養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展面臨的難題：三大瓶頸亟待突破
發(fā)布時間：2014-09-05 來源：0352房網(wǎng) 編輯：CICI
摘要：近日，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)再迎好消息，中央財政下?lián)芊⻊諛I(yè)發(fā)展專項資金24億元，支持在吉林、山東等8個省份以市場化方式發(fā)展養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)試點。
預計到2015年，我國60歲以上的老年人口將達到2.16億，約占總人口的16.7%。
開發(fā)商正是看到了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景，養(yǎng)老
地產(chǎn)才乘勢興起。有人說，只要1/10的老年人成為養(yǎng)老地產(chǎn)的消費者，那么養(yǎng)老地產(chǎn)就會迎來市場爆發(fā)。不過，這個看上去前景很好的產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)實中卻遭遇了重重困難。
市場供需缺口巨大
面對我國迅速“變老”的現(xiàn)實，無論何種養(yǎng)老方式，都顯得準備不足。業(yè)內人士曾以“杯水車薪”來形容目前養(yǎng)老機構和養(yǎng)老需求之間的關系。
朱勇表示，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚處于起步階段，相關
政策和制度都很不完善，養(yǎng)老體系普遍存在投入不足、設施較少、服務不夠多樣、運營效益低、專業(yè)人員匱乏等問題，而且這一狀況短期內并不能得到改善。因此，引入民間資本成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的迫切要求，必須讓市場機制發(fā)揮作用，打開養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新天地。
贏利模式不明確
北京大學人口研究所穆光宗教授指出，未來中國養(yǎng)老機構將分為三大層次：第一層次是社會福利型養(yǎng)老機構，由政府開辦，具有社會福利的性質；第二層次是中高端養(yǎng)老機構，由政府或民營資本開辦，自負盈虧或有一定盈利能力；第三層次是奢華型養(yǎng)老機構，由民營資本或外資開辦，具有盈利能力。
雖然養(yǎng)老地產(chǎn)迎來了發(fā)展的東風，但運營狀況卻并不盡如人意，沒有明確的贏利模式，前期投入大、利潤產(chǎn)出時間較長是當前存在的主要問題。“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個投入大、周期長、利潤產(chǎn)出時間長的產(chǎn)業(yè)，絕對不會像
房地產(chǎn)業(yè)那樣有高利潤率和周轉率，預計毛利潤率僅有10%—20%。”天地控股總裁張華綱表示，“按照企業(yè)運營的常規(guī)心態(tài)，這種盈利水平的項目往往導致開發(fā)商的參與度很低。”因此，企業(yè)在做養(yǎng)老地產(chǎn)時亟須在經(jīng)營模式上轉變思路，探索到底應該如何運營養(yǎng)老社區(qū)。
讓老年人成為消費主角
北京匯晨養(yǎng)老機構管理有限公司總經(jīng)理馬劍表示，從目前一些養(yǎng)老地產(chǎn)項目的
銷售情況看，大多數(shù)養(yǎng)老項目是子女為父母購買的，真正由老年人自己掏錢購買的比例非常低。由于經(jīng)濟條件所限，大多數(shù)老年人還是愿意選擇傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老模式，或者選擇公辦養(yǎng)老院。
但是，隨著購買人群年齡結構的變化，這一狀況可能會發(fā)生轉變。陳乾認為，四五十歲的人是當今經(jīng)濟購買力最強的人群，再過10多年他們將逐步成為老年人。當整個社會的養(yǎng)老觀念發(fā)生變化時，這群人掏錢為自己購買心儀養(yǎng)老
公寓的可能性就會增大。
