我們今天很多人都在這，我們希望把2003年開(kāi)始的所有進(jìn)行評(píng)估，看看為什么這么多年，房地產(chǎn)市場(chǎng)不但沒(méi)有調(diào)好，還越調(diào)越爛。這個(gè)我們可能在今年年底，也可能在一個(gè)時(shí)間里會(huì)發(fā)布我們的研究報(bào)告。我談一些初步的看法。

　　中國(guó)樓市不但沒(méi)調(diào)好，還越調(diào)越爛

　　7月5日閉門會(huì)上我們說(shuō)了，我們這輪調(diào)控什么，是調(diào)控房?jī)r(jià)、調(diào)控結(jié)構(gòu)還是調(diào)控通脹。小光剛才講，任何結(jié)構(gòu)上能進(jìn)行調(diào)整，所以大會(huì)也說(shuō)到，我們需要轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)什么， 是轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)，住宅傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)變成商業(yè)，變成“芭蕾雨”?我們的土地約定，每年就供應(yīng)這么多商業(yè)用地，剩余的就是住宅用地，要想把結(jié)構(gòu)都調(diào)整為商業(yè)結(jié)構(gòu)，那就把 所有人都打死，因?yàn)橹挥?0%用在商業(yè)地產(chǎn)，土地也酒這么多。也有人說(shuō)可以轉(zhuǎn)為旅游，可能轉(zhuǎn)為島，中國(guó)有幾個(gè)島就海南島。

　　旅游不可能成為全國(guó)性的轉(zhuǎn)型的東西，還有人提出養(yǎng)老，即使結(jié)構(gòu)上調(diào)整了，養(yǎng)老比重也不到10%，世界各國(guó)也如此。如果沒(méi)有養(yǎng)老保險(xiǎn)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也是很難做的，單獨(dú)賣還會(huì)變成住宅房地產(chǎn)。就象中國(guó)說(shuō)結(jié)構(gòu)調(diào)整一樣，都想說(shuō)轉(zhuǎn)如高科技，都轉(zhuǎn)入可能嗎，美國(guó)硅谷也酒那么一點(diǎn)，不可能都轉(zhuǎn)為。

　　調(diào)控集中于房?jī)r(jià)，會(huì)使房子質(zhì)量更爛

　　我們現(xiàn)在看到的是通脹， 通脹問(wèn)題很大，可能6月份會(huì)更高一些，雖然還沒(méi)有宣布。四個(gè)國(guó)都在膨脹，有的達(dá)到12點(diǎn)幾，13點(diǎn)幾，我個(gè)人覺(jué)得宏觀調(diào)控就是調(diào)節(jié)總供給和總需求的關(guān)系。 但我們現(xiàn)在的宏觀調(diào)控似乎是要拉平經(jīng)濟(jì)，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)我們叫做用限價(jià)、限購(gòu)等等辦法來(lái)抑制一個(gè)單一目標(biāo)就是房?jī)r(jià)。前兩天北京新現(xiàn)任的主任，邀請(qǐng)我們和劉曉光去吃飯，要求我們降價(jià)，換句話說(shuō)我不知道我們應(yīng)該執(zhí)行政府的政策還是不應(yīng)該執(zhí)行政府的政策，這里一個(gè)最大的目標(biāo)就是，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)把目標(biāo)都集中于房?jī)r(jià)上， 一定會(huì)生產(chǎn)最爛的房子。過(guò)去說(shuō)房地產(chǎn)只有30年壽命，經(jīng)過(guò)這一輪可能只有10年、20年的壽命了。因?yàn)橐?a href="http://m.i3g.com.cn/#" class="p_wordlink" target="_blank">價(jià)格為導(dǎo)向的結(jié)果就更不要說(shuō)什么節(jié)能、環(huán)保、高科 技了。所以以房?jī)r(jià)調(diào)整的結(jié)果一定是一個(gè)錯(cuò)誤的結(jié)果。

　　通常以什么為對(duì)象，我們現(xiàn)在是以開(kāi)發(fā)商為對(duì)象，文件上寫是增加供給，但是現(xiàn)在是減少供給，增加什么供給，增加保障房的供給，把市場(chǎng)化變成非市場(chǎng)化。國(guó)務(wù)院政府報(bào)告上說(shuō)兩條腿走路，但現(xiàn)在要砍掉很粗壯的腿，要保住保障房的腿。

　　今年完成1000萬(wàn)套保障房是做夢(mèng)

　　今年我們政府提出要完成1000萬(wàn)套，我說(shuō)根本不可能，然后改為10月份之前開(kāi)工1000萬(wàn)套，我們這么多家只完成800多萬(wàn)套，要1000萬(wàn)套我覺(jué)得是做 夢(mèng)一樣。我們?cè)��?jīng)做過(guò)報(bào)告，我們的核心問(wèn)題不是沒(méi)有房子，按照國(guó)際上的計(jì)算方法把都算上有97%都有住房，但有很多是很多人住在一個(gè)房子，所以要改善需 求。當(dāng)年輕人離開(kāi)父母時(shí)，兩者之間都得到了改善，否則老住在老人家中就沒(méi)有地方住，老得養(yǎng)兒子，這就是問(wèn)題。所以我們現(xiàn)在的政策是限制改善性需求，也在城 市限制。比如滿18歲了就可以了，但銀行不給你貸款，認(rèn)為收入不夠。23歲的大學(xué)生拿工資的50%也不夠，甚至有的銀行還提出因?yàn)槟銢](méi)有結(jié)婚，一個(gè)人支付 貸款是不夠的，還是不給你貸，于是人們只能用長(zhǎng)輩的名義去，所以就變成了二套房。50歲以上的也不給貸，因?yàn)椴粔蚰晗蘖耍�因�(yàn)槟阒挥形迥炅耍?0年以上的 貸款、30年以上的貸款就沒(méi)有還款能力的，于是還得用年輕人具備能力的去買第二套住房。我們名以上要打擊投資、限制第二套、第三套，但實(shí)際上我們從香港和 臺(tái)灣看到的，都是限制二次出讓，用加稅或調(diào)節(jié)的辦法解決。但我們的政策是不管你犯沒(méi)犯罪，先認(rèn)為你犯罪。確定你確實(shí)投機(jī)和投資，在短期內(nèi)轉(zhuǎn)讓才對(duì)你制裁， 因此認(rèn)定你事親犯罪和事后犯罪是兩個(gè)不同的法律結(jié)構(gòu)，我們是先認(rèn)定你犯罪，然后再處罰，這種導(dǎo)致的最終結(jié)果也一定是錯(cuò)誤的。

　　任何政府對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)都是不道德的

　　以什么為手段，我們現(xiàn)在的監(jiān)管包括融資手段、包括利率、保障住房一大堆。所用的手段叫“四加”，加稅、加息反正不讓你過(guò)好日子。我最想說(shuō)的是，都是以行政的手段未主導(dǎo)，而不是以市場(chǎng)的手段未主導(dǎo)，可能是最差的。按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律來(lái)說(shuō)，任何政府對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)都是不道德的，這種不道德體現(xiàn)最明顯的就是計(jì)劃生育，為什么 80、90后的孩子不好管，就是因?yàn)楠?dú)生子女的政策壟斷了作為孩子的市場(chǎng)。所以沒(méi)有第二個(gè)人能夠和他分遺產(chǎn)，所以想好就或，于是就有了“藥家鑫”，我們看 歷代王朝里面，一個(gè)皇帝很多妃子，生了很多孩子，就要去打仗，大家打死了，可能出現(xiàn)哥哥把弟弟殺了，弟弟把哥哥殺了，殺死后剩下的就是可以讓流傳的最后的 優(yōu)秀者，而現(xiàn)在沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)，哪來(lái)的優(yōu)秀者。#p#副標(biāo)題#e#

　　看看清朝最后為什么滅忙，為什么是慈禧太后，都是兒皇帝，最后兩歲、三歲沒(méi)法使清朝繼續(xù)延續(xù)下去，這是一個(gè)惡劣結(jié)果。恰恰是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)給了人們的道德機(jī)會(huì)，用自由選擇權(quán)，雙方的自由選擇權(quán)決定市場(chǎng)中的產(chǎn)品可以銷售和不可以銷售，或價(jià)格合理和不合理。 而價(jià)格恰恰是決定這個(gè)產(chǎn)品保證期供不應(yīng)求的情況下能夠滿足市場(chǎng)的供應(yīng)條件。而我們現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格是被扭曲的，當(dāng)中央要求必須限制幅度時(shí)，地方政府迫不得已 只能去弄虛作假了，因?yàn)槭裁炊脊懿涣耍�因�(yàn)橛行?a href="http://m.i3g.com.cn/#" class="p_wordlink" target="_blank">城市糧食是外運(yùn)的，有些城市沒(méi)有水泥，材料這部分都是由他人決定，但是你非要他來(lái)決定這個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)和基本 成本，怎么可能。我不知道為什么這么荒謬的政策也能在中國(guó)實(shí)行，但是這種荒謬的政策逼迫政府弄虛作假，比如不允許你進(jìn)行網(wǎng)上交易，在網(wǎng)上交易的范圍內(nèi)進(jìn)行 限制和控制，等等，一系列的弄虛作假出現(xiàn)的結(jié)果是什么，價(jià)格在名以上可能是升可能是降，但都不反應(yīng)關(guān)系。

　　高房?jī)r(jià)和我無(wú)關(guān)，土地制度是根本

　　現(xiàn)在我們除了個(gè)別城市限制條件之 外，是不是面向全國(guó)誰(shuí)也不知道。但實(shí)際上我們的銀行、特別對(duì)個(gè)人住房限貸，已經(jīng)從個(gè)別城市綿延到全國(guó)，在中國(guó)差異這么大的情況下，用一個(gè)辦法會(huì)出現(xiàn)什么結(jié)果，也許有人會(huì)說(shuō)我們會(huì)穩(wěn)中有價(jià)，我們現(xiàn)在同比和環(huán)比都趨于下降。另外4%的高增長(zhǎng)投資能不能維持，如果我們?cè)诔掷m(xù)的過(guò)程，都希望用保障性住房彌補(bǔ)商品房的下降，也許能成功，也許不成功，因?yàn)楸Ｕ闲宰》咳卞X，而上半年的更多的因?yàn)槿ツ觊_(kāi)發(fā)商把房子都賣了，今年要保證按期交房子，原本賣代的房子完工后怎么 辦，也就是開(kāi)始的時(shí)候會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，我們也沒(méi)有看到土地增長(zhǎng)的供應(yīng)，最后導(dǎo)致財(cái)政出現(xiàn)困難，很大地方都涉及到能不能賣出地，能不能賣出好價(jià)的問(wèn)題，我們的中 央政府決定用土地收入的10%用于教育，也就是所有人看到土地價(jià)格的增長(zhǎng)，中間要分一杯羹，下一次國(guó)務(wù)院可能決定拿出10%用于養(yǎng)老、再?zèng)Q定用于醫(yī)療，反 正都在攤這塊肥肉。

　　大家說(shuō)今年政策可能不會(huì)變了，明年也可能不會(huì)變了，我覺(jué)得不要期望政策短期會(huì)變，一直到撞南墻的時(shí)候才會(huì)回頭，否認(rèn)最后導(dǎo)致的結(jié)果是惡性競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，惡性競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果不同于2008年，2008年是外部不好內(nèi)部也不好，今年是內(nèi)部很好，外部也沒(méi)那么差，沒(méi)有那么多進(jìn)出口企 業(yè)的破產(chǎn)，為什么房子要下去，這個(gè)是莫名其妙的事。從歷史各國(guó)看，在經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)的情況下，房地產(chǎn)沒(méi)有一個(gè)國(guó)家會(huì)斷，這個(gè)是悖論的東西，但是我們現(xiàn)在恰恰是 要讓中國(guó)的房地產(chǎn)迅速掉下去，給大家一個(gè)笑臉。