摘要：從去年年底到現在，多地房價特別是一、二線城市的房價開始看漲。2月20日，國務院出臺了房地產調控的新國五條，該調控措施一出，立即引起多方關注。社科院經濟研究所、清華大學中國與世界經濟研究中心研究員袁鋼明教授分析解讀樓市新“國五條”。袁鋼明表示，新“國五條”的出臺是為了防止房價過快上升，而且是一個收緊的措施。此外，袁鋼明還對限購政策、房產稅等備受關注的話題發表了自己的看法。

　　新國五條有所收緊 調控仍有加碼空間

　　中央出臺新“國五條”樓市調控措施，立刻引發市場劇烈反應。有評論稱，這是“史上最溫柔”的房地產調控，因為“老調重彈”的內容居多，幾乎對房價的走勢不會產生太大的影響。但是也有觀點認為，“樓市調控不是從松從輕，而是從緊從嚴”。對于這一問題，袁鋼明表示，新“國五條”的出臺顯然是為了防止房價過快上升，而且是一個收緊的措施。

　　此外，有分析認為新政在房屋限購、房產稅試點、保障房建設、差別化信貸政策等方面都暗含了加碼空間，而袁鋼明也直言“調控加碼的空間非常大”。

　　袁鋼明認為，要想防止房價過快上漲，調控政策就必須要加碼。“房價上漲空間有多高，加碼空間就有多大。”他說，調控措施不僅是加碼的問題，甚至還應該出臺一些前所未有的新措施，這樣才可以加強調控整體效果。

袁鋼明

　　限購是樓市調控政策中威力最大的措施

　　在日前出臺的樓市調控新“國五條”中，中央繼續強調完善限購措施，并要求未限購城市一旦房價上漲過快，也應要求其及時采取限購等措施。袁鋼明評價說，“限購可能是近幾年來各種樓市調控措施中威力最大的。”

　　袁鋼明表示，像北京這樣的熱點城市，很多購房需求是來自投機性需求。這部分炒房者希望通過房價上漲達到資產保值、升值的目的，而不是為了居住。“這種需求一旦過度就會推動房價不斷上漲，所以說限購措施是非常有效的。”

　　而對于房價自去年以來出現了新一輪上漲行情，袁鋼明分析說，2012年限購措施并沒有加碼，但是有的地方實際上放松了限購政策。“限購政策強烈地阻擋住了投機性的行為，所以有的地方就開始放松限購，這恰恰說明限購措施是有作用的。

　　土地政策應對土地交易使用規則進行調整

　　新國五條出臺后，有媒體分析，有關樓市調控的細化政策可能近期出臺，將對原有的的不少條款予以強化。國土部目前的工作匯報會上回應稱要保持土地供應總量基本穩定，同時繼續保持調控政策連續性和穩定性，在土地市場相關政策還有哪些可以施展的空間？袁鋼明表示，要抑制土地暴漲的趨勢，不僅要增加土地供給，還要控制投機性需求，此外，要對土地買賣的交易規則、使用規則進行調整。

　　袁鋼明表示，土地的問題非常敏感，土地問題一直是支配或影響、決定房價上漲重要的因素。增加土地供給，可能影響土地價格的上漲。但是更重要的是，我們現在土地價格，包括房價并完全是供給關系決定的，實際上跟價格的調控，或者需求的調控有很大的關系。即使土地供給再多，如果對投機性的需求不控制的話，價格還會暴漲。所以還要對土地買賣的交易規則、使用規則等等進行一些調整，或者是加強，才可能控制住土地價格的暴漲這種趨勢。

　　袁鋼明：調控應著眼熱點城市 北京早該征房產稅

　　在國務院常務會議確定“擴大個人住房房產稅改革試點范圍”后，哪個城市將成為下一個“吃螃蟹的人”，受到各方關注。而對于北京會不會入選新一輪房產稅試點名單，袁鋼明說，“我覺得早就應該列入。”

　　他說，從世界范圍來看，觀察或者調控房價泡沫的時候主要是以上漲最快的城市為目標。“樓市的資金流動很厲害，哪個地方的房價上漲快，資金就會流到哪個城市去，所以對于中心城市或者熱點城市房價的控制，采取措施是最關鍵的。”

　　袁鋼明認為，對邊緣城市進行調控意義不大，關鍵應對熱點城市進行調控。“現在北京是全國房價上漲最快的城市，應該是觀察全國房價泡沫上漲厲害不厲害，或者是調控措施能不能起到作用的最關鍵的城市，所以重要的調控措施應該放在北京”。

　　建議重新設計房產稅：投機性購房應多征

　　袁鋼明認為，新的房產稅應該重新設計，全面征收、廣征收、稅率要合理;保證一般基本住房需求的人不征房產稅，但是像過多炒作的人不僅要征，而且還要高。

　　同時，袁鋼明還表示，房產稅實際上應該面對廣大老百姓，要為廣大老百姓和工薪階層考慮;很多國家征收房產稅就是控制過多的占有房子。“超過標準水平、買房多的人，稅率就要高，美國人負擔大的時候就是房子多。”#p#副標題#e#

　　投資性需求是支配房價暴漲的主要因素

　　袁鋼明表示，最近這些年來房價的上漲不是因為供給不足，而是因為需求過度，過濫，過于瘋狂。房地產已經不是居住性需求了;投機性、投資性需求很厲害，這種需求才是支配我們國家房價暴漲的主要因素。目前，中國不是供給不足，而是太旺了，很多企業轉向房地產。“比如，我們郊區看到新樓盤出臺的都是中鐵，中國通訊，什么中化各種各樣國有非房地產公司都來投入房地產了。”

　　同時，袁鋼明還表示，土地市場也存在同樣的問題。如果空置性或者過多投機性的市場不發生改變的話，土地供應的再多也沒有用，也都變成了空置房，或者變成了投資房。“所以說單從土地供給來比較跟上一年比較是否上升了，還是下降了，那是不真實的;首先要看房地產的需求是否健康，是否正常，是否合理，而不應該把這個撇掉，光看供給。”

　　袁鋼明：房地產發展要適當合理

　　縱觀我們國家經濟形勢，房地產行業拉動了幾十個的相關行業，如何看待房地產調控和經濟“穩增長”的關系也是眾人關注的話題。對此，袁鋼明表示，房地產的確是經濟中重要的組成部分，但是它不能過頭，過高的情況下當機立斷馬上把它控制住才行。

　　袁鋼明表示，過去我們房地產比例太低，人民居住面積，平均面積很小，整個比重占得很低，起不到作用。那么現在無論是投資還是貸款，各個方面它都已經超過了合理的程度了，光是房地產的貸款和房地產的投資占了20%以上。房地產在不足的時候應該推動它快速發展，但是它過頭的時候應該要控制它，這甚至是所有產業都有基本的規律，就是要適當合理。

　　保障房對抑制房價過快上漲作用非常明顯

　　2月20日，國務院出臺了新的房地產調控的所謂國五條，其中在保障房建設方面也是在加快步伐。而保障房對抑制房價過快上漲的作用，袁鋼明給予了很大的肯定，他表示，這種作用是非常明顯的，這個趨勢還要堅持下去。

　　袁鋼明表示，保障房對抑制房價過快上漲起了非常大的作用，特別是前年的下半年到去年的年初時候，房價上漲的勢頭已經下落了，其原因就是保障房的建設大規模的推進，政府高度重視，買不起商品房的老百姓看到了希望，所以民眾就觀望了。如果這種保障房的建設能夠拉低商品房價格，通過限價房的供給能夠影響商品房的價格下落，那它是起到了作用。

　　對剛需人群在政策上應該給予重視

　　袁鋼明表示，健康的房地產需求會對經濟有很大支持，建議對剛需人群在政策上應該給予重視。“支撐房地產的就是基本居住需求，但是咱們大部分的需求已經不是居住需求了，如果我們對基本居住需求不支持的話，反過來也會對我們的經濟產生不利的影響，調控房地產的同時，我們對居住需求有更大的支持。”

　　同時，袁鋼明強調，在調控的時候對于自住需求的人應該鼓勵和支持。比如說房產稅對他們就應該免除，并對第一套房是貸款給予優惠，現在的年輕人根本買不起房，所以我們應該對基本居住需求的人在政策上應該給予重視。