陜西某開(kāi)發(fā)商提出，10%的房地產(chǎn)利潤(rùn)率是否科學(xué)值得商榷，而且監(jiān)控體系未必能確保開(kāi)發(fā)商真正公布成本。

　　在樓市調(diào)控步入關(guān)鍵期之際，陜西省有關(guān)部門最近出臺(tái)的一項(xiàng)政策在全國(guó)引發(fā)爭(zhēng)議，這項(xiàng)政策因要求陜西省房?jī)r(jià)合理利潤(rùn)率控制在10%而被稱之為“限利令”。對(duì)于這項(xiàng)“新政”，贊揚(yáng)者有之，認(rèn)為其不具可操作性者也大有人在。

　　利潤(rùn)率測(cè)算之爭(zhēng)

　　近日，陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳和陜西省物價(jià)局聯(lián)合出臺(tái)通知，其中要求將房?jī)r(jià)合理利潤(rùn)率控制在10%左右的內(nèi)容引發(fā)熱議。

　　通知指出，陜西省各城市要?jiǎng)澏▍^(qū)域并在媒體上公布各區(qū)域住房銷售價(jià)格區(qū)間。按照土地成本、開(kāi)發(fā)成本等項(xiàng)目，確定合理利潤(rùn)率并控制在10%左右，同時(shí)在廣泛征求開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和群眾意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，通過(guò)新聞媒體向社會(huì)公布各區(qū)域住房銷售價(jià)格區(qū)間，引導(dǎo)商品住房?jī)r(jià)格滿足自住型和改善型住房需求。

　　一些業(yè)內(nèi)人士并不看好這項(xiàng)“新政”，認(rèn)為不具有可操作性。陜西一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為，地方政府的初衷是好的，但一些具體措施值得探討，“首先是10%的利潤(rùn)率是否科學(xué)值得商榷，其次有沒(méi)有一個(gè)科學(xué)的監(jiān)控體系能確保開(kāi)發(fā)商真正公布成本，操作起來(lái)是有一定困難的。”

　　“限利令欲帶動(dòng)銷量”

　　針對(duì)社會(huì)輿論對(duì)陜西省“限利令”的關(guān)注與爭(zhēng)議，陜西省住建廳房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處處長(zhǎng)張繼剛說(shuō)，出臺(tái)這一政策主要出于三個(gè)考慮：規(guī)范開(kāi)發(fā)商的定價(jià)行為，各城市分區(qū)域確定商品房價(jià)格區(qū)間后，開(kāi)發(fā)商須結(jié)合項(xiàng)目的品質(zhì)、地段等合理確定房?jī)r(jià)并向價(jià)格主管部門備案;讓老百姓了解所在區(qū)域房?jī)r(jià)的大致范圍;在近期房地產(chǎn)市場(chǎng)銷量下滑的情況下，公布各地分區(qū)域房?jī)r(jià)區(qū)間，讓一些剛需購(gòu)房者了解本地房?jī)r(jià)的大致合理價(jià)格，促使他們作出購(gòu)房決定，從而在一定程度上帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售。

　　據(jù)張繼剛介紹，這一房產(chǎn)新政正處于前期啟動(dòng)階段，下一步將在陜西省部分城市選定特定區(qū)域進(jìn)行試點(diǎn)。

　　對(duì)于外界質(zhì)疑的10%利潤(rùn)空間問(wèn)題，張繼剛說(shuō)，這個(gè)利潤(rùn)空間是陜西省建設(shè)部門經(jīng)過(guò)前期調(diào)查后得出的結(jié)果。

　　據(jù)了解，2011年底陜西省建設(shè)部門在全省各設(shè)區(qū)市進(jìn)行了一次典型房地產(chǎn)項(xiàng)目成本利潤(rùn)率調(diào)查，共抽取了全省21個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行成本核算，結(jié)果顯示其銷售利潤(rùn)率均在10%左右。

　　“做事總比光說(shuō)好。”張繼剛說(shuō)。陜西省此次推出的新政策是在全國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控背景下地方調(diào)控措施的一次嘗試，并非如外界理解的是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)和管制。

　　“還存在一些執(zhí)行難點(diǎn)”

　　對(duì)于此次推出的新政，當(dāng)?shù)匾恍╅_(kāi)發(fā)商認(rèn)為，將對(duì)部分區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)造成影響，迫使部分開(kāi)發(fā)商壓縮成本以確保利潤(rùn)，可能影響到部分項(xiàng)目的質(zhì)量和品質(zhì)。

　　西安一家全國(guó)大品牌開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人認(rèn)為，陜西省出臺(tái)的“限利令”對(duì)部分區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)可能會(huì)有所影響，如西安市的曲江區(qū)域商品房房?jī)r(jià)高，品質(zhì)也好，這一區(qū)域的銷售利潤(rùn)率平均在20%以上。如果政府將利潤(rùn)率控制在10%以內(nèi)，“會(huì)極大影響該區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱度”。

　　這位負(fù)責(zé)人認(rèn)為，如果項(xiàng)目的整體利潤(rùn)率被人為限制，不排除有開(kāi)發(fā)商可能通過(guò)在其他環(huán)節(jié)減少成本來(lái)加以應(yīng)對(duì)。

　　一些開(kāi)發(fā)商對(duì)陜西省的“限利令”如何執(zhí)行也表示疑慮。對(duì)此，張繼剛說(shuō)，這項(xiàng)新政策在下一步執(zhí)行中還存在一些難點(diǎn)，例如在測(cè)算成本時(shí)如何合理確定樣本項(xiàng)目的問(wèn)題，“而最重要的問(wèn)題則是如何合理確定一個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)區(qū)間，因?yàn)橐粋�(gè)區(qū)域內(nèi)存在不同品質(zhì)和定位的項(xiàng)目，如何讓有關(guān)部門確定的房?jī)r(jià)區(qū)間能夠體現(xiàn)區(qū)域的真實(shí)房?jī)r(jià)水平，需要在實(shí)踐中逐步摸索。”