從國家統計局公布的數據來看，11月份有七成以上城市的房價環比又上漲了。也就是說，年初政府定出房地產宏觀調控目標是“讓住房價格回歸理性，回到絕大多數民眾有支付能力的水平上來”，但實際上房價不僅沒有從高位下行，反之上漲了。也就是說，如果房價上漲，今年房地產宏觀調控基本上失敗。當前房地產宏觀調控失敗，不僅在于今年穩增長的政策打斷了“國十條”以來整個房地產宏觀調控的進程，也意味著對當前房地產政策公信度的考驗。如果后一種情況發生，未來房地產宏觀調控所面臨的困難與問題會更多。處于高位的房價要想得到調整更是難上加難。

易憲容

　　因為，從前幾年所發生的情況來看，國內房地產宏觀調控從來就沒有停止過，其房地產宏觀調控政策出臺也是無數，但是這種房地產宏觀調控硬是讓國內的房價越調控越上漲，房地產發展向宏觀調控的反方向而行。房地產宏觀調控為何會打折?房價為何會越調控越高?為何房地產宏觀調控會朝反方向而行?這是因為：

　　一是早幾年只是有對房地產宏觀調控態度上的堅決，但沒有出臺過行之有效遏制住房投機投資的政策，許多房地產宏觀調控政策只是無法落實到位。特別是不少強勢的政府行政干預的房地產宏觀政策，更是一個個被市場及地方政府托市擊得粉碎。如果真正想遏制高房價，有的是有效的經濟杠桿，世界上也有一些成功的經驗，如果真正要讓房價下跌或回歸到合理水平，那么只要出臺有效的經濟杠桿，高房價豈能不手起刀落?

　　二是這幾年房地產市場早就看準了政策的意圖，即地方政府不會以犧牲GDP的增長而讓房價下跌。這幾年，民眾早就看到，只要房價下跌影響到GDP增長，房地產宏觀調控政策馬上就會中止或逆轉。2008年是這樣，今年上半年的情況也如此。本以為“國十條”之后，國內房地產宏觀調控政策會有一個根本性的轉變，房地產政策也會真正地讓房價回歸合理水平，但是今年上半年的穩增長政策出臺改變了這一趨勢。

　　所以，從今年5月份以來，宏觀調控剛剛有點起色的房地產市場由于穩增長政策的出臺就開始出現全面逆轉，住房銷售量升價漲，特別是一線城市又出現所謂“搶房潮”。在這種情況下，不僅房地產開發商不會把住房價格降低以價取量，反之又會重新捂盤推高房價，而且從二手房市場也看到整個住房市場預期轉向，房價坐地而起更是讓不少購買者驚恐地擁入市場。與此同時，不僅房地產企業紛紛涌入土地市場拿地，而且不少從來沒有做過房地產的企業也涌入土地市場。在這樣的情況下，房地產市場將逆轉的預期得到進一步強化。

　　在這種情況下，一些地方政府同樣是推波助瀾。一些地方政府一方面對現行各種破解房地產的限購政策視而不見(本來這些行政性的限購政策就容易被市場所破解，如果地方政府視而不見更是讓這些限購政策破解易如反掌)，從而使得那些所謂最為嚴厲的限購政策打折(比如有的城市的限購政策所起到的作用十分有限，許多人只要支付少許的費用就可以獲得購買資格，也繼而由此形成一個獲得住房購買資格的產業鏈)。而地方政府一旦看到有媒體指出這種房地產行政干預政策失效，又會出手整頓。在這種情況下，地方政府的行為更是會把這些行政性限購政策影響掃得精光。因為，另外一種破解的方式又會出現。

　　另一方面，一些地方政府也在千方百計地出臺各種政策來阻礙房價下行。比如讓普通住房的面積標準放寬，讓住房公積金提取標準放寬，甚至于一些城市出臺資助購房者的政策等等。表面上看，這些政策的效力對住房市場的影響不大，但作為一個仍然是以投資投機為主導的市場，這些政策出臺會嚴重干擾市場預期，會讓市場認為政府不愿意看到房價下跌，總是會采取不同的政策來托市。

　　按道理說，在一個以投機投資炒作為主導的住房市場，其價格定價基礎及價格運作方式很大程度上是由市場預期決定的。而這種預期不僅取決于當前的金融市場條件及政府的房地產政策，而且往往容易受到市場言論所影響。而當前市場上這些希望國內房地產泡沫越吹越大，讓房價炒得越來越高的言論則大行其道。對這種言論的放縱會嚴重干擾政府房地產宏觀調控政策的實施。在這種情況下，以投機投資為主導的住房市場預期豈可改變?住房市場的價格豈能得以調整?

　　需要注意的還有，城鎮化作為未來經濟增長的動力，盡管文件也強調未來的城鎮化是有質量的城鎮化，但是市場可能會聯想到，城鎮化很重要的一個方面是城市空間擴張及住房大量建造。如果有質量的城鎮化不能夠落實遏制高房價的具體政策上，并出臺有效的經濟杠桿政策，那么住房市場的預期同樣不會改變，反之房價上漲的預期會更加強化。在這種情況下，國內住房市場的房價也就容易漲起來了。

　　總之，無論是要讓中國經濟健康持續發展，還是要讓城鎮化成為經濟增長之動力，遏制高房價是必然的，否則這兩個方面都不可能。因為，早幾年房價的飆升就把住房價格頂到天花板上了，國內絕大多數居民都沒有能力購買當前價格水平的住房。如此，絕大多數人的民生從何而來?擴大內需從何而來?城鎮化從何而來?對此，決不可掉以輕心。