張宏偉：房?jī)r(jià)連續(xù)上漲購(gòu)房者已過最佳購(gòu)房＂時(shí)間窗＂ (2)

2012-10-09 來源：張宏偉博客編輯：詩(shī)諾

　　市場(chǎng)“基本面”將現(xiàn)真正意義 “回暖”

　　那么，全國(guó)百城房?jī)r(jià)連續(xù)4月上漲現(xiàn)象，對(duì)于當(dāng)前及未來房地產(chǎn)市場(chǎng)意味著什么呢?

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，首先，全國(guó)百城房?jī)r(jià)連續(xù)4月上漲的整個(gè)市場(chǎng)背景來看，從市場(chǎng)“基本面”的房地產(chǎn)投資、新開工面積、土地購(gòu)置面積、市場(chǎng)銷售面積及金額等幾個(gè)指標(biāo)來看，成交量的持續(xù)回升導(dǎo)致1-8月的房地產(chǎn)市場(chǎng)“基本面”開始好轉(zhuǎn)，1-9月整個(gè)市場(chǎng)“基本面”應(yīng)該繼續(xù)向利好方向發(fā)展。在這個(gè)階段，以首套房置業(yè)為主的需求將會(huì)繼續(xù)積極入市，繼續(xù)放量，延續(xù)之前成交量回升的局面，這將使開發(fā)企業(yè)對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)“基本面”由信心不足轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎樂觀，這也將促使開發(fā)企業(yè)在成交量回升的之后進(jìn)一步有序加大房地產(chǎn)投資、新開工面積，甚至重拾土地市場(chǎng)拿地的熱情，逐漸形成市場(chǎng)“基本面”的真正意義的“回暖”。

　　但是，從政策面的走勢(shì)來看，盡管差別化的調(diào)控政策導(dǎo)致樓市成交量持續(xù)回升，開發(fā)企業(yè)的資金面的狀況也會(huì)逐漸得到緩減，但是，由于“去投資化”的限購(gòu)限貸政策尚未明顯松動(dòng)，因此，外來的投資投機(jī)性需求不會(huì)大規(guī)模入市，這些需求也難以對(duì)于房?jī)r(jià)產(chǎn)生太大的影響，房?jī)r(jià)年內(nèi)出現(xiàn)大幅反彈的可能性幾乎沒有。

　　購(gòu)房者已經(jīng)錯(cuò)過最佳購(gòu)房“時(shí)間窗”

　　那么，未來尤其是第四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)如何?對(duì)于購(gòu)房者來講，應(yīng)該吸取哪些購(gòu)房的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)?

　　從價(jià)格未來趨勢(shì)角度來看，盡管當(dāng)前由于樓市政策“微調(diào)”，成交量逐步回暖，房?jī)r(jià)降幅正在收窄，能夠帶來市場(chǎng)趨勢(shì)性下跌的市場(chǎng)基礎(chǔ)環(huán)境并不存在，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的動(dòng)力正在逐步消失。從當(dāng)前來看，全國(guó)百城房?jī)r(jià)連續(xù)4月上漲現(xiàn)象已經(jīng)表明當(dāng)前價(jià)格已經(jīng)接近“市場(chǎng)底”，在政策“微調(diào)”定向?qū)捤杉俺山涣砍掷m(xù)回升的市場(chǎng)背景下，房?jī)r(jià)不可能重回大幅降價(jià)的市場(chǎng)環(huán)境。

　　一定意義上來講，本輪調(diào)控以來，購(gòu)房者已經(jīng)錯(cuò)過了2011年10月底至2012年上半年之間的大幅降價(jià)的最佳購(gòu)房“時(shí)間窗”。盡管在去投資化的調(diào)控政策的影響下，全國(guó)房?jī)r(jià)開始有小幅回升的趨勢(shì)，今年有可能一直處于這個(gè)階段性的“市場(chǎng)底”，但是，購(gòu)房者已經(jīng)很難在短期內(nèi)找到之前大幅降價(jià)的購(gòu)房時(shí)間窗口。在第四季度甚至更長(zhǎng)時(shí)間段內(nèi)，小幅優(yōu)惠或微幅降價(jià)將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流和趨勢(shì)。在市場(chǎng)基本面趨好的背景下，購(gòu)房者應(yīng)該抓緊房企由于企業(yè)年度銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)、短期拿地資金需求、回籠資金采購(gòu)原材料及資金面短期內(nèi)確實(shí)較為緊張等策略性的降價(jià)時(shí)機(jī)進(jìn)行購(gòu)房，而不是持續(xù)觀望，等待市場(chǎng)基本面趨好、房企資金面不緊張、樓盤開始漲價(jià)時(shí)再買漲不買跌。

　　從成交量趨勢(shì)來看，由于“微調(diào)”政策的繼續(xù)，那么也就明確地為首套房“自住需求”進(jìn)一步放量入市提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì)，應(yīng)該來說，現(xiàn)階段仍然是自住需求最佳的購(gòu)房時(shí)間“窗口”，在這個(gè)階段，首套房“自住需求”將繼續(xù)支撐整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量持續(xù)回升。

　　大型房企四季度仍然要堅(jiān)持“跑得快”

　　那么，對(duì)于上半年已經(jīng)在量上取得不錯(cuò)銷售業(yè)績(jī)的房企尤其是上市房企來講，在房?jī)r(jià)出現(xiàn)連續(xù)4個(gè)月微漲的市場(chǎng)背景下，在2012年第四季度如何應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)漲價(jià)與調(diào)控繼續(xù)的市場(chǎng)博弈現(xiàn)狀，是漲價(jià)還是繼續(xù)以價(jià)換量?

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，本輪樓市調(diào)控以來樓市進(jìn)入下半場(chǎng)，2012年經(jīng)濟(jì)探底與轉(zhuǎn)型的一年將是房企之間決定勝負(fù)的關(guān)鍵一年。在未來房企尤其是大型房企必須在規(guī)模與利潤(rùn)率兩方面同時(shí)占據(jù)優(yōu)勢(shì)方可在未來有自己的立足之地，否則，難免會(huì)遭遇被市場(chǎng)邊緣化，或者被逃離房地產(chǎn)行業(yè)。

　　在規(guī)模與利潤(rùn)率兩方面，規(guī)模的重要性在當(dāng)前是最重要的，規(guī)模的意義在于一個(gè)房企的市場(chǎng)占有率以及影響力，在當(dāng)前，當(dāng)市場(chǎng)基本面尚未完全回暖的市場(chǎng)背景下，房企還應(yīng)該未雨綢繆，繼續(xù)采取“跑得快”的高周轉(zhuǎn)市場(chǎng)策略，以現(xiàn)金為王，以把握市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)，主導(dǎo)未來市場(chǎng)格局。盡管全國(guó)百城房?jī)r(jià)連續(xù)4個(gè)月上漲，但是也難掩繼續(xù)“跑量”現(xiàn)實(shí)。原因如下：

　　第一、你不跑其他人在跑，“跑得慢”就要落后。從高周轉(zhuǎn)類型企業(yè)來看，這些企業(yè)并沒有因?yàn)樯习肽晖瓿射N售業(yè)績(jī)指標(biāo)而止步，而是繼續(xù)以價(jià)換量，采取跑得快的市場(chǎng)策略，其中，除了行業(yè)龍頭萬科，中海地產(chǎn)和保利地產(chǎn)正在全力沖擊中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的“千億俱樂部”。

（責(zé)任編輯：0352房網(wǎng)）