摘要：2017年的樓市似乎開始出現某種不確定性。最近深圳的樓市數據已顯示出這樣的信號。根據相關網站數據，繼深圳樓市去年9月均價下跌至61600元/平米之后，去年10月-12月的均價依次下降為55611元/平米、54986元/平米、54946元/平米。

       顯然，深圳樓市在經歷了近兩年的快速瘋漲之后，開始出現疲態。而在另外兩座一線城市北京和上海，2017年的樓市預期似乎也不如過去。放眼2017年，全面樓市冷清的局面已經昭示內地房地產的調整期正在全面到來。

       現在業內專家呈現兩種不同的聲音是：“一線房地產天然具有稀缺性，將繼續引領全國樓市上漲”，和“中國房地產泡沫無以復加，必將崩盤”，而大多數關于地產價格走勢的分析視角映入大家的眼簾，包括：人口流入和城市化進程、居民資產配置和通脹預期，還有就是匯率貶值等等，但我覺得一些觀點看似能夠預測房價趨勢，實則卻是經不起推敲和捉摸。

       首先，一線城市因人口長期流入，導致房價很難出現下跌。從表面上看，人口流入當然會導致房價上漲。但實際上是，改革開放多年以來，“人口流動”大致是趨于平衡的，各大城市凈流入的人口數目占整個城市人口規模是相當少的。即使有大規模遷徙問題，也只是發生在“春節”前后，或者某些城市舉辦大型活動而導致“暫時性”的人口導入。

       實際上，像上海或者北京等一線城市，很難想象每年會持續增加幾百萬的常駐人口。特別是上海，2015年常住人口出現凈減少，可是上海房價卻反而漲得更快。更進一步觀察，2015年以來，大多數城市房價都在漲，難道這些城市都是人口凈流入城市嗎？現在的狀況是，全國人口總共每年漲0.5%，大中城市的人口“凈流入”加起來幾乎為零，所以人口長期流入推動整體房價根本說不通。

       而相關媒體認為，農民工進城推高城市房價并不成立，一方面，由于實體經濟增速放緩，各行業投資低迷，大城市新增就業崗位在下降，而租金隨著房價上漲，加重了外來人口的生活成本，這反而導致農民加速“反鄉”。另一方面，廣大農民工收入微薄，根本無力推動動輒價值幾百萬甚至上千萬的房價。

       再者，通脹預期導致購房等資產配置需求的增加。有觀點認為，“豬肉漲價”會推動CPI漲價，而整個CPI漲價后，當然會影響到房租上漲，房租上漲房價也會跟著漲。但是，如果居民預期除房價之外的物價未來都會上漲，那他會增加對房地產需求來對沖通脹風險嗎？顯然不會。

       相關媒體認為，出于對“房價上漲預期”恐懼才是推高房價的元兇。這些年來，采取觀望姿態的后果是越來越買不起房。而絕不是“通脹預期”。試想，我們會因為擔心未來吃不起豬肉蔬菜而去買一套幾百萬的房子來對沖嗎？我看，光是買賣房子的交易成本都能夠上你吃好多年的豬肉和蔬菜了。

       最后，一線城市的房價只會上漲，不會下跌。房價要上漲，要有人拿錢來購買，那么購買的錢從何而來？一是工作掙錢，二是收入分配，三是借錢加杠桿。正常的工資收入是由經濟增長來決定，前些年中國經濟的高增長，也給居民購房提供了資金。還有就是收入分配增長，就是投資者在炒股或其他投資中賺到錢了，他們既有投資房產的意愿也有這個能力。

       現在問題是投機性購房已經充斥整個房地產市場。去年初，由于國內房地產形成上漲預期，居民又可以通過杠桿來購買房地產，2016年除了正常的商業銀行按揭貸款大幅飆升以外，還有各種“首付貸”甚至是P2P理財產品來為居民購買房地產融資。只要房價一直上漲，加杠桿購買房地產的回報相當可觀。

       相關媒體認為，如果資金主要用于自住或改善性購房，以及投資性購房都不會使中國的房地產出現大波動，但全民加杠桿式的投機性購房，甚至讓一些連住房首付款都無力支付的人購房，那么這樣的風險就巨大了。如此一來，則極有可能戳破一線城市房價只漲不跌的神話。

       之前我們所一直公認的微觀層面的判斷已經被顛覆，這意味著無論是人口凈流入、通脹推高房價，還是一線房價會只漲不跌，都是不正確的，而站在這樣的角度也是無法判斷未來房價的走勢。那么影響2017年中國房價的不利因素有哪些？

       第一，一線城市的房產只有投機價值，連投資價值都沒有。現在一線城市的租金已經大幅滯后于房價（因為租金再怎么漲，也要與租客的收入掛上鉤），2015-2016年租金回報率大幅下降，意味著一線城市的房產的“估值”過高，房地產的“配置”價值也在明顯下降。
      
 
       第二，投機性購房遭受政策擠壓，今年房地產的“投機”價值將明顯下滑。??地產“加杠桿”的作用隨著“限購限貸”政策的進一步收緊而逐漸消失，而且考慮到房地產交易費用非常高，房地產的投機熱潮正在快速降溫。

       第三，2017年居民的收入預期明顯下滑，這對房地產價格形成比較大的下行壓力。據權威機構估計，2017年中國的GDP增速有望達到6.5%左右，這與前些年GDP增速動輒超過8%以上不能相提并論。而經濟在快速下行之中，居民收入增長難有較大起色，背負高杠桿的意愿會有所回落。

 
       第四，今年房價下跌的趨勢肯定先是三四線城市開始，隨后是一二線城市跟著調整，最終一二線城市房價的下跌幅度要遠超過三四線城市。現在的狀況是，一線城市由于“規模效應”和人口“集聚”效應，房價在初始調整時更容易得到外力支撐。

       所以，那些房地產流動性好，成交活躍的一線城市，反而會看起來比流動性差的三四線城市價格“更抗跌”，但是由于一線城市泡沫過多，其調整幅度和時間跨度肯定會遠甚于三四線城市。

       第五，一線城市郊區房價要比市中心房價更容易下跌。近年來，由于油價下跌、交通改善以及低總價等“利多”因素，導致郊區和市中心房價的價差在大幅縮窄。但郊區房價由于各項基礎設施較差，出行相對不便等因素，早已生成了更大的房價泡沫，所以一線城市郊區房價可能會比市中心調整更加迅猛，潛在風險則更大。