摘要：二季度以來，一、二線城市土地市場呈現出“地王”遍地開花的景象。一、二線城市土地市場接連出現逾百宗高溢價、高總價、高單價的“三高”地塊。

         三期疊加的宏觀經濟，樓市去庫存刺激了一、二線城市地價飛升，拍地必地王的背景下，剛需盤已經滅絕，豪宅化開發成為必然選項。就產業進化而言，這和以遠古海洋生物滅絕為開端、恐龍主宰地球興起的三疊紀時代頗有些異曲同工。

         剛需盤滅絕，豪宅化開發成必然

         土地市場高燒不退。

         “看不懂”、“太瘋狂”是現如今業內外人士對于一線城市土地競拍的評價。“寧愿作死，不愿早死”成為開發商普遍的共識。

         相關媒體注意到，隨著市區優質地塊幾乎絕跡，外環外成為開發商新的主戰場，“面粉”貴過“面包”成為常態，只要有土地競拍就會誕生地王，全面豪宅化開發時代正在悄然而至。

         土地競拍必地王

         稍加留意，很容易為開發商列出一連串看似并不理性的競拍行為。

         4月以來，隨著政府推地力度增加，優質土地頻頻入市，開發商趨之若騖，將全市土地價格推向了一個全新的高度。5月全市經營性用地的平均溢價率達到167%，土地市場熱度可見一斑。

         泗涇樓板價被更新至38300元/平方米、周浦刷新至43600元/平方米、顧村樓板價達到36964元/平方米之后，上海土地市場幾乎已經形成土地競拍必地王的“規律”。

         6月中旬，外環外的嘉定區也在風口浪尖上迎來了土拍，甚至引來央行和銀監局工作人員前來坐鎮，這種情況此前從未出現，但是，“地王”依然是“地王”。

         六月底七月初，上海的土地市場持續高溫，在三天的時間內共賣地約88億元。

         外環外土地尚且如此，市中心土地更是被“瘋魔化”。

         7月14日，虹口區涼城新村街道073-06號地塊即將迎來出讓，剔除自持和保障房面積之后，可售住宅起始樓板價達到47500元/平方米，有傳言該地塊將拍出逾10萬元/平方米的天價。而當前虹口區在售的豪宅中，瑞虹新城最新一批房源的均價相傳將達到10萬元/平方米，就這一點而言，虹口地塊拍出10萬元/平方米的樓板價似乎也不是不可能的事情。

         不容置否，在部分二三線城市庫存壓力逐漸增大，行業集中度越來越高的情況下，扎根一線被許多房地產開發商提到前所未有的戰略高度。上海以其因高效的市場化水平而受到廣大開發商的青睞，因此，在一定時間內，土地競拍必地王的趨勢預計仍將延續下去。

         全面豪宅化開發時代來臨

         地價是房價的重要組成部分，高地價必然會帶動周邊房價上漲的預期。而在泗涇、周浦、顧村、嘉定新城這波地王潮之后，外環外區域項目的估值必將被重新界定。

         上海于2005年6月出臺普通住房標準制度，并先后于2008年11月、2012年3月、2014年11月對標準作了調整。按照當前標準，可以享受優惠政策的普通住房要求同時滿足以下條件：

         1.五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；

         2.單套建筑面積在140平方米以下；

         3.實際成交價格：低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落于內環線以內的低于450萬元/套，內環線與外環線之間的低于310萬元/套，外環線以外的低于230萬元/套。

         如今看來，符合這一標準的普通住房已經越來越少。根據上海鏈家市場研究部監控的數據顯示，截至6月16日，今年以來全市一手商品住宅均價已經達到了3.48萬元/平方米，相較去年全年3.22萬元/平方米的均價進一步上漲了8.20%。

         事實上，隨著時代的變遷、城市建設的加快，上海的房價格局一直在被改寫。

         1. 2004年時，上海（環線）區域房價格局達到“3-2-1”（內環：3萬元/平方米，中環：2萬元/平方米，外環：1萬元/平方米）只不過是一個猜想；

         2. 2007、2008年時，這一房價水平就已實現；

         3.隨后，上海房價持續上漲，“5-3-2”、“7-5-3”等理論相繼被拋出；

         4. 如今，按照部分最新的樓盤開價，不少人認為上海房價已經基本邁入了“9-6-3”格局。

         而按照上述地塊資料粗略估算，這些外環外地王項目將來的保本售價都將達到6萬元/平方米、甚至7萬元/平方米的高度，全面豪宅化開發時代正在來臨。

         中原地產首席分析師張大偉在接受相關媒體采訪時表示：

         北京、上海出讓的郊區土地未來售價預期都要在6萬+，導致市場全面高端化，未來新上市的商品房定價會出現高端化趨勢，而很多過去認為是非豪宅區的區域將會供應大量的豪宅項目，對市場定價有明顯影響。

         “環”線準繩漸變

         也有地產人士表示，隨著城市功能的不斷外擴，未來可能要用東京的城市版圖來衡量上海地產，也就是在城市內打造多個中心，而不再僅僅是現在這種簡單用“環”作為準繩的規則。

         “游戲規則可能要變了，當地鐵四通八達，各個板塊中心崛起，商圈叢立，原先一些外環外的購房者完全不用再到傳統的‘市中心’購物消費，只需要根據自己上下班的交通半徑來選擇位置，所謂內環、外環的概念會越來越淡化。”一位業內人士這樣指出。

         易居（中國）控股有限公司執行總裁丁祖昱向記者分享了一組數據，截至6月16日，根據克而瑞數據顯示，在今年上半年的全市商品住宅項目成交金額排名TOP10榜單中，除了尚海酈景、瑞虹新城、萬科翡翠雅賓利、綠地海珀黃浦、仁恒公園世紀等中心城區項目以外，排名第7位的仁恒西郊、第8位的保利艾廬和第10位的湯臣臻園(樓盤資料) ，分別位于青浦徐涇、原南匯周康和奉賢南橋等外環外區域。

         由此可見，因為過去多年高昂的拿地成本積淀，導致未來入市項目將溢價打造愈發極值化，隨著可開發用地的稀缺性，城市外圍亦將更多出現“高質、高價”項目。

         丁祖昱這樣認為：

         今后，豪宅外延的趨勢將愈發明顯。當前，總價在1000-2000萬元之間的所謂入門級豪宅多數集中在中外環之間的區域，而下一步，這些豪宅就會集中在外環附近了，那里有更大的空間可以做豪宅。

         而寶華企業集團有限公司副總裁楊健在接受《東地產》采訪時則表示：“現如今上海的房價正在向香港看齊，后續房價還會繼續穩步上升。全面豪宅的發展會促使開發商更加注重產品品質，推進全面精裝修產品的發展，這對于房地產行業逐步實現產業化、減少二次裝修帶來浪費等方面都是有著良好影響的。”

         快周轉失靈

         毫無疑問，進入全面豪宅化開發時代之后，原本較為流行的“快周轉”方式已經不適用于地王項目，開發商的投資開發周期變長，高溢價開發已經成為必修課，在此期間，其開發、資金、營銷等綜合實力受到各方面挑戰。

         張大偉更是直言：“近期一線城市外環外頻出的地王項目更像是一場賭博，而這場賭注的籌碼則是資金信貸和產品。”

         在上海這樣的一線城市，永遠不缺地王的存在，但在上海地價不斷飆漲的這幾年，在地王項目上折戟沉沙的開發商也大有人在。此前，松江區洞涇鎮附近的一個高端樓盤就曾經傳出因產品定位不準確、原先規劃的大戶型不為市場所認可，最終炸樓后重新規劃成小戶型的消息。

         相關媒體注意到，泗涇、周浦等外環外地王對于中小套型住宅的比例往往要求在60%-80%之間，并要求不得建設聯排、別墅等，甚至連多層也不允許，這就意味著將來項目的物業形態多為小高層或高層的公寓產品，房屋總價立時被拉低。

         而產品定位也決定了客戶定位，將來，這些小戶型的定位預計還是以自住或改善客戶為主；而從項目建設時間要求來看，基本上都要在交地后一年內動工，動工后3年或4年內竣工。假設其開盤時間是在拿地的2年之后，那么，2年后房價會處于一個什么水平呢？

         《東地產》從上海中原市場研究中心資深研究經理龔敏處得到一張地王項目價格預估的表格，以保利的周浦地王為例，成交樓板價為43607元/平方米，將來售價預估為7.56萬元/平方米，目前區域內公寓均價為3.9萬元/平方米。過去2年，周浦區域均價上漲了62.22%。而周浦地王項目若要實現7.56萬元/平方米的售價，意味著未來2年需要在當前3.9萬元/平方米的均價基礎上再上漲93.64%，與2年前實際漲幅相差-31.42%。

         地王風險存在

         而在這些地王項目中，風險最大的是松江泗涇板塊，過去2年區域內公寓均價實際漲幅只有17.3%，根據泗涇地王的地價預估，兩年后的保本售價需達到6.67-6.76萬元/平方米，房價增幅高達150%以上，遠遠超過前2年的實際增幅。

         在龔敏看來，地王風險是存在的，除了政策環境、區域市場環境都可能發生變化外，實際的支付能力也較難承受持續上漲的房價。“以上地王項目無論從地段還是產品定位來看基本鎖定在普通客戶為主，部分地王項目風險較高，市場供求不平衡帶來的房價上漲因素固然存在，但與支付能力形成較大落差也使得地王項目處于高風險之中。”

         同策咨詢研究部總監張宏偉明顯不看好此輪地王項目，他告訴《東地產》：

         開發商的普遍做法就是營造產品差異化，然而大多數營造產品差異化的背后其實就是‘被改善’、‘被豪宅’的過程，如此一來再加上未來在媒體上的營銷炒作，區域樓市定位遭遇‘拔苗助長’，而此時，市場能否接受“被改善”、“被豪宅”的產品還真是值得擔心。

         “對房企而言，由于‘被改善’、‘被豪宅’引起市場供應結構發生變化，而市場真實的需求結構并非如此，這成為房企拿下地王之后的最大隱藏風險。”張宏偉如是說。

         張大偉雖然也認為目前的收入端和需求端支撐不了房價繼續翻倍增長，不過，他同時又表示還有一個貨幣供應端的變量：“2008年上海房屋均價才1萬元，正是貨幣超發的結果導致了房價飆漲，對于企業來說，如果考慮到供給端，土地供應減少，貨幣又超發，開發商還是抱著豪賭的心態，因為房價已經是一個貨幣現象，從這個角度看，‘地王’的預期價也未必一定達不到。”

         國際豪宅啟示錄：中心地脈論

         住宅用地稀缺導致2016年高價地塊頻現，2017、2018年上海樓市豪宅產品遍地開花已成定局，高端市場將面臨激烈的市場競爭，未來市場的競爭將會從產品硬性開發轉向資源配備及軟性服務上。

         將打破地段論、品牌論的上海未來豪宅，依然得接受市場的檢驗。《東地產》展開國際視野，縱觀全球豪宅市場，或許可以隱約觸及到一個未來上海豪宅的輪廓。

         國際豪宅多根植城市中心

         “如果你想和阿拉伯酋長，俄羅斯石油大亨和歐洲億萬富翁做鄰居，那么到倫敦海德公園一號(樓盤資料)去買一套公寓是不二的選擇。”一位業內人士這樣向《東地產》記者描述對海德公園一號的印象。

         這座在2011年號稱世界最貴公寓的豪宅，位于倫敦市中心最昂貴的地段，開盤三個月即以約6.45萬英鎊（合人民幣約60萬）/平方米的均價售出六成。其中，面積最大的一套賣到1億英鎊（合人民幣約9.2億）。那么，海德公園一號憑什么能賣出如此驚天的單價呢，還引得富人爭搶呢？

         這在很大程度上取決于它極其優越的地段。這座舉世聞名的倫敦頂豪，毗鄰著名的海德公園和倫敦最繁華的商業區之一——肯辛頓商業區的中心地帶，相鄰不遠處就是英國女王的官邸白金漢宮、大不列顛自然史博物館和泰晤士河？

         一位擁有海外地產的投資人向相關媒體表示：

         雖然如今上海市區周邊地王頻出、未來樓產品豪宅化勢不可擋，但評價一座豪宅是否能夠謂之國際頂豪，地段依然是最佳標準。在上海這個人口密度很高的城市，方便快捷的交通是市中心豪宅擁有的無可取代優勢，因為可以享用城市的核心資源和配套設施。

         縱觀世界億萬富豪公認的頂豪名錄，可以發現歷史總是驚人的相似。不僅是海德公園一號，每一個知名豪宅，都根植于一個城市的中心地脈。

         相關媒體梳理發現，這些世界級豪宅，除了身處國際都會城市的核心商業區外，還擁有著絕佳的自然環境、產品創新并具備頂級社區服務。一位業內人士向記者表示，“過去，無論中國城市實力還是房地產產品能力都處于成長階段，如今這些條件逐漸成熟后，上海這樣的國際都市卻已找不到類似的核心地塊，已經不可能打造傳統意義上的國際化豪宅。除非破除地段論，另辟蹊徑。”

         遺世獨立的絕佳產品性能

         如果拋開地段，豪宅的價值則體現了絕佳產品性能上。

         豪宅消費的個性化時代已然到來，千人一面的所謂標準早已不適用于富豪們求新求特、惟我獨有的心態。

         “在紐約市公園大道上，第56號與第57號街道間，有一棟摩天大樓高聳入云，此樓之高，估計就連金剛也會望而卻步。不論從哪個角度看，高聳入云的公園大道432號都帶著幾分遺世獨立的味道。恰恰這份‘遺世獨立’正是更多事業成功后追求新人生巔峰的富豪看重的地方。”

         一位在美國曼哈頓工作多年的華裔房產經紀人對相關媒體敘述稱，“在紐約的5個區都能看到這棟修長的摩天大廈，該大廈高度已經超過了紐約帝國大廈、克萊斯勒大廈，如果不包括建筑屋頂層上的尖塔，大樓的高度也超越了目前西半球最高建筑-紐約世貿中心一號大樓。”

         而公園大道432號最引人注目的，是在這棟內部使用面積高達40萬平方英尺（約3.7萬平方米）的高樓里，只有104套住宅，其裝修更是極盡奢華。報道該摩天大樓的《紐約時報》也說：

         如果曼哈頓正在成為一個富人的游樂場，那么這里是它的新航標。

         由此可見，豪宅除了體現在區域地段上之外，也體現在建筑實體本身的個性化、裝修品質等方面。

         隨著富豪們消費心態的日益成熟及對豪宅選購認識的日益深入，全裝修別墅的喜好度也大幅度提升，而開發商們也紛紛推出別具風格的個性產品。

         隨著上海宅地資源的日益緊缺，地王的不斷誕生，豪宅裝修的潮流其實從前些年就開始。但當年一些因定制化裝修而失敗的豪宅并不在少數。因此，上海的豪宅市場亟待逐漸超越假大空的套路，深度挖掘項目本身的價值精髓，找出符合自身性能的個性化打造方案。