摘要：國內(nèi)金融搜索平臺融360發(fā)布報告顯示，從全國首套房貸款平均利率走勢來看，10月全國首套房平均利率為4.89%，繼續(xù)創(chuàng)歷史新低。其中北京首套房利率平均折扣低至8.96折，平均利率低至4.63%。

    在融360監(jiān)測的35個城市和地區(qū)中，共有19個城市和地區(qū)首套房平均利率跌破5%，占比接近6成。其中一線城市有三個，分別是北京、上海和廣州；二線城市有6個，分別是天津、青島、南京、重慶、杭州和成都，平均利率最低的為上海的4.57%。　

　　全國首套房平均利率為4.89%

　　融360報告顯示，從全國首套房貸款平均利率走勢來看，10月全國首套房平均利率為4.89%，創(chuàng)歷史新低。本月，房貸利率優(yōu)惠幅度繼續(xù)擴(kuò)大，首套房平均利率突破5%以下的城市為19個，占比接近6成，其中排名前五的是上海約4.57%，寧波約4.60%，天津約4.61%，北京約4.63%，無錫約4.64%。

　　10月房貸市場的一個亮點是首套房首付2.5成的新政，南京、杭州、武漢和長沙四個城市已有部分銀行執(zhí)行首套房首付2.5成的新政，相信未來會有更多城市執(zhí)行首套房首付2.5成的新政。

　　從首套房利率的優(yōu)惠力度來看，10月全國532家銀行中，提供9折以下優(yōu)惠利率的銀行有62家，比上月增加9家，占比11.65%。利率最低的為北京、上海、廣州和深圳的匯豐銀行，提供8.2折優(yōu)惠利率，另有28家銀行提供8.5折優(yōu)惠利率，比上月增加9家，其中上海7家，天津5家，北京3家，青島3家，寧波2家、重慶2家。

　　10月二套房平均利率為5.65%，環(huán)比上月的5.66%降了0.01%，平均利率浮動從上月的1.098倍，微降至本月的1.097倍。從同比來看，去年同期二套房利率高達(dá)7.37%，本月同比降低1.72%。

　　北京房貸最低可打8.2折

　　融360監(jiān)測的35個城市532家銀行中，除停貸銀行外，共有470家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%，比上月增加2家，是當(dāng)前二套房貸款的絕對主流利率。執(zhí)行基準(zhǔn)利率的銀行有18家，為二套房最低利率，其中上海4家，深圳、濟(jì)南、大連、青島分別有2家，南昌、石家莊、蘇州、天津、長沙、珠海各1家；執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮5%的有11家，上浮15%的有5家，上浮20%的有5家，另有深圳的廣州銀行上浮40%。

　　融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月北京地區(qū)房貸政策進(jìn)一步放松，首套房利率平均折扣低至8.96折，平均利率低至4.63%。截至10月20日，3家銀行執(zhí)行8.5折利率，分別是包商銀行、農(nóng)業(yè)銀行和北京農(nóng)商，匯豐銀行將利率從8.6折降至8.2折，按降息后基準(zhǔn)利率5.15%計算，實際執(zhí)行利率僅為4.22%，為北京地區(qū)最低利率。民生銀行暫停房貸業(yè)務(wù)，其余銀行均維持原利率不變，首套房主流利率仍為8.8折，貸款政策持續(xù)寬松。

　　二套房方面，監(jiān)測的30家銀行中，除3家停貸銀行之外，南京銀行將首付從6成降至5成，花旗銀行將首付從7成降至6成，其中二套房首付最低的是中信銀行的4成，最高的是花旗銀行、東亞銀行、廣發(fā)銀行的6成，其余銀行均為5成，利率均為上浮10%。

　　年底可能會降準(zhǔn)

　　10月24日，央行再度“雙降”，將金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款利率進(jìn)一步下調(diào)0.25個百分點。其中，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點至4.35%；一年期存款利率下調(diào)0.25個百分點至1.5%；個人住房公積金貸款利率保持不變。同時，央行還下調(diào)了金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，為加大金融支持“三農(nóng)”和對小微企業(yè)的正向激勵，對符合的金融機(jī)構(gòu)額外降低存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。

　　在降息、降準(zhǔn)的作用下，房地產(chǎn)市場或?qū)⒗^續(xù)回暖。融360分析認(rèn)為，降息、降準(zhǔn)增加了銀行的可貸資金，可被用于房貸業(yè)務(wù)的資本也會增加，個人申請房貸會更加容易。同時，銀行可能會提供更優(yōu)惠的房貸利率，全國范圍內(nèi)提供優(yōu)惠利率的銀行也會增多。隨著銀行房貸業(yè)務(wù)的優(yōu)惠增加，首套房貸款利率可能會繼續(xù)下調(diào)，二套房貸款利率有望松動。對房企來說，開發(fā)商從銀行貸款的利率可能會降低，融資成本相應(yīng)也可能降低，這將刺激開發(fā)商花更大的成本拿地、蓋樓。

　　融360分析認(rèn)為，對于降息，由于CPI增長仍處于較低水平，實體經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)仍然比較嚴(yán)峻，未來仍存在降息的可能性。不過，目前的利率已是歷史較低水平，即使再度降息，空間也已不多了。對于降準(zhǔn)，每年年初都是流動性投放較為集中的時候，不排除年底還會再度降準(zhǔn)的可能。

　　相關(guān)

　　央行5次降息后公積金貸款和商業(yè)貸款哪個更劃算？

　　今年以來，金融政策不斷放松。近日，央行再度調(diào)整了利率，10月24日起金融機(jī)構(gòu)人民幣一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點，商業(yè)貸款降至史無前例的4.9%，雖然這次公積金貸款利率沒有變動，然而公積金3.25%的利率已經(jīng)是史上最低。隨著央行降息通道的開啟，購房人紛紛對自己如何選擇“商貸”與“公積金貸款”感到了困惑。本刊特邀擔(dān)保公司“偉嘉安捷”的專家以首套房貸款120萬、20年為例，從貸款利率、額度、流程、月供等方面進(jìn)行對比，教您如何“巧”選商貸與公積金。

　　一、最高貸款額：商業(yè)貸款無上限公積金120萬

　　商業(yè)貸款：商業(yè)貸款并不設(shè)定最高貸款額度，貸款的額度根據(jù)房屋總價、購房人收入、資質(zhì)等情況確定。一般來說，若購房人為首次購房，可貸的額度為房屋總價的7成，曾經(jīng)有過住房，而且貸款已結(jié)清，也算首套房，貸款額也為評估價的7成。

　　公積金貸款：公積金貸款首套房的額度最高為120萬，二套房最高額度一般為80萬。今年公積金貸款由原來的“認(rèn)房又認(rèn)貸”，調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”。購房人名下只要沒有住房或貸款已經(jīng)結(jié)清，就可以算作首套房，

　　結(jié)論：“偉嘉安捷”專家指出，在貸款額度上，商業(yè)貸款的額度要遠(yuǎn)高于公積金貸款的額度。因此購房人若購買總額較大的房屋，最好選用貸款額度高的商業(yè)貸款，若購買房齡較老的房子，選用公積金貸款是比較合適的。

　　二、貸款利率：商業(yè)貸款4.90%公積金貸款3.25%

　　商業(yè)貸款：經(jīng)過央行五輪降息后，商業(yè)貸款的基準(zhǔn)利率已由原先的6.55%降低至目前的4.90%，目前各大銀行都能在基準(zhǔn)的利率上打8.8折，即4.312%，因此購房人的實際貸款利率將更低。

　　公積金貸款：盡管此次央行降息未涉及到公積金貸款，但是經(jīng)過前幾輪降息后，公積金貸款已達(dá)到3.25%，處在歷史最低值。

　　結(jié)論：從目前的情況來看，公積金的貸款利率要比商業(yè)貸款利率低。5年以上公積金貸款利率為3.25%，而商業(yè)貸款利率5年以上貸款利率為4.9%，不同銀行所執(zhí)行的貸款利率會在這個基準(zhǔn)利率之上有所浮動。

　　三、還款方式：商業(yè)貸款等額本金省錢公積金等額均還數(shù)額不隨降息而變動

　　商業(yè)貸款：商業(yè)貸款的還款方式總體來說分為兩種情況，即等額本金與等額本息還款法。購房人在進(jìn)行等額本息還款時，每月的還款額較為固定，不會打亂購房人的經(jīng)濟(jì)計劃以及造成逾期，適合擁有較為固定收入的人群。而購房人在進(jìn)行等額本金還款時，先期的月供會較大，隨還款月數(shù)增加，月供會逐月遞減，適合現(xiàn)今手握大量資金，但收入并不穩(wěn)定的人群。使用商貸，當(dāng)遇到降息通道開啟時，還款月供還會在下一年度按照新的利率進(jìn)行調(diào)整。

　　公積金貸款：目前公積金貸款的還款方式也較為固定，統(tǒng)一為自由還款，購房人在使用自由還款時，只要每月的還款金額大于每月設(shè)定的最低還款額，就不至為自己造成經(jīng)濟(jì)壓力。每月還款的數(shù)額由購房人自行決定，而且在央行降息后，最低還款數(shù)額并不會隨著降息而變動，例如購房人每個月最低還款額為4000元，那么無論降息與否，最低數(shù)額都是4000元，不會改變。

　　結(jié)論：“偉嘉安捷”專家認(rèn)為，相對于等額本金與等額本息還款法，自由還款會更為減輕購房人的經(jīng)濟(jì)壓力，令購房人以更為自由的方式確定自己的月供。但是需要注意的是，使用公積金貸款的還款月供是不會隨著降息而改變的，只需借款人自行調(diào)整即可。反而商貸是會在下一年度按照新的利率進(jìn)行調(diào)整，貸款時需要注意。

　　四、月供及總支付利息：公積金貸款利息比商業(yè)貸款少25萬多

　　商業(yè)貸款：貸款120萬，20年為例，使用商業(yè)貸款月供為7853.33元，總支付利息為684798.86元，對購房人來說還款的壓力較大，購房人必須有超過14000元的收入，才能還清每個月的貸款。

　　公積金貸款：如果購房人使用公積金貸款，月供為6860.35元，而總支付利息為433523.79元，相對于商業(yè)貸款更加輕松一些。

　　結(jié)論：和商業(yè)貸款相比，使用公積金貸款的月供壓力相對較小，兩者之間每個月差額為992.98元，而總利息差額為251275.07元，如果是首套房貸款額度比較小，使用公積金是相當(dāng)劃算的。但是，公積金也因為貸款額度受限，反而使商貸突出，對于二次置業(yè)的人群來說商貸會更合適些。