摘要：房地產到底還能不能調控？針對這一問題，業界一直爭論不休。被廣大網友稱為央視最牛的財經評論員許一力近日發文表示：只有房價和烏紗帽掛鉤，地方政府就會很快找到樓市難于調控的癥結所在。

　　今年以來，本來都說中央要動真格的了，到頭來呢？這幾個月反而漲的最快。

　　過去這幾個月的大幅上漲，有一個極重要的因素，那就是國五條內容失誤了。從國五條剛出來之后，大家就已經料到了這個政策的“作用”。事實是，誰要執行國五條越到位，誰就死的越慘。北京就是這個典型，最遵守國五條的規定來出細則，所以北京房價也漲的越多。

　　回過頭來看更加印證這個國五條確實是個“失誤”。它忽略了一個大前提，即國家在打壓需求端的同時，并沒有對地產供給有實質性的加強。房屋的稀缺屬性并沒有隨著調控而改變，需求方也就是購房者永遠處于下風，這樣的話，任何增加交易成本的想法，成本只會轉嫁給弱方也就是需求方。

　　于是國五條的一個最顯性效果是：“國五條”出臺后，一些新房立即停止降價促銷，有的馬上漲了價。以一線城市為首的地區，房價出現了一輪報復性的高速反彈。

　　當前的數據也完全支持這個效果：國家統計局2月份的數據顯示，70城中上漲城市數量達到了66個之多。百城房價報告數據顯示，4月份北京、上海等十大城市住宅均價為17000元/平方米，環比上月上漲1.3%，與上年同期相比上漲近8%。但還有一個數據不能被忽略，在4月29日到5月5日一周內重點監測的40個城市中，六成以上城市成交同比下跌，下跌城市數量從之前一周的6個城市迅速擴充至26個，很多一線和二線城市的交易量在出現超大幅度的下滑，下滑程度讓人震驚。

許一力：調控癥結在地方政府

　　這些數據顯示房地產交易熱情下滑非常驚人，加上各地行政管制手段也開始多如牛毛。對于今年接下來的走勢，我們團隊大膽的提出一個設想，今年的房地產跟往年真的開始不一樣了。

　　就在前一陣，社科院更是發文稱，今年中國房價已面臨全面失控。這句話，還是嚇到了不少業內人士。

　　對此，我們提出這樣的重要問題，如果是全面失控，那么失控的關鍵環節出在什么地方呢？是中央政府么？是房地產商么？是銀行么？

　　都不是，歷來房地產關鍵的失控環節都在地方政府。

　　這么多年來，除了類似國五條這樣政策上的“失誤”外，中央地產調控一直面對一個“市場需求端”之外的極大阻力——地方政府。

　　我們深切感覺到地方政府對于地產調控的態度實在太重要了。業內人士一直在討論，如果地方政府真要動真格降本地房價的話，房價還真是能迅速下降的。看來真正能觸動房價的方法還是多著的，比如增加土地供給降地價，行政管制本地的房價，這些都是動房價的真正有效方法，但是各地政府用了么？

　　別說這些動真格的政策了，就連上級中央政府出的政策，地方政府去執行了么？從國五條出來后，各地細則中真正去實施的有幾個地區，真正去貫徹20%個稅的又有幾個城市？只有北京這樣的天子腳下才會去真正貫徹，那些離京城較遠的地方政府，對于中央的調控路線，實際上一直是處于“對抗”的狀態。#p#副標題#e#

　　今年一季度，全國公共財政收入增長7%，比去年同期回落7.8個百分點。其中，中央財政收入同比下降0.2%，而地方財政收入同比增長13.7%。中央地方財政收入的冰火兩重天，恰恰反映出的，是地方土地收入的暴增——一季度地方賣地收入增加47%。這個數據在全國加大調控力度的當下顯得有些可笑。

　　顯然是因為地方政府的財政對房地產太依賴了。目前，房地產相關的稅收占地方財政收入的40%-60%，個別地方更高。不賣地，就意味著沒有收入，沒有收入，不少項目就要斷糧，這就意味著地方壞賬會呈現一種爆炸性的增長，特別是在前些年部分特大項目上馬之后。地方政府債務問題非常嚴重，只有靠著不斷投資，才能讓項目周轉，不至于出現債務危機。所以，土地收入對于地方政府，在象征著實權的意味之外，更有著一種保命錢的味道。

　　只有財政充盈，才可以在政策上發揮更多的主動性和實權。調控房價，相當于觸動了地方政府的權利基礎，那么地產調控就永遠處于上有對策下有政策的狀態。

　　所以，地產調控的最大猛藥在于改變地方政府的態度，讓地產調控跟烏紗帽掛鉤。

　　今年以來，有重要消息反應，控房價會逐漸跟政績掛鉤，跟烏紗帽掛鉤。大家都覺得這真是個極重大的消息。也就是這樣，土地才真有可能大幅度增加供給來降地價，行政管制手段也會逐筆落實。雖然對于行政手段干預市場，筆者一直持謹慎態度，但是如果樓市真的到了關鍵時刻，類似今年年初政府指導價等行政手段，不無大規模實施的可能——特別是對于商品房之外的兩限房和經適房，政府還遠沒有做到行政手段的極致。

　　我想未來無論是集中加大土地供應量、加大經適房、兩限房等保障性住房的供給比例，這些都是未來可以在各地實施的行政改革手段，甚至是向政府指導價、限利等有待商榷的強硬調控手段，也并非完全沒有實行的理由。只不過，我們看到的是，當下，地方政府仍然處于睜一只眼閉一只眼，處于難得糊涂的偽調控節奏中——第一，調控并沒有給地方經濟帶來直觀的好處，反而將大規模減少其地產稅收；第二，不調控，至少是弱調控，并沒有為其帶來直接的害處。

　　說到底，地產調控在缺少直接利害關系的前提下，成為了地方政府一條可以打擦邊球的途徑�？磥恚�地產調控就差最后的一道大關了，就是將地方政府利害與房價捆綁，以地產調控的成果，決定烏紗帽的去留。在前段時間的新聞里，北京市政府已經在一定程度上有實施類似政令的意向。看似無稽之談，其實，卻恰恰很有可能成為政府被迫打開土地供應和行政管制的關鍵。

　　不過最近也有評論將房價與烏紗帽掛鉤，比作大饑荒時期，“不許餓死人”的政令。認為，這樣的調控方向實則會令權力尋租和地產行業黑幕更加嚴重。不過我們覺得，與60年代饑荒不同的是，現在的政府并非“手中無糧”只能靠瞞報不報來避重就輕。政府手中握有幾個關鍵性的政策節點——而恰恰是這幾個政策方向，直接造成了地產市場長期以來的供需失衡。其一，土地供應，其二，土地財政，其三，房地產高稅收依賴。

　　房價與地方政府的關系早已經成了一種“非不能也，實不為也”的互利局面。中央想要打破這種循環，就必須從更加精準的角度出擊。無利不起早，而烏紗帽恰恰是這樣一個利，有這樣的利害驅動，相信地方政府會很快找到樓市難于調控的癥結所在。