國務(wù)院總理溫家寶在近日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上提出要抓緊研究制定符合我國國情、系統(tǒng)配套、科學(xué)有效、穩(wěn)定可預(yù)期的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策體系。可以說，房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的長效機(jī)制不僅決定了住房市場能否健康持續(xù)發(fā)展，也決定了未來中國經(jīng)濟(jì)能否健康持續(xù)發(fā)展。在筆者看來，建立這樣一個(gè)機(jī)制應(yīng)從以下方面入手。

易憲容

　　從法律及制度上完全把房地產(chǎn)市場界定為消費(fèi)主導(dǎo)的市場

　　從法律及制度上完全把房地產(chǎn)市場界定為消費(fèi)主導(dǎo)的市場而不是賺錢工具、不是投資炒作的市場。住房的生產(chǎn)只是為了保證居民的基本居住需求及住房福利條件改善。只有去除住房市場的投資功能或賺錢效應(yīng)，才是建立起了房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制。如果購買住房不能夠成為賺錢或投資(居民房地產(chǎn)的投資只能限制在高檔住宅、商業(yè)地產(chǎn)及房地產(chǎn)信托資產(chǎn)上)工具，那么住房的投機(jī)及投資需求就會(huì)逐漸地退出市場，住房的價(jià)格才能夠回歸理性。要做到這點(diǎn)，就得在法律上與制度上(如設(shè)立《住宅法》)來保證住房市場這一宗旨真正確立。比如美國的《住宅法》第一句話就明確規(guī)定住房市場生產(chǎn)“安全舒適及絕大多數(shù)居民有支付能力的住房。”住房市場的性質(zhì)沒有法律化制度化，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的長效機(jī)制確立并非易事。

　　對住房市場的宗旨，2010年的“國十條”就有了明確規(guī)定，比如第一條明確指出房地產(chǎn)不是支柱產(chǎn)業(yè)，不是經(jīng)濟(jì)增長及追求GDP的工具，不是地方政府土地財(cái)政的工具，而是保證居民居住條件改善的工具或民生工具。中國經(jīng)濟(jì)要“去房地產(chǎn)化”，要改變以往房地產(chǎn)運(yùn)作的暴利模式，擠出房地產(chǎn)企業(yè)及地方政府的暴利，不能把住房成為投機(jī)賺錢的工具;不能剝奪絕大多數(shù)居民的天賦居住權(quán)，并讓全體人民來分享中國經(jīng)濟(jì)改革的成果;要把房地產(chǎn)由一個(gè)投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋�(gè)居民住房消費(fèi)主導(dǎo)的市場。但是這幾年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果與上述宗旨仍然相去很遠(yuǎn)，其原因就是沒有讓這個(gè)宗旨法律化。

　　去除住房市場投機(jī)投資的賺錢效應(yīng)

　　對于去除住房市場投機(jī)投資的賺錢效應(yīng)，在世界各國都有現(xiàn)成的法律與政策。可以有住房交易的事前限制(比如住房的信貸差別化政策、有條件限制購買第二套以上住房等)，但更重要的是對住房交易的事中及事后限制。即可以不限制住房購買的套數(shù)，但購買后要想賣出去賺錢，就要通過嚴(yán)格的住房交易稅(如香港及新加坡)及住房交易所得稅(如日本及韓國)來限制，并在住房持有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅等，從而使得個(gè)人想通過住房交易來謀利成為不可能。如果住房政策能夠去除住房的賺錢功能，那么住房市場自然成了一個(gè)住房消費(fèi)市場。在一個(gè)以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場，住房的價(jià)格就能夠通過市場供求關(guān)系來決定，住房價(jià)格就能夠回歸理性，而不需要政府通過諸如行政性限購等政策來穩(wěn)定價(jià)格。

　　要建立起廣義的保障性住房體系

　　要建立起廣義的保障性住房體系。這個(gè)住房保障體系應(yīng)該包括通過優(yōu)惠政策讓中低收入者有支付能力進(jìn)入住房市場的保障制度。其中，不僅僅包括當(dāng)前所看到銀行利率優(yōu)惠及政府購買住房稅收優(yōu)惠，還可以通過政府以貨幣化的方式把住房優(yōu)惠直接發(fā)到購買住房者手上。這樣，既增加中低收入者進(jìn)入住房市場的選擇，也可減少住房優(yōu)惠政策浪費(fèi)性使用。同時(shí)，政府根據(jù)其財(cái)力加大對狹義保障性住房的建設(shè)。這部分保障性住房主要是針對那些收入水平特別低及沒有收入的弱勢民眾能夠有一個(gè)基本居住條件而不是希望這些弱勢民眾也進(jìn)入市場。

　　遏制高房價(jià)，讓房價(jià)回歸到絕大多數(shù)民眾有支付能力的水平最為重要

　　就當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)來看，遏制高房價(jià)，讓住房的價(jià)格回歸理性，讓房價(jià)回歸到絕大多數(shù)民眾有支付能力的水平是最為重要的。如果房地產(chǎn)宏觀調(diào)控只是把房價(jià)穩(wěn)定在當(dāng)前水平上而不擠房地產(chǎn)泡沫，那么高房價(jià)一定會(huì)影響民生，影響住房市場消費(fèi)需求釋放，影響國家金融安全，影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，影響到政府的威信等。在這種情況下，要建立起房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的長效機(jī)制也是不可能的。

　　總之，要建立起住房自住需求的長效機(jī)制，首先就是擠出當(dāng)前住房市場的泡沫，去除房地產(chǎn)賺錢效應(yīng)，讓住房市場真正轉(zhuǎn)變成了一個(gè)消費(fèi)為主導(dǎo)的市場而不是投機(jī)炒作的市場。這樣才能保證讓住房自住需求釋放出來，住房市場踏上健康發(fā)展之路。這是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策確立的核心所在。