摘要：近期，由于因為房價上漲速度過快，北京、廣州等特大型城市相繼出臺了政府指導房地產銷售定價措施。統計數據顯示，政府限價后，兩地房價上漲幅度收窄，政策取得初步效果。開發商為了應對調控，也采取了捂盤惜售、拆分合同等花招，造成房地產統計數據“假跌真漲”的失真假象，建議政府加強監管，防止調控政策被架空。

北京公租房新政出臺

　　難不成是“假跌真漲”？

　　至于在國五條北京細則落地后，北京市住建委表示，北京市新建商品房在新盤取得預售資格時，政府將對價格進行管理和引導，廣州市國土房管局也在4月出臺政策，對開發商預售價格進行指導。

　　不少業內人士出來表態，中原地產廣東項目經理黃韜等業內人士表示，從去年下半年以來，房價上漲幅度遠超預期，尤其一線城市調控壓力加劇，政府執行價格指導，如果一些樓盤價格漲幅過快、或者定價過高，難以通過申報，也就難以入市銷售。這將對調節市場預期和市場價格帶來直接影響。

　　如果按照北京、廣州兩地政府主管部門的操作辦法，新樓盤取得預售資格的時候要報價，報價不能明顯高于該樓盤此前的成交價，也不能明顯高于周邊同類品質商品房的價格。如果房地產開發商不接受指導，就不發放預售許可證。

　　但實行幾個月，這一控制房價、調控市場的重拳卻打在“棉花”上。記者走訪發現，開發商面對調控限制，用出了種種花招。

　　拆分合同、“精裝房裸賣”。有業內人士向記者介紹，位于廣州南沙的某樓盤，為應對政府限價，把原本規劃出售的精裝房合同分拆成“毛坯房”和裝修合同，毛坯房的合同單價控制在政府指導定價線內。記者查閱數據發現，通過這種方式，去年底網簽均價還在12000元左右的樓盤，今年6月底就“逆市”下降到不足1萬元。而樓盤工作人員也表示，可以通過分別簽訂房屋和裝修合同的方式，實現網簽。

　　捂盤惜售。黃韜介紹，預備售價2.6萬元，指導定價2.1萬元，位于海珠區的鳳樂雅軒[最新消息 價格 戶型 點評]因為申報價格過高、拿不到預售證，至今尚未開盤。

　　質疑：“量價齊跌”隱現統計失真

　　5月，廣州十區新建商品住宅網上簽約均價15405元/平方米，同比上升11.7%，環比下降5.9%。按照政府指導部門的說法，在采取了政府指導定價等針對性措施后，新建商品住宅交易價格回落，市場開始出現一些積極變化。

　　但商業機構統計的變化趨勢卻并不一致。網易房產統計，在其抽查的100個樓盤網簽均價中，價格環比上漲的樓盤為44個，占據44%，而降價樓盤僅為19%，價格基本不變的樓盤的比例占據37%。調查結果顯示，房價漲勢仍然明顯。

　　而記者近期走訪發現，位于廣州市荔灣區的龍津華府[最新消息 價格 戶型 點評]，銷售人員報給記者的價格從年初1月的3萬元上調到3.5萬元;在位于海珠區的羅馬家園，去年10月的價格是2.5萬元，而在附近5月拍出一塊樓面地價3.5萬元/平方米地王之后，近期報價已經上漲到3.3萬元;位于天河區的瑞安創逸[最新消息 價格 戶型 點評]，去年底的價格是3.3萬元，目前價格漲到4萬元。

　　暨南大學管理學院教授胡剛分析，“房價被回落”，一方面是調控限制高房價項目入市，郊區中小戶型比例增加，從成交結構上拉低了房價。需要注意的是，目前高價樓盤并未有降價的趨勢，只是暫時被限制入市，還有更多的開發商選擇了拆分合同銷售、精裝房裸賣等辦法，“統計數據的變化并沒有真實反應市場變化，看似房價數據下降了，但開發商錢也沒少賺，最后就只有老百姓被忽悠了”。

　　一位不愿透露姓名的專家表示，某大型城市，國家統計局統計房價上漲居首，地方政府統計房價首次環比下跌。就其所知，國家統計局和地方使用的都是同一數據，來源都是地方國土房管部門，即便使用的計算方法和日期可能有少許偏差，“但怎么可能連漲跌趨勢這樣的大方向都不一樣?”

　　如果監管不嚴調控或被架空

　　一些專家認為，房價數據統計失真危害巨大，如果市場數據出現了嚴重偏差，由此可能導致中央決策出現誤差，建議地方政府對于當前出現的陰陽合同、拆分合同抬頭之勢要加強監管。

　　記者從政府內部人士了解到，政府在審批預售價格時已經要求開發商注明“毛坯或精裝修房”，因此如果發現申報注明毛坯房而又要購房者簽訂裝修合同，就屬于違規。熟悉房地產領域法律問題的盈科律師事務所律師周玉忠表示，開發商拆分合同逃避限價違反了一房一價的明碼標價，也涉嫌虛假價格，政府有關部門對此應依法予以糾正和查處。

　　一位開發商對記者表示，在實行限價的北京和廣州，這樣操作的開發商“絕不只是一兩個。如果政府不能嚴格加強市場監管，再嚴格的調控措施也只會變成‘空調’”。

　　專家建議，年中已過，中央有關部門應該對地方執行調控完成情況和進度進行一次“半年考”，發現問題，排查漏洞，對執行不力的部門和責任人加強問責監督。