摘要：2011年1月28日，上海和重慶兩市同時開始對于個人住房征收房產稅的試點。而今3年過去，房產稅在試點中究竟試出了什么？積累的經驗與教訓對于后來者將產生怎樣的影響？

房產稅沒能阻擋房價上漲的腳步

根據國家統計局最新發布的數據，2013年12月重慶新建商品住宅價格同比上漲14.3%，上海新建商品住宅的價格同比漲幅更是高達24.3%。盡管最早實施了房產稅的試點，但上海重慶都沒能阻擋住房價上漲的腳步。

在上海，政策主要是針對本市居民家庭在當地新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房，和非本市居民家庭在本市新購的住房，適用稅率暫定為0.6%。房產稅的征收不涉及存量住房，僅這一點就決定了上海的房產稅試點無法從根本上擠出多套房。

“從目前上海大多數已經繳納房產稅的家庭來看，其年稅費成本多在數千元左右。對于漲幅很大的房地產市場來說，這些稅費成本難以撼動投資人涌入樓市的熱情。”中國房地產信息集團分析師楊晨青說。

在重慶，房產稅的征收范圍比上海更狹窄，同樣沒有關注多套存量住房，也沒有涉及人們最關心的普通商品房市場。

總之，隨著對政策的消化，房產稅很快就成了一種只針對極少數人的特殊稅種。

房產稅沒讓地方政府擺脫土地財政

在人們的預想中，房產稅不僅能夠擠出房產市場的泡沫，更重要的是能為地方政府提供最為穩定和廣泛的稅源，從而解決地方政府對土地財政的依賴，從根源上卡住房價上漲的空間。不過，從目前的試點效果來看，人們這一期待并沒有成為現實。

截至2011年年底，重慶市對居民住宅征收稅款1億元，而當年重慶市本級財政收入2908.8億元，房產稅占本級財政收入的比重僅為0.03%。2013年，據搜房網及重慶土交所現有數據統計顯示，重慶主城土地市場出讓居住、商業、金融類用地金額達1164億元。出讓金額僅次于北京、上海，首次超過廣州居全國第三。

上海的房產稅征收雖然在絕對值上要多，但其占財政收入的比重同樣是微乎其微。而上海的土地市場更是火熱異常，土地出讓金屢創新高。

重慶大學法學院財稅金融方向副教授陳晴表示，房產稅肇始肩負四大功能，包括調節貧富差距，部分代替土地出讓金成為地方稅收來源，抑制房價過快上漲，改變市場心理預期。但從現有稅收情況來看，滬渝兩地的房產稅收總額較小，占同期市級財政收入比率過低，對更深層次的土地財政問題替代效果有限。

我們需要怎樣的房產稅

財政部財政科學研究所所長賈康曾指出，房地產稅其實是一個綜合概念，既包括房產稅，也包括土地增值稅、土地使用稅等相關稅種。未來完善房地產稅應立足于“公平土地稅負，強化保有環節”，在推進個人住房房產稅試點之外，還應下調過高的住房用地稅負，簡并流轉交易環節稅費，重點發展保有環節房地產稅，對投機性(短期持有)住房實行高度超額累進稅率。

從試點城市的房產稅征收效果不難看出，簡單地以戶型面積劃分，或是有意地回避存量住房，采取“老房老辦法，新房新辦法”的政策，無益于房產稅效果的最大化。

十八屆三中全會提出要“加快房地產稅立法并適時推進改革”。在業內人士看來，目前房產稅改革面臨的最迫切問題是如何在協調各方關系、有限的征管條件等諸多復雜的情況之上，起草稅法草案，進行合理的稅制設計。

中國房地產研究會副會長胡志剛認為，重慶、上海兩個城市的做法都很偏重地方的獨特性，而缺少共通性，缺乏頂層設計的統籌，很難總結出一條為全國各地復制的改革經驗。新的試點工作不能再簡單地讓試點城市各自為政各行其是，而是要兼顧普遍性和特殊性。“試點工作要便于政府從整體性、全面性、可復制性等方面及時調整政策，逐步完善政策，也便于從試點城市吸取有益的經驗和做法，作為房產稅立法的實踐依據，從而以立法先行，開辟一條可以全面推廣房產稅改革的路徑。”