賈臥龍：中國房地產發展方式和走勢預測
發布時間：2012-08-09 來源：賈臥龍博客 編輯：雯倩
中國房地產自2002年以來，雖然經歷了多輪調控，但因城市化進程的加快，人口的流動，投資需求和剛性需求依然強勁等原因，北京從三環以內由原來的5000元一平方米，漲到現在的50000元以上，短短的十年，土地價格翻了五倍，房價長了近十倍，隨著這一輪的調控，房地產調控措施，發展方式，房價會有哪些變化?2012年及以后走勢如何，在我接受中央電視臺經濟半小時采訪時，談了本人的看法和觀點。
一、房地產價格未來會繼續上漲：
我認為這一輪的的房地產調控是暫時，價格因調控的松緊而變化，調控嚴厲的時候，購房者就持幣觀望，價格就有所松動下滑，調控一放松，價格和銷售速度急劇回升上漲，但從長期來看，房地產市場依然是眾多行業利潤最高，投資者首選的朝陽行業，隨著土地資源的匱乏和緊缺，房地產價格上漲一定是必然，未來十年房地產依然是朝陽產業。
中國城市化進程在加快：
為什么說中國房地產市場未來十年依然是增長強勁的行業，第一是中國城市化，中國目前城鎮人口只有53%，如果要實現城市化和城鄉一體化發展，未來將有20%的農村人口和小城人口向中等城市轉移，拒不完全統計，每年農村人口落戶城市扎根城市的人口在2000萬到3000萬之間(包括每年畢業的大學生)，大量的人口遷移到城市，最大的需求就是住房、醫療和教育，城市化是拉動房地產市場需求的主要原因;
房地產依然是帶動中國國民經濟的主要產業：
與中國房地產相關聯的行業有50多個行業，涉及建材、家居、鋼材、家電、農民工就業等諸多行業，房地產市場低迷，直接會影響中國經濟的增長，降低了GDP指數，目前在歐美經濟不景氣，出口下降，消費力不足的背景下，提振中國經濟，抑制GDP下滑的最有效的手段，還要靠加大城市固定投資，加快城市化建設來實現，從而帶動了房地產的發展和繁榮。
中國的國情和國外不同：
中國房地產與美國和其他國家不同，中國有他的特殊性，首先是生活習慣，中國人沒有房子就意味著沒有家，租來的房子再大，也感覺是匆匆過客，為此中國人家家買房，沒房的要買房，有了房子家庭條件好了要換房，房子舊了換新房，周而復始，刺激了中國民眾的需求，很多國際投行和國外媒體，幾年前就紛紛預測中國房地產要崩盤，將會出現類似美國房地產次貸危機，和日本過去樓市的大蕭條，而實際上中國房地產不但沒崩盤，價格一路猛漲，需求依然強勁，特別是剛需和改善型需求供需兩旺。
地方政府的主要財政來源：
很多地方政府沒有主導和支柱產業，一年的財征稅收只有幾千萬元，在產業乏力，又要搞城市建設的情況下，地方政府不得不繼續依托土地財政，房地產依然是地方政府的救命稻草和搖錢樹，通過出售土地，放開房地產，增加稅收和就業來提振當地的經濟。
土地資源的稀缺性：
土地與其他商品不同，他不可以再生和復制， 隨著大量人口向城市轉移，大量的土地進行了城市建設，城市土地資源越來越匱乏，土地的稀缺性決定了土地的增值和漲價，房價除了建筑成本和稅收外，其價格主要是土地成本構成的，土地漲價房價一定會漲價，為此土地的不可再生性和稀缺性，決定了未來的房價一定會上漲。
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二、改變發展方式：
中國房地產市場政府無論如何調控，一套100多平方米的房子，總房款高達500萬元，一個三口之家，月收入1萬元，一年收入12萬元，在北京對普通老百姓，50年不吃不喝，也沒有辦法買得起房，房子是富人的天堂和游戲，為此要想徹底解決蕓蕓眾生的住房問題，只有實行政府保障房和商品房雙軌制，兩套馬車并軌前行，中低收入者可以可以通過政府建設的廉租房，保障房去解決，商品房不設限，價格越高政府增加的稅收越多，財政有錢了，才有能力建更多的保證房和廉租房，來解決中低收入者和夾心層住房困難問題。
目前的限購限貸政策，屬于政府的無奈之舉，隨著房產稅制度的完善，可以根據每戶持有房屋的面積，套數數量來進行分級征收，目前電費在全國已實施分級征收，取的了很好的效果，對抑制能源的消耗起到了很好的控制作用，限購限貸政策雖然在某一個階段對抑制投資需求和房價上漲起到了一定作用，但政策一旦放開，房價就會出現報復性反彈，為此只有通過建立規范化的稅收政策和分級銀行信貸政策，通過征收分級房產稅，來抑制投資性需求，通過稅收、銀行信貸等金融杠桿來調控房地產，中國的房地產才會實現良性健康的發展。
改變中央地方稅收分配比例：
中國的房地產調控，要想地方政府不打折扣的執行中央政府的決策，只有通過重新分配土地收入分配比例來調控地方政府，目前地方出讓的土地收入主要歸地方政府，如果80% 的土地款上交中央財政，20%留給地方政府，我相信，地方政府就不會再靠出售土地過日子了，地方政府發展經濟的模式和重點馬上就會改變，地方政府會積極的調整產業政策，通過產業升級和產業結構調整，來實現當地經濟的發展，中國的房地產將真正結束暴利時代
