也為兒子日后成家做準(zhǔn)備。張阿姨原本計(jì)劃購買一套300萬元左右的電梯房，但張阿姨掐指一算，如果房貸利息提高，不但月供會(huì)提高，總共支付的利息也會(huì)增加，這讓她暫時(shí)打消了買房的念頭。“可能是因?yàn)槿ツ甑氖袌鎏�旺了，所以才要把利息折扣收緊，說不定再過一年半載，又會(huì)調(diào)回來，到時(shí)候再買也來得及。”

       去年年底，小王的妻子懷上了身孕。眼看新的家庭成員就要降臨，自己就要當(dāng)上爸爸，小王一方面是前所未有的欣喜，一方面也感到前所未有的壓力。他們夫妻二人與父母同住，本來就不大的兩房已較擁擠。好在夫妻二人一直省吃儉用存了一點(diǎn)積蓄，再加上父母可以幫助一點(diǎn)，他們計(jì)劃春節(jié)過后就買套二手房。房貸利率上浮，是買還是不買呢？小王感到分外糾結(jié)。然而，經(jīng)過了這兩天的考慮，小王決定今年還是要把房子買下，“雖然房貸利率漲了，但是如果現(xiàn)在不買，日后房價(jià)可能還會(huì)上漲，到時(shí)候成本說不定會(huì)更高。”

       盧佩婷認(rèn)為，房貸利率的上調(diào)必然會(huì)引致一批購房者陷入觀望，并影響業(yè)主的心態(tài)和預(yù)期，從而降低樓市的交投熱度，短期內(nèi)或會(huì)刺激成交量出現(xiàn)短暫回落。但從后市來看，由于廣州二手房市場的結(jié)構(gòu)仍以剛性需求為主，所以累積的購房需求早晚還是需要得到釋放，屆時(shí)加上前一輪調(diào)控效應(yīng)的顯現(xiàn)，市場又將迎來新的變化。

       業(yè)界分析：政府多舉措限制投機(jī)性購房

       去年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出：“綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，要在微觀信貸政策支持合理自住購房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房”，這已經(jīng)預(yù)示著2017年的住房信貸政策將會(huì)進(jìn)一步收緊。目前，隨著北京、天津、廣州等城市陸續(xù)收緊房貸，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，其他重點(diǎn)調(diào)控城市跟進(jìn)調(diào)整房貸政策的可能性很大。

       回顧2016年，廣州的樓市調(diào)控政策總體變動(dòng)微小，政策環(huán)境全年維持穩(wěn)定，今年2月初，廣州樓市經(jīng)過春節(jié)期間的低潮后，節(jié)后樓市有所回暖。根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，信貸是決定短期房價(jià)的重要因素。2017年剛剛開始，全國各地包括廣州在內(nèi)的樓市還未全面升溫，房貸政策已提前收緊。盧佩婷分析，一般來說，每年3月樓市都會(huì)迎來房產(chǎn)交易的旺季，但今年房貸在旺季之前已經(jīng)收緊，這在一定程度上顯示出政府今年對(duì)樓市調(diào)控的決心和力度，預(yù)料廣州二手樓市未來會(huì)繼續(xù)保持平穩(wěn)運(yùn)行，不會(huì)出現(xiàn)大起大落。

       未來貨幣政策轉(zhuǎn)向的可能性不大

       央行數(shù)據(jù)顯示，2016年全國新增的個(gè)人住房貸款總額約為4.96萬億元，是2015年的1.86倍。個(gè)人住房貸款余額為19.14萬億元，同比增長35%。新增房貸總量是2015年的近2倍。業(yè)內(nèi)人士表示，今年貨幣政策大方位轉(zhuǎn)向的可能性不高，房貸緊縮，接下來不排除“認(rèn)房又認(rèn)貸”。

       易居研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從北京二套房貸政策收緊的動(dòng)作來看，信號(hào)意義極強(qiáng)，即2017年信貸政策總體偏緊。對(duì)于廣州房地產(chǎn)市場來說，也會(huì)遵循此類邏輯。從全國市場的樓市調(diào)控方向看，上半年會(huì)延續(xù)2016年四季度的調(diào)控風(fēng)格，打擊炒房依然是關(guān)鍵。而信貸政策則成為一個(gè)最容易調(diào)整的領(lǐng)域。

       中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，縮短貸款年限和貸款利率小幅上調(diào)并非強(qiáng)制執(zhí)行，具體各銀行仍然有政策差別，至今依然有個(gè)別銀行對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行利率最低8.5折的優(yōu)惠。“信貸是決定短期房價(jià)的最關(guān)鍵因素，目前來看信貸收緊趨勢(shì)下，短期房價(jià)調(diào)控壓力會(huì)加大。”他還認(rèn)為，這也意味著，銀行貸款額度收緊，價(jià)格上浮，放款放緩將是常態(tài)。

       方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志也認(rèn)為，目前的貨幣政策并無轉(zhuǎn)向的跡象。雖然前幾天有銀行變相“加息”說法，但我國經(jīng)濟(jì)才剛剛有企穩(wěn)的跡象，一方面保增長任務(wù)仍是首要大前提，另一方面經(jīng)濟(jì)去地產(chǎn)之后能否保持增長也有待觀察，在此基礎(chǔ)上貨幣政策就此轉(zhuǎn)向可能性并不大。央行更多地會(huì)采取穩(wěn)健偏緊的貨幣政策，短期內(nèi)不太會(huì)真正采取加息進(jìn)行應(yīng)對(duì)。

       房貸要求趨嚴(yán)，張大偉判斷，2017年房價(jià)走勢(shì)主要看資金價(jià)格和是否認(rèn)房又認(rèn)貸（認(rèn)房又認(rèn)貸款，就是指，貸款買房時(shí)，只要借款人名下有房或有房貸記錄，都將被界定為二套房或以上）。如果認(rèn)房又認(rèn)貸，可以預(yù)期的是成交量還有下跌空間。據(jù)悉，目前仍然執(zhí)行的是認(rèn)貸不認(rèn)房，即新的房貸政策不以家庭擁有的房屋數(shù)量來認(rèn)定，二套房購買家庭只要還清首套貸款，再次貸款也將按照首套房認(rèn)定。

       開發(fā)商反應(yīng)：2月32盤推新 房企加快節(jié)奏

       據(jù)某網(wǎng)站數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，廣州2017年2月份預(yù)計(jì)共32盤推新（含住宅、別墅及商業(yè)）：其中，中心城區(qū)14盤推新。從區(qū)域分布來看，本月城區(qū)推新較為分散，天河區(qū)以推新4盤拔得頭籌，黃埔與海珠各推新3盤并列第二，荔灣與白云各有兩盤推新，越秀本月無新貨推出。外圍區(qū)域共計(jì)18盤推新，分布區(qū)域較為集中，其中，“東大倉”增城與“廣州城市副中心”南沙齊頭并進(jìn)，各推新7盤領(lǐng)銜郊外，番禺與花都均推新2盤，從化本月無推新。

       2017年2月廣州32盤推新，與去年同期相比增加幅度較大。

       一家國資房企的營銷總監(jiān)表示，如今該公司旗下幾個(gè)樓盤都堆積了100多套未簽約的單，“之前和客戶談的都是首套房貸利率8.5折，現(xiàn)在變成了9折，還在和銀行交涉”。他還表示，如果不能按照之前的8.5折利率，對(duì)于客戶也只能采取“安撫”措施，但目前還沒有客戶因?yàn)槔�率提高而退房�?/p>

       無獨(dú)有偶，廣州某上市房企在番禺、花都等區(qū)域有多個(gè)項(xiàng)目，且戶型都是針對(duì)首次置業(yè)的剛需產(chǎn)品。該企業(yè)的副總經(jīng)理朱先生表示，對(duì)番禺的項(xiàng)目不太擔(dān)心，因?yàn)殡S著地鐵交通的利好，很多人買房在番禺自住。但是花都項(xiàng)目今年有3000多套的貨量，首套房貸利率提高，意味著買家月供多了幾百元，自住客會(huì)受一定影響。

       有房企表示，房貸利率提高并不是他們最“擔(dān)心的”，如果一旦“認(rèn)房又認(rèn)貸”，受影響的人群肯定更多。而隨著2、3月推貨高峰逐漸到來，現(xiàn)在最關(guān)鍵的是“趕緊出貨”。