近日，格力地產發布公告稱，公司同意子公司珠海格力房產有限公司申請額度為11億元的項目開發貸款。

　　由于貨幣資金難以償還短期內到期的負債，格力地產通過外部融資“補血”的意圖顯而易見。

　　2009年，格力地產以總地價66億元拿下當時的地王項目——格力海岸，但總投資額超過140億元的該項目受“限價令”影響，至今仍未給格力地產貢獻任何現金流。這個號稱建筑面積達100萬平方米的超級大盤猶如一個巨大的財務“黑洞”，不斷吞噬資金，卻遲遲沒有產出。

　　3個月到期負債10.5億

　　10月15日，格力地產公告稱，同意其控股子公司珠海格力房產有限公司向交通銀行珠海分行申請11億元的項目開發貸款，同時以格力地產所持有的，位于珠海市唐家灣情侶北路(南段)填海區S2地塊及S7地塊土地使用權為該貸款提供抵押擔保，并且格力地產為該貸款提供連帶責任保證。

　　半年報數據顯示，格力地產短期償債壓力不小，盡管短期借款僅為1.3億元，但未來3個月內，格力地產將有3筆長期借款到期，合計金額達10.5億元。而截至上半年，格力地產持有的貨幣資金僅為7.04億元，尚不足以償還上述負債。

　　由于短期財務壓力加劇，今年以來，格力地產頻頻進行融資，這被業界視為格力地產應對短期債務壓力的“補血”之舉。

　　10月17日，格力地產一位內部管理人員在接受《每日經濟新聞》記者采訪時稱，對于此次抵押貸款，外界有誤讀的成分，“銀行每年在一定時間都會要求我們做一次額度的申請，現在只是申請了11億元的額度而已，并不意味著我們已經拿到了借款，更不代表這筆貸款我們已經用掉了。”

　　由于近兩年在資金方面捉襟見肘，抵押貸款成為格力地產從外部“補血”的重要方式。

　　據財報數據顯示，盡管凈利潤率在2010年和2011年下滑至不到20%的低位，但格力地產融資“補血”的步伐卻未停止。2009年~2011年，其籌資活動形成的現金流入分別高達16億元、15.5億元和10.8億元，其2010年及2011年的資產負債率分別高達81.47%和82.46%。

　　地王項目遭遇“限價令”

　　2009年借殼上市后，格力地產開始大舉擴張。當年，其最驚人之舉就是以樓面價7400元/平方米，總價66億元的代價拿下珠海唐家灣情侶北路南段地塊，并獲封當時的珠海“地王”。該地塊后來被用來開發格力海岸項目。

　　根據公開數據，格力海岸一期建筑面積達到47萬平方米，總投資74億元，依此計算的每平方米成本超過15000元。

　　前述業內人士透露，格力地產近年來的借款和資金大部分流入這個項目。但由于2011年底珠海市發布“限價令”(銷售均價超過11258元/平方米的項目不發預售證)，成本過高的格力海岸只能等到現房才能發售。

　　3年時間過去了，這個號稱總建筑面積達到100萬平方米的超級大盤現狀如何?

　　《每日經濟新聞》記者日前在項目現場了解到，格力海岸目前已經接受誠意登記，銷售人員稱，可能會在11月開盤;售價方面，一期一線看海的低層住宅最高價可能高達2.8萬元/平方米，景觀稍差的高層洋房最低售價也能達到1.7萬元/平方米。

　　這一定價明顯超過了珠海市的限價標準，珠海市住房和城鄉建設規劃局旗下的珠海市商品房預 (銷)售專網顯示，該項目截至目前為止仍未拿到預售證。

　　前述格力地產內部管理人員透露，“聽說快(開盤)了，但說實話我們內部還沒有最后定下來。”

　　據了解，格力海岸最早傳出開盤消息是在去年底，格力地產原本希望通過這個項目的銷售沖一下業績，但由于遭遇“限價令”，這個計劃宣告落空。

　　盡管半年報披露的銷售業績尚可，但報告期內格力地產的銷售基本上是依賴格力廣場和格力香樟兩大項目。據記者了解，目前，這兩個項目所剩貨量不多，格力海岸是否能及時發售以及銷售情況如何，直接影響格力地產接下來的業績表現。

　　“格力地產半年報數據雖還算理想，但其實大部分是2011年下半年的滯后反映。就目前來看，除非格力海岸能順利入市為其形成資金回流，不然格力地產短期內的財務壓力很難得到緩解。”上述業內人士稱。

　　“溫室效應”下的誤判?

　　“目前，格力海岸附近的蔚藍堡等項目的銷售情況都不算理想，蔚藍堡的售價甚至比格力海岸低很多，這樣看來，格力海岸短期內或許不容易賣出去。”前述業內人士認為。

　　對此，前述格力地產內部管理人員稱，“這個項目(格力海岸)現在做誠意登記的人還挺多，也許等周邊的配套設施齊了，我們賣的就不止這個價了。”

　　也有珠海當地的一些業內人士稱，以7400元/平方米的高價拿地，總投資140億元，格力地產的步子似乎邁得太大。

　　前述業內人士稱，僅就格力海岸所處的位置來看，三面臨海，占據了一定的稀缺資源，同時身處珠海規劃中的總部基地，也具備一定的升值空間。周圍配套不成熟可能會阻礙項目銷售。不過，最令格力地產措手不及的是突如其來的“限價令”了。另外，格力地產的產品定位、項目布局過于單一，也大大削弱了抗風險能力。

　　相關分析則認為，誕生于國企內部，缺乏市場競爭的洗禮，管理團隊欠缺市場運作經驗，是導致格力地產目前深陷財務困局的根本原因。

　　2012年半年報數據顯示，格力地產向其大股東格力集團的總借款約40億元，而前述格力地產內部管理人員則坦言，這占到了總借款數額的2/3。有知情人士稱，格力地產向大股東借款的利息只有“5個點”，但格力地產對此并未正面承認，只是表示“利息不高，基本上也是執行銀行的利息標準。”

　　2009年借殼海星科技成功上市，被看作是格力地產走向市場化運作的關鍵一步。正是在當年，格力地產將巨資投向了格力海岸。有業內人士稱，但這一舉動在今天看來顯然有些冒進，這個不斷吞噬資金但仍未產出現金流回報的超級大盤，宛如一艘“諾亞方舟”，格力地產正寄望借其順利到達彼岸。