摘要：北京年內(nèi)新建商品住宅簽約套數(shù)為73581套，成交均價(jià)為23080元平方米，總成交額突破2000億元大關(guān)，為2004.6億元。

　　截至10月底，據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京年內(nèi)新建商品住宅簽約套數(shù)為73581套，成交均價(jià)為23080元平方米，總成交額突破2000億元大關(guān)，為2004.6億元，相比2012年同期成交的71061套，成交總額1752.6億元，上漲了14.4%。

　　值得一提的是，中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，從2012年初開(kāi)始，北京房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)上漲超過(guò)了20個(gè)月。

　　房?jī)r(jià)“底部抬升”加快

　　“2012年年初的時(shí)候，花費(fèi)60萬(wàn)元首付尚能在北京六環(huán)內(nèi)買(mǎi)一套80平方米左右的房子，但現(xiàn)在可能首付支付110萬(wàn)元也無(wú)法買(mǎi)下來(lái)了。”一位受訪者表示，即使現(xiàn)在新開(kāi)發(fā)的臺(tái)湖板塊，周邊幾乎沒(méi)有什么配套設(shè)施的情況下，純住宅預(yù)計(jì)銷(xiāo)售價(jià)格也已經(jīng)超過(guò)了3萬(wàn)元平方米，一套不足90平方米的新房首付可能要花費(fèi)100萬(wàn)元左右。

　　實(shí)際上，上述受訪者的感慨已經(jīng)成為現(xiàn)在北京多數(shù)剛需一族的共同慨嘆。在北京房?jī)r(jià)連續(xù)上漲20個(gè)月后，有些購(gòu)房者甚至被甩出了剛需一族。“已經(jīng)買(mǎi)不起了。”一位受訪者表示，“這回倒不用糾結(jié)了”。

　　不過(guò)，張大偉表示，隨著限價(jià)房進(jìn)入市場(chǎng)，限價(jià)房與商品房之間30%的價(jià)格差距，可能會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)在商品房市場(chǎng)部分需求離開(kāi)當(dāng)下的商品房市場(chǎng)，預(yù)計(jì)這一潛在購(gòu)買(mǎi)力約占現(xiàn)在商品房市場(chǎng)需求的50%-60%。

　　盡管如此，以近年來(lái)市場(chǎng)成交情況來(lái)看，據(jù)某業(yè)內(nèi)人士的調(diào)研報(bào)告顯示，目前北京新建住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)“底部抬升”的趨勢(shì)。近年來(lái)，一年內(nèi)剛需“底部抬升”的差距是50萬(wàn)元。

　　對(duì)此，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志表示，從2010年開(kāi)始，北京樓市低端市場(chǎng)“底部抬升”現(xiàn)象非常明顯，雖然尚未有劇烈抖動(dòng)，呈現(xiàn)相對(duì)平緩的趨勢(shì)，但“就像喜馬拉雅山似的，幾十年可能漲了幾厘米，但確實(shí)在長(zhǎng)高”。

　　對(duì)此，在融科·千章墅舉辦的“地王急停——解讀溫榆河墅區(qū)崛起”的高峰論壇上，陳志表示，目前北京樓市除了“底部抬升”，還有“高端擾動(dòng)”的跡象，即“時(shí)不時(shí)出來(lái)一個(gè)高價(jià)盤(pán)，總價(jià)上去了，均價(jià)也上去了。”

　　高端住宅拉高成交均價(jià)

　　實(shí)際上，正如陳志所示，北京年內(nèi)新建住宅之所以能保持連續(xù)20個(gè)月上漲，而且成交均價(jià)保持在23080元平方米的水平，不乏高端住宅成交量大增的因素。

　　據(jù)了解，目前北京樓市單價(jià)4萬(wàn)元平方米以上的住宅簽約率正在上揚(yáng)，尤其融創(chuàng)中國(guó)拿下的農(nóng)展館地王拍出了7.3萬(wàn)元平方米的樓面地價(jià)后，高端住宅被關(guān)注度迅速提升。

　　從北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)官方網(wǎng)站上獲悉，位于北京溫榆河別墅板塊的融科·千章墅2013年8月1日二期開(kāi)盤(pán)后，已經(jīng)銷(xiāo)售房源近60套，銷(xiāo)售金額達(dá)6億元。

　　實(shí)際上，融科·千章墅該項(xiàng)目地處溫榆河別墅區(qū)，附近還有旭輝·御錦，魯能格拉斯小鎮(zhèn)等高端別墅項(xiàng)目。融科·千章墅項(xiàng)目所在區(qū)域有高爾夫球場(chǎng)環(huán)繞，區(qū)域內(nèi)有溫榆河和小中河兩條河流，還有大片森林公園覆蓋。此外，有媒體親自測(cè)量過(guò)從該項(xiàng)目到朝陽(yáng)公園的車(chē)行時(shí)間，不足30分鐘即可達(dá)到。

　　此外，融科智地北京公司副總經(jīng)理索穎表示，千章墅項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格為單套700萬(wàn)元-1700萬(wàn)元之間，這一定價(jià)留給了客戶足夠的升值空間。索穎表示，現(xiàn)在高端住宅的稀缺性越發(fā)明顯，能夠開(kāi)發(fā)成高端住宅產(chǎn)品的土地供應(yīng)在減少，加之溫榆河別墅區(qū)配套設(shè)施正在快速完善，因此升值空間較高，市場(chǎng)預(yù)期好，成交量也在升高。

　　實(shí)際上，市場(chǎng)上中高端新盤(pán)的定價(jià)也正在上升中。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月預(yù)計(jì)入市的項(xiàng)目當(dāng)中，中低端類(lèi)剛需項(xiàng)目有所減少，而中高端項(xiàng)目的占比則明顯上升。11月預(yù)計(jì)入市的16個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，不僅包括西山藝境、北京城建·徜徉墅等三個(gè)別墅項(xiàng)目，還包括西山壹號(hào)院、五礦萬(wàn)科·如園等四個(gè)城市豪宅項(xiàng)目。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析道，上述新盤(pán)從定價(jià)情況來(lái)看，處于一路攀升趨勢(shì)，漲價(jià)明顯的則是北京華貿(mào)城項(xiàng)目，其此次預(yù)計(jì)售價(jià)在40000元/平方米，而去年開(kāi)盤(pán)時(shí)價(jià)格僅25000元/平方米，上漲幅度高達(dá)60%。

　　對(duì)此，多位業(yè)內(nèi)專(zhuān)家也表示，高端項(xiàng)目成交量的上升拉高了北京新建住宅的成交均價(jià)。