摘要：數(shù)據(jù)顯示，今年以來，多數(shù)二線城市樓市成交量上漲明顯，房價存在上漲壓力。三四線城市的樓市整體表現(xiàn)平淡，成交量微幅提升，但去庫存壓力更大。分析人士認為，二三線城市的樓市正在出現(xiàn)分化態(tài)勢。

　　為緩解庫存壓力，近期以來，溫州、蕪湖等地先后松綁“限購令”，且未被叫停;相比之下，南京、鄭州等二線城市則先后出臺收緊政策。業(yè)內(nèi)人士表示，在未來的樓市政策制定中，監(jiān)管層將更加注重差別化的原則。

　　年末樓市或明顯降溫

　　根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布的《9月份典型城市新建商品住宅成交報告》，今年9月份，全國30個典型城市新建商品住宅成交面積為1734萬平方米，環(huán)比增長10.4%，同比增長12.9%。其中，納入統(tǒng)計的一線城市同比增幅最大，為16.0%;二線城市同比增幅為15.3%;三線城市同比增幅為1.4%。

　　上述統(tǒng)計還顯示，9月份20個東部城市新建商品住宅成交面積為1125萬平方米，環(huán)比增長19.5%，同比增長11.7%。同期，5個中部城市的成交面積環(huán)比減少4.2%，5個西部城市的成交面積環(huán)比減少1.9%。中西部城市的“金九”成色明顯遜于東部城市，這種情況是今年以來樓市的一個縮影。從各地統(tǒng)計的數(shù)據(jù)不難看出，今年以來二線城市樓市行情普遍向好，部分城市的成交量漲幅甚至超過一線城市;多數(shù)三四線城市則陷入去化困局，成交量和房價均出現(xiàn)滯漲現(xiàn)象。進入10月，這種情況仍在持續(xù)。

　　分析人士認為，無論從地區(qū)還是城市來看，房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了越來越明顯的差異化特征，這也使得不少房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展戰(zhàn)略，開始向一二線城市回歸。

　　造成這種情況的原因，被認為與此前的供地情況有關(guān)。據(jù)悉，除貴陽、武漢等個別城市之外，二線城市的供地規(guī)模普遍不大，從而造成當(dāng)前的房屋市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的形勢。其中，杭州、南京、廈門等部分東部城市的房價漲幅直逼一線城市。

　　相比之下，受土地財政的影響，多數(shù)三四線城市此前大規(guī)模供地，甚至憑空“造城”，使得如今的房屋市場出現(xiàn)供給壓力。由于無法實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聚焦，在不少三四線城市中，“空城”、“鬼城”的現(xiàn)象大量存在。

　　多家機構(gòu)的分析認為，隨著政策預(yù)期的強烈和銷售淡季的到來，年末的樓市將出現(xiàn)明顯降溫。但在相當(dāng)長的時間內(nèi)，樓市形態(tài)分化的情況將不會改變，甚至可能出現(xiàn)加劇。

　　“差別化”調(diào)控現(xiàn)端倪

　　由于市場形態(tài)存在差異，在最近的一輪房價上漲趨勢中，不同城市的表現(xiàn)也有明顯區(qū)別。上海易居房地產(chǎn)研究院根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)得出，今年9月，全國70個大中城市中，一二三線城市新建商品住宅價格環(huán)比分別上漲1.4%、0.7%、0.6%。其中，四個一線城市的房價同比漲幅首次同時超過20%。

　　在房價控制目標(biāo)等指標(biāo)的考核之下，各地的樓市政策也出現(xiàn)分化。在二三線城市中，房價漲幅較大的南京和鄭州分別出臺微調(diào)政策，意圖通過強化調(diào)控控制房價漲幅。同期，溫州和蕪湖則放松限購政策，力圖緩解供應(yīng)壓力。值得注意的是，這兩個城市松綁“限購令”的舉措，并未被主管部門叫停。

　　中國指數(shù)研究院發(fā)布的報告稱，今年第四季度，限購、限貸等行政手段在全國范圍內(nèi)繼續(xù)，但不同城市可能出現(xiàn)差異。其中，部分房價漲幅突出的城市或?qū)⒋嬖谡�策加碼風(fēng)險。與之相對的是，部分經(jīng)濟下行壓力增大、房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)低迷態(tài)勢的地區(qū)，則會考慮在限購政策允許范圍內(nèi)做一定調(diào)整。

　　當(dāng)前，主管部門正在醞釀房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，并可能在十八屆三中全會之后逐漸推出。分析人士認為，長效機制對于樓市調(diào)控的思路，將不再是“一刀切”，而選擇根據(jù)不同城市的差異，進行差別化調(diào)控。在具體操作上，傾向于在設(shè)定具體條款目標(biāo)的基礎(chǔ)上，采用窗口指導(dǎo)的形式進行調(diào)控。

　　從目前的政策動向來看，這種方式已初現(xiàn)端倪。9月下旬，國土部曾召開部分地區(qū)和城市房地產(chǎn)管理和調(diào)控座談會，要求熱點城市加大土地供應(yīng)，平抑市場供需壓力，并在土地供應(yīng)環(huán)節(jié)制定長效化指標(biāo)。但對于溫州、貴陽、鄂爾多斯等地，國土部則適當(dāng)調(diào)減供地規(guī)模，從而減輕其去化壓力。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，從當(dāng)前的市場情況來看，二線城市普遍存在的供不應(yīng)求態(tài)勢，以及廣大三四線城市的供大于求壓力，仍將在相當(dāng)長一段時間內(nèi)存在。盡管未來政策給予地方政府更多的自主權(quán)，并進行差異化調(diào)整，但供需不均的態(tài)勢能否真正改善，仍將取決于政策的具體執(zhí)行情況。