樓市秘籍之二手房購買中的八大新招數(2)

2011-07-08 來源：高卓博客編輯：狄海霞

　　第三招首付交到貸款銀行

　　案例：吳小姐看中了一套房屋，但上家在這套房屋上還有銀行的抵押貸款30萬元。中介說上家要先取消抵押才能過戶，不過由于上家拿不出30萬元償還貸款，所以希望吳小姐多付一點首付，然后上家再去注銷。于是，吳小姐在簽約后就付了20萬元的首付給上家，但是上家遲遲沒有去銀行取消抵押。最后上家卻說因為做生意發生了虧空，將吳小姐付給他的20萬元去還了債。吳小姐聽了這氣得發抖，不過現在也沒辦法了，只能去打官司。對策：如果上家有抵押貸款，那么上家必須先還清貸款，并到房產交易中心辦理抵押注銷手續后才能交易過戶(有的交易中心還要求要辦完抵押注銷手續之日起幾個工作日后才能交易)。在這種情況下，上家一般會要求下家先支付一定的首付，用以償還銀行的貸款以便取消抵押。但是，如果下家將首付交給上家后，上家并未按原來的約定去取消抵押而是挪作他用，那么就會出現吳小姐這樣的事了。但如果下家堅持在取消抵押后再交首付的話，很可能由于上家資金不足以致交易失敗。對此，下家可以要求上家聯系好銀行，并在上家辦理好還貸手續后，再將首付直接匯入上家在該銀行的帳戶，銀行當場即可劃款并出具他項權證。這樣一來，上家就不可能將下家交付的首付挪用了。

　　第四招：交易過戶辦委托公證

　　案例：謝女士看中了一套二手房，可這套房屋上還有銀行的抵押貸款，上家要求謝女士先交首付以便取消抵押，謝女士了解到只要將首付直接匯入上家的貸款銀行就可以了，于是就與上家一起去貸款銀行幫上家還款。上家也按約付清了銀行的貸款并拿到了他項權證。不過，因為交易中心規定在辦理完抵押注銷手續后需要再過三個工作日才能辦理過戶手續。于是謝女士和上家約好再過三個工作日再去辦理�？傻搅思s定的那一天，上家卻沒有來，對方一會說出差去了，一會又說家里不同意賣了，其實后來謝女士了解到，上家是因為覺得房子賣便宜了想反悔，所以故意不去辦過戶手續。謝女士向咨詢律師，律師建議她為了防止上家再轉賣給他人必須立即起訴，謝女士只得按照律師的建議做打官司的準備了。

　　0352房網的建議：下家交首付讓上家注銷抵押貸款，但注銷抵押和過戶之間有一個時間差。按照法律的規定，房屋在誰的名下才是誰的，就算拿到鑰匙也沒有用。所以，只有過戶好并拿到新的產證之后，房屋才會成為下家的。但是如果上家在這期間毀約的話，下家非但不能按時過戶，反而還有一筆首付被上家扣著。為了避免發生這種情況，下家最好在交首付之前要求上家辦理一個過戶交易的委托書，并對委托書進行公證，并且最好在委托書上注明“本委托不可撤銷”的字樣。一般情況下，中介公司員工可以作為受托人。這樣的話，即使上家到交易時反悔，下家也可以和受托人憑委托公證書直接到交易中心辦理過戶手續。當然辦理委托公證會付公證費，但幾百元的公證費和幾十、幾百萬元的房款比起來，公證費就不算什么了。畢竟，誰也不想發生了糾紛后再去打官司。

（責任編輯：0352房網）