房貸新政提振樓市信心 一線城市成交量創(chuàng)新高
發(fā)布時(shí)間：2014-11-11 來源：0352房網(wǎng) 編輯：木子
9月30日，
央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布房貸新政：擁有一套
住房并已結(jié)清相應(yīng)
購房貸款的家庭，不僅可以再次申請(qǐng)房貸，還可以享受首套房貸
優(yōu)惠政策。此外，對(duì)擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，不再以行政手段禁止其貸款，而是由
銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)審慎把握并具體確定首付款比例和貸款
利率水平。
房貸新政的背后，是2014年以來
房地產(chǎn)市場進(jìn)入首個(gè)市場自發(fā)形成的調(diào)整期，以及由此導(dǎo)致的傳統(tǒng)樓市“金九”成色不足。一方面，樓市
成交量創(chuàng)下近年來新低。據(jù)某房網(wǎng)
數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)顯示，9月
全國主要35個(gè)
城市新房成交套數(shù)同比下降6.14%。以
一線城市廣州為例，9月市轄十區(qū)網(wǎng)上簽約面積創(chuàng)近10年新低，去
庫存周期攀升至17個(gè)月。另一方面，樓市
價(jià)格回調(diào)仍在繼續(xù)。國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，9月全國70個(gè)大中城市
房價(jià)已全面停止環(huán)比
上漲；新建商品
住宅和二手住宅價(jià)格同比下降的城市分別為58個(gè)和52個(gè)，分別比8月份增加了39個(gè)和20個(gè)。
“今年樓市調(diào)整范圍與程度是前所未有的”，鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭分析，2014年9月，一
二手房價(jià)格環(huán)比下降城市分別達(dá)69與70個(gè)，而在
限購調(diào)控低谷期的2012年1月，該數(shù)據(jù)也分別僅為48與54個(gè)。“本輪市場自發(fā)調(diào)整對(duì)樓市影響的深度超過以往任何行政性調(diào)控政策，影響更大更持久。”
在此背景下，房貸新政對(duì)穩(wěn)定市場預(yù)期產(chǎn)生了重要影響。中原地產(chǎn)
監(jiān)測的40個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示，盡管2014年“十一”七天商品住宅成交量處于2010年以來最低位，環(huán)比降幅為35%，但此后樓市交易逐步回暖，周交易量連續(xù)突破，特別是10月第四周，一線城市周成交量逾1萬套，攀上2014年以來的最高點(diǎn)。
“國慶以來各地成交量明顯上漲，房貸新政和各地松綁政策對(duì)市場的影響正逐漸體現(xiàn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，房貸新政提振了市場信心，止跌作用比較明顯，但成交量的反彈幅度依然要看后續(xù)信貸釋放情況。“在限購政策持續(xù)三年而導(dǎo)致剛需透支后，此次房貸新政的主要受益對(duì)象即改善型需求，將成為下一階段市場的重要支撐力。”
無法逆轉(zhuǎn)樓市分化
“當(dāng)前房地產(chǎn)市場的一個(gè)根本特征是區(qū)域差異，不同區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)育程度、面臨的主要矛盾差異很大。總體上看，房地產(chǎn)市場的調(diào)整可能還需要經(jīng)過一個(gè)階段。”國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部部長余斌表示，盡管現(xiàn)在出臺(tái)了房貸新政，有些地方取消了限購，但總體上房地產(chǎn)市場調(diào)整仍處于“去泡沫”階段。
實(shí)際上，房貸新政也無法逆轉(zhuǎn)樓市分化格局。對(duì)于不少二三線城市，
去庫存依然是重中之重。
“房地產(chǎn)市場目前是總體供求基本平衡、局部地區(qū)相對(duì)過剩的狀態(tài)。要實(shí)
現(xiàn)房地產(chǎn)市場軟著陸，就必須穩(wěn)步減少住宅新開工面積，防范供給過剩從局部向全國蔓延。”余斌表示，2014年以來住宅新開工面積大幅回落，市場預(yù)期開始調(diào)整，對(duì)中長期房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運(yùn)行利大于弊。“雖然近期調(diào)整力度較大，整體經(jīng)濟(jì)下行壓力增加，但必須看到，市場調(diào)整是房地產(chǎn)業(yè)必須經(jīng)歷的階段，也是以‘短痛替代長痛’的務(wù)實(shí)選擇。”
在穩(wěn)定供給的同時(shí)，大量基本及改善型住房需求仍待釋放。盡管目前我國城鎮(zhèn)家庭戶均擁有住房已超過1套，但不同人群的實(shí)際占有并不平衡，住房成套率也有待提高。在住房政策中，也需要補(bǔ)上政策性住房金融體系這條短腿，來更好地支持“住有所居”。
劉洪玉介紹，目前住房供給端的政策性住房金融隨著國家開發(fā)銀行住房金融事業(yè)部的建立已大體成型，但住房需求端的政策性住房金融形態(tài)還在持續(xù)的研究探索中。在他看來，如果按照2014年10月中旬出臺(tái)的《關(guān)于發(fā)展住房
公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，實(shí)現(xiàn)了
住房公積金個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)證券化，就可以有效改善住房公積金體系的流動(dòng)性、顯著提高住房公積金體系支持居民住房消費(fèi)的能力。“再配合公積金異地貸款、資金統(tǒng)籌使用改革，以及擴(kuò)大制度覆蓋面、統(tǒng)一管理系統(tǒng)、合理分配增值收益、完善監(jiān)管體系、提高透明度等改革，就可以承擔(dān)起住房政策中需求端住房金融支持的任務(wù)。”
