摘要：僅僅兩三年前，剛需為主的時代，通州、大興、房山等樓盤集中地，新項目都是一個一個扎堆入市，無論是購房投資還是購房入住，現在都已是賺的盆滿缽余，但現在北京樓盤開發商面臨著“斷頓”危機，同時樓市熱火不在。

       如今，北京樓市早已沒有了當初的熱火朝天，反而面臨著無房可賣的窘境。不但推出的新盤數量大幅減少，每個新盤推出的房源更是斷崖式下跌至百余套。即便在一些熱點區域，各個項目也都很有“默契”地錯開了開盤時間，這就導致每一個新項目入市時都幾乎沒有競爭對手，很輕松地實現了熱銷甚至日光。對于這樣的轉變，我們最常聽到的一句話就是“庫存不足”。但事實上，從2013年到2015年，北京的賣地收入分別達到了1800億元、1900億元和2000億元，連續三年刷新紀錄，那為何還會導致2016年出現供應荒呢？

       庫存不足一次次成為樓市“催漲令”

       陳女士幾個月前就看上了萬科在通州臺湖的城市之光·翡翠四季項目，最初從置業顧問那里打聽的消息是項目主打128平方米的平層和疊拼別墅，參照周邊在售的價格，可能的售價大概在500萬至600萬左右。

       在隨后的時間里，由于北京樓市整體出現了明顯升溫，各個項目都在漲價，陳女士也默認了翡翠四季會隨行就市上調售價的可能。直到最近，眼瞅項目開盤在即，置業顧問給出預計開盤的價格時，仍讓陳女士大吃一驚：“平層700萬起，疊拼800萬起。”

       “這樣的價格比我預想的嚴重超支。”陳女士告訴相關媒體，但即便如此，她仍不會放棄，原因很簡單，除了看好項目自身條件以外，置業顧問也同時勸她，全北京都是庫存緊張，新盤本來就少，錯過了再想買價格會更高的。

       不僅是限購的通州，幾乎全北京的區域，都在以“庫存不足”說事。有人開玩笑稱，全國都是幾套房搶一個人，只有北、上、廣、深是幾個人搶一套房。

      上周末開盤的電建·金地華宸又是幾個人搶一套房的項目。從凌晨6點起，就有300余組購房人陸續聚集在門頭溝新城附近。當天這個新項目共推出了156套精裝修平層產品，很快就被一搶而光。據開發商透露，所有房源40分鐘便全部售罄，平均1分鐘就能賣4套。

       即便門頭溝作為新城，并不缺少在售的新盤項目，也不會因為限購而奇貨可居。但實際上，除了商住公寓外，真正在售的住宅并不多，幾乎每一個新項目入市都會遭到熱捧。

       根據亞豪機構的統計，9月，作為金九銀十的開端，預計入市的新盤項目僅僅只有30個，拋去商住與別墅，普通住宅僅有十余個項目。完全沒有了往年銷售旺季的紅火，取而代之的是嚴重的供應不足。

       開發商分批次推盤加劇庫存緊張

       庫存不足除了導致新盤數量大幅減少以外，一些人為因素進一步加劇了供需矛盾。像一些開發商每次開盤只拿出幾十套房源，卻通過連續多次加推，以類似于饑餓營銷的方式，營造出火熱銷售的氣氛。

       上周末，亦莊一處改善型大盤就推出新房源，30分鐘便告售罄，但實際上，這次開盤僅僅推出了一棟樓，44套房源。據了解，該項目已經多次通過僅推出的幾十套房源的方式進行銷售，從而造成區域庫存緊張，搶房的場面。

       相關媒體通過查看北京市房地產交易管理網發現，上述項目最新一期銷售許可證早在今年4月份獲批，共計三棟樓122套房源。而此次推出的這棟樓王就是早在4個月以前就取證入市的樓座。

       實際上，早在2010年4月，住建部就出臺《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》，明確要求對于取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業要在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，嚴肅查處捂盤惜售等違法違規行為。

       但目前樓市的現狀是，開發商在一張預售許可證下以“少量多批”形式推盤仍不在少數。如大興某項目包含了公寓、平層、類別墅等不同產品類型，雖然同屬一張預售證中，但每種產品類型都各自分別推盤，甚至同種類型產品也分多批開盤。

       對此，業內人士認為，多批次推盤可以讓房企對市場的試探更充分，房企可以根據實際需求情況掌握價格水平。但同時，也人為制造出了熱銷和存貨緊張的搶房場面。

       正是由于種種“便利”，令開發商明知“少量多批”涉嫌違規，仍樂此不疲。業內人士稱，樓盤“少量多批”在一定程度上損害了購房者的利益，減少選擇余地，讓本就緊張的供需矛盾更加擴大，加劇了購房人的恐慌。

       真實庫存可能比數據反映的更低

       那么，開發商不停強調庫存不足，到底北京有多少庫存呢？

       數據顯示，當前北京樓市的庫存住宅房源基本處于歷史最低點。北京市房地產交易管理網的數據顯示，截至8月30日，北京可售期房住宅的剩余套數為28932套，面積約398.7萬平方米，可售現房住宅套數為32450套，可售面積約416.1萬平方米。當前庫存期房加現房的合計住宅套數也僅為61382套，平均單套面積為132.7平方米。

       單獨從數據看，6.1萬套的庫存量可以說是從2014年10月一路跌下來的。最高點曾是9.2萬套，當下庫存已經去化了3萬多套。

       另外從去化周期看，當下的庫存6.1萬套，按照二季度純商品房住宅成交的1.4萬套計算，大約去化周期是13個月。

       不僅如此，在一些業內人士看來，樓市實際的庫存甚至低于統計數據。中原地產首席分析師張大偉就表示，在樓市庫存的6.1萬套住宅中，其中還包含1.7萬套的回遷房庫存。剔除回遷房之后，剩余的庫存房源中還有大量的無效庫存，這類未簽約的無效房源基本都是有問題的資產或者是開發商自用的資產。

       所以，張大偉認為，在剔除了2016年新供應待簽約的房源，剔除2013年前多年未出讓的無效房源，可以稱為庫存的只有大約1.5萬套住宅房源。

       但同時，也有業內人士認為，北京樓市的庫存緊張并不是最近才有的，一直以來已經多次經歷庫存低谷。

       我愛我家集團副總裁胡景暉就表示，庫存量應動態看待，并不是一個靜態數字。在市場不斷簽約成交的同時，新開盤待售的樓盤也在不斷增加。再加上自住房等房源的入市，都能在一定程度上緩解庫存的壓力。

       土地供應量連降三年為庫存不足最大推手

       不過，值得關注的是，土地供應目前來看仍是減少的態勢，或許將進一步影響新房住宅的庫存量。亞豪機構統計顯示，今年前8個月，北京公開土地市場實現宅地出讓僅7宗，其中純商品住宅的規劃建筑面積僅42萬平方米。今年上半年，北京萬科只拿了一塊地；北京龍湖拿了兩塊地，還有一些知名開發商一無所獲。在資金充裕的市場背景下，拿地成為房企門的第一難題。

       事實上，北京土地供應的減少并非今年才開始，雖然土地出讓金額連續刷出新高，但土地出讓宗數卻連續三年下降。

       北京市國土局曾對外的表態是，今年北京市將嚴控新增建設用地，各區落實年度減量目標，明確新增建設用地供應對應減量騰退用地實施方案，拆多供少，逐步“瘦身”。

       根據北京市國土局官網顯示，2013年、2014年、2015年全年北京市土地出讓總金額分別為1700億元、1800億元、2000億元。但實際成交的土地卻是逐年減少。2013年共有214宗土地出讓，到了2014年，下降為142宗，2015年更是縮水至109宗，再到如今，前八個月僅出讓了7宗住宅用地。土地供應的緊缺可見一斑，這也直接導致了樓市供應的銳減和庫存的下降。

       中原地產研究中心統計數據顯示：過去幾年，北京供應的商品房住宅土地稀缺。從2013年到2015年，北京土地市場供應的住宅類用地為113宗，合計建筑面積為2046萬平方米。剔除地塊中包含的其他屬性地塊，只有1350萬平方米為住宅，這其中有800萬平方米左右是自住房及各類保障房。實際商品房住宅用地最近兩年僅供應了550萬平方米左右。折算成為商品房住宅只有4.5萬套左右，只夠北京歷史成交最差的一年消化。按照目前市場供應比例計算，大部分將建設成為中高端物業，以獲得市場溢價。也正因為如此，當前樓市的存量房單套面積突破了130平方米，證明存量房住宅中多以大戶型為主。

       亞豪市場總監郭毅就預計，宅地供應極度短缺的情況，將使明年能夠入市的純新盤屈指可數，并且都將以大戶型、豪宅項目為主。因此，預計明年住宅市場也將面臨更加嚴峻的“供應荒”。

       但同時，也有業內人士認為，二手房交易的完善和活躍已經明顯超過了新房市場，因此，新房的供應不足問題，或許將通過二手房市場得到緩解，因此不必過于看重存量住宅數量的降低。