可以預(yù)見，在連續(xù)兩年的整治措施強(qiáng)力出臺(tái)之后，2011年的房地產(chǎn)調(diào)控仍將繼續(xù)貫徹“打黑”的重要工作，在房地產(chǎn)交易流程、土地源頭、金融信貸以及保障制度各大領(lǐng)域，這樣的違法違規(guī)行為仍將被一一曝光和嚴(yán)厲懲處，最終迎來“玉宇澄清萬里埃”的一天。但房地產(chǎn)的幾大騙局我們?nèi)圆豢尚∫暋?/p>

　　哄抬房價(jià) 價(jià)值的迷局

　　華南某大型開發(fā)商近日正在為即將開盤的幾處住宅項(xiàng)目做最后的營銷準(zhǔn)備工作，銷售代理公司策劃團(tuán)隊(duì)將精心調(diào)研后形成的策劃書上交代理公司主管市場(chǎng)的副總裁，他只大致看了一遍策劃書就直接表示，將原定價(jià)格上調(diào)15%。“依據(jù)是什么?”調(diào)研人員問。“沒有依據(jù)，公司哪還有地了?”副總裁理直氣壯地說。果然，調(diào)整后的策劃書拿到開發(fā)商處，得到的評(píng)價(jià)居然是價(jià)格仍然趨于保守。

　　這是真實(shí)的一幕。房價(jià)，在過去幾年中，似乎真的已經(jīng)成了可以任由想象的數(shù)字游戲，開發(fā)商和代理商打拼事業(yè)的基礎(chǔ)之一就是看誰更有膽量叫出別人不敢叫的價(jià)格，甚至在宏觀調(diào)控已經(jīng)如此急風(fēng)驟雨的今天。

　　開發(fā)商另一個(gè)哄抬房價(jià)的技倆是通過制造連夜排隊(duì)購房的熱銷假象，來證明高房價(jià)確有需求支撐。近年來，開發(fā)商雇用“房托”排除購房的做法屢現(xiàn)報(bào)端，從雇用農(nóng)民工排隊(duì)的低級(jí)表演發(fā)展到不同層次、不同類型房托組織，以達(dá)到逼真效果。比如小戶型單身公寓要雇用大學(xué)生和青年白領(lǐng)做托，而大戶型住房就雇用三口之家甚至老少房托齊上陣。

　　浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華就曾分析，房價(jià)上漲過快的重要原因是供需矛盾，而所謂的旺盛需求實(shí)際上有很大部分是被“復(fù)制”出來的，并不是真實(shí)的狀況，這正是泡沫所在。這也就不難解釋為什么在過去幾年里，老百姓眼中的樓市已經(jīng)失去了理智。

　　但是，隨著溫家寶總理在政府工作報(bào)告中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的介紹再次體現(xiàn)“保民生、保資源”的大原則，專家認(rèn)為，2011年起房地產(chǎn)市場(chǎng)必然呈現(xiàn)一個(gè)以充足供給緩和供需矛盾的趨勢(shì)。“雖然政府沒有說打壓房價(jià)，但廉租房等保障類住房的推出將是房價(jià)最大的克星，進(jìn)而打破開發(fā)商苦心營造的買房預(yù)期。”上海一開發(fā)商表示。

　　虛假廣告 承諾與現(xiàn)實(shí)殘酷對(duì)立

　　根據(jù)建設(shè)部等三部門聯(lián)合發(fā)出的《關(guān)于進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》，未取得預(yù)售許可證發(fā)布預(yù)售廣告，廣告中承諾售后包租、返本銷售，有關(guān)項(xiàng)目的銷售信息內(nèi)容虛假等被列入房地產(chǎn)廣告的整頓范圍。

　　許多開發(fā)商認(rèn)為，廣告與法律條款是兩個(gè)范疇的概念，房產(chǎn)宣傳資料的法律性質(zhì)屬要約邀請(qǐng)，主要是“廣而告知”。宣傳樓盤的風(fēng)格、設(shè)施以及性價(jià)比特有優(yōu)勢(shì)，以吸引消費(fèi)者的眼球，然后通過洽談達(dá)成法律協(xié)議。因此廣告可以夸張渲染，而不用因欺詐負(fù)法律責(zé)任。于是，花花綠綠的房產(chǎn)廣告、亦真亦假的廣告詞就成了購房者被圈入其中的第一陷阱。

　　2010年，有上海某樓盤的購房者向記者反映，該樓盤與相鄰的另一個(gè)樓盤其實(shí)原屬于同一房產(chǎn)證下的樓盤，因?yàn)殚_發(fā)商后期脫離了母公司，便把最后一期房源以一個(gè)全新的名字推出，無論是售房廣告還是售樓處標(biāo)識(shí)都全然一新。而購房者入住后才發(fā)現(xiàn)，小區(qū)與鄰近小區(qū)需要使用同一地下車庫，走同一個(gè)出口。由此引起了兩個(gè)小區(qū)居民曠日持久的糾紛和上訪事件。

　　專家表示，類似開發(fā)商的口頭承諾、宣傳語句等只有構(gòu)成合同的一部分，才能對(duì)開發(fā)商具有約束力。因此，購房者在看到廣告中關(guān)于房屋質(zhì)量、地段、附屬設(shè)施等信息的承諾后，一定要在合同中找到明確、肯定的陳述，以限定開發(fā)商的法律責(zé)任。尤其是開發(fā)商在宣傳廣告中介紹有關(guān)小區(qū)以外的未建基礎(chǔ)設(shè)施，如公園、地鐵、馬路等，都極有可能是不確定的規(guī)劃，購房者不要以此作為購房主要理由。

　　囤積房源 假熱銷的心理戰(zhàn)

　　簡單地直叫天價(jià)當(dāng)然不是開發(fā)商能夠最后取勝的全部功力，為了讓房價(jià)不至于嚇退購房者，于是造成房子炙手可熱、需分秒必爭的假象，開發(fā)商和代理商們的“功課”真是做絕了。

　　“銷控”是這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆發(fā)展時(shí)期新派生的營銷術(shù)語，眾多富豪售樓員靠此發(fā)家。如今，“銷控”已經(jīng)成為開發(fā)商最有效的營銷手段。所謂的“銷控”也稱“間歇式營銷”，是指房地產(chǎn)商通過人為控制銷售進(jìn)度，同時(shí)配合價(jià)格的上調(diào)以制造銷售火爆、供不應(yīng)求的效果。#p#副標(biāo)題#e#

　　本質(zhì)上，銷控是一種心理大戰(zhàn)。“一般來說，假如房子在5月份預(yù)售，開發(fā)商通常在年初，甚至上一年的年尾就開始做推廣工作，接受預(yù)訂。到了預(yù)售時(shí)，客戶已經(jīng)積攢了一定規(guī)模，當(dāng)天即可造成熱銷甚至銷空的假象。人為造成一種供不應(yīng)求的緊張氛圍。”一位房產(chǎn)銷售人員介紹。

　　合同欺詐 玄機(jī)識(shí)破又奈何?

　　《關(guān)于進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》中嚴(yán)禁的又一違規(guī)行為是合同欺詐。律師提醒，不少開發(fā)商在面積中玩“貓膩”，特別是把面積誤差刻意控制在合同約定的3%內(nèi)是一些企業(yè)的常用伎倆。因?yàn)闃I(yè)主重新測(cè)量的成本較高，耗時(shí)耗力，開發(fā)商往往乘機(jī)謀利。

　　如海口某購房者看好了一套新建商品房，當(dāng)初合同約定的建筑面積為106.93平方米，其中套內(nèi)建筑面積94.56平方米。竣工前，開發(fā)商再次公布實(shí)建的建筑面積，結(jié)果多與合同上約定的相差2平方米，套內(nèi)建筑面積也略有出入，但是均低于合同約定的3%的誤差。而當(dāng)一些業(yè)主重新測(cè)量時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，誤差遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于開發(fā)商公布的面積，其中套內(nèi)建筑面積相差5平方米左右。

　　　另一種情況是在小區(qū)配套和裝修房中的建材使用中，開發(fā)商往往在合同中承諾一個(gè)明確品牌再附加“其他”字樣來做品牌備用。但實(shí)際上，開發(fā)商往往以此為依據(jù)選擇其他低成本品牌充數(shù)，而購房者一一求證過程的可能性不大。

　　然而，即便購房者都能看透玄機(jī)，主動(dòng)權(quán)仍在開發(fā)商手中。“一旦看好了房子，開發(fā)商又不允許加入附加條款，我們又能怎么樣呢?”不少購房者都有這樣的疑問。“目前，大多數(shù)購房合同都選擇了示范文本，但購房者在合同簽訂過程中的主動(dòng)權(quán)仍然十分有限。”北京的一位律師稱，開發(fā)商可以在示范文本之外的很多細(xì)節(jié)中占得上風(fēng)。