中國空置房近5000萬套可能嗎：城鎮化統計有誤解
發布時間：2014-10-28 來源：0352房網 編輯：木子
摘要：中國官方并不發布空置房
數據，而西南財經大學的一項數據引發了巨大爭論。這場關乎中國經濟關鍵數據的爭議還在繼續，日前，西南財大方面做出了進一步解釋。
2014年上半年，西南財大中國家庭金融調查與研究中心發布報告稱，2013年，我國城鎮
住宅市場的整體空置率達到22.4%，城鎮空置房為4898萬套。對此，華遠
地產原董事長任志強稱此絕不可能。爭議由此發酵。
西南財大中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁的結論基于中國家庭金融調查項目（CHFS）的數據：
全國城鎮地區
住房空置率為22.4%，約為4900萬套住房。
商品房空置率為26.3%，約為2700萬套。經適房空置率為23.3%，約為200萬套。這一數據曾獲得王志綱等地產大佬的認同。
任志強則從住宅竣工數量推算。1998年至2013年住宅竣工面積約106億平方米，約1.1億套住宅。其中，
房地產開發為6700萬套。按1998年舊房拆除量2.4億平方米推算，16年間拆除30多億平方米，凈增約70億平方米住房面積。1998年到2013年，城鎮新增人口約2.2億人，折算城鎮新增約7000萬個家庭。因此，住房套數和家庭數大體一致。
在任志強的質疑之后，甘犁當時曾作出過書面回應。而在10月24日甘犁再次專門作出更為深入的回應，解答空置率之謎。
甘犁說：“這是非常大的謎，這個謎怎么解決？我們一家一戶走下來看到了這么多空置房，但是國家宏觀大數上算一算好像不應該有這么多空置房。解決這個謎底就是城鎮化的謎底。就是我們對城鎮化要有一個充分理解。空置率之謎要通過城鎮化揭開這個謎底。”
關鍵在于，由于統計方式的變化，許多農民的居住地在統計中由農村變成了城鎮，有數千萬個家庭因此“帶著房子進城”了。
首先，CHFS定義的住房空置是指城鎮地區無人居住的家庭自有住房，包括：一套房家庭因外出務工等原因而無人居住的住房；多套房家庭既未自住也無他人居住的住房。“比如，在
北京上班，房子在成都空著的，也算空置率。”
甘犁說，一般認為，城鎮化是農村居民離開居住地，“扛包進城”生活工作，也就是“主動進城”。他們或
租房或
購房，有剛性居住需求。但是，城鎮化還包括另一類通常被忽視的城鎮化：居住地由農村變成了城鎮，當地農村居民也因此統計為城鎮常住居民，是城鎮化的一部分。
國家統計局公布了從2009年至2013年歷年統計用區劃和城鄉分類代碼。僅此期間，全國70萬個社區（居委會、村委會）中有3.8%從鄉村變為了城鎮，占城鎮社區的11.8%。“居住在社區上的居民就從農村居民變成了城鎮居民，他的戶籍是沒有變化的，他的房子還在那里，他住著原來的房子。”
CHFS的數據還顯示，2009到2013年，每個省的城鎮化率的上升速度跟“被進城”的比例是相關的。基于CHFS數據，2013年常住地人口結構，城鎮地區居民中的農業戶籍人口，“被動進城”占比14.3%，而“主動進城”占比11%。
從住房需求上來說，“被動進城”家庭和“主動進城”家庭是非常不同的，和城鎮戶籍是比較接近的，而且少于城鎮戶籍，因為他們是“帶著房子進城”的。所以不能把“被動進城”家庭當成“主動進城”家庭，認為有很多剛性需求，要買很多房子。
甘犁認為，2000~2013年城鎮新建住房7000萬套之外，城鎮地區至少還新增了四五千萬套，這是由“被動”進城的家庭帶進來的。“你會看到被動進城比例越高地區住房空置率也越高，不是說這些被動進城家庭農村的自建房有空，空是空在商品房里面。因為城鎮化建了很多房子，但是大量被動進城不需要房子，所以商品房是空著的。”
甘犁認為，“被進城”居民明顯多于主動進城。不區分兩類進城居民將導致住房需求被高估。對城鎮化的誤解有可能是導致中國3000萬套商品房多建的原因之一。“從供給角度是多供給了，因為對城鎮化的錯誤理解認為有很多需求，但是實際上大部分超過一半的城鎮化暫時沒有這樣的住房需求。從需求角度來講，就是多套房購買讓這些多建的房子還是賣掉了，這是我們在需求供給一個非常嚴重的錯配。”
