摘要：國務院發展研究中心近日再次向社會公開了其為十八屆三中全會提交的“383”改革方案，其中涉及的允許集體土地入市引起不小關注，此舉或將為未來房地產土地供應模式帶來巨大變化。業內人士指出，未來供地模式或從單軌變雙軌，將緩解房地產市場供地不足的局面，同時伴隨集體土地的入市，將會給擁有大量土儲的大型房企帶來不同程度的影響。

　　方案提出，在規劃和用途管制下，允許農村集體土地與國有土地平等進入非農用地市場，形成權利平等、規則統一的公開交易平臺，建立統一土地市場下的地價體系。知名地產評論人徽湖說，近幾年，地價一直是推動房價的重要因素。理論上說，巨大土地供應的增加，將有助于抑制地價的增長從而遏制房價的上漲。

　　“383方案”或致土地供應單軌變雙規

　　方案提出，在規劃和用途管制下，允許農村集體土地與國有土地平等進入非農用地市場，形成權利平等、規則統一的公開交易平臺，建立統一土地市場下的地價體系。完善土地租賃、轉讓、抵押二級市場。隨著農村集體建設用地直接入市，相應收縮政府征地范圍，逐步減少直至取消非公益性用地的劃撥供應。

　　“以前的供地方式是國有用地單一的單軌制供地模式，現在383改革最重要的突破是土地供應從單一變成雙軌，這是最根本的改變。”徽湖表示。

　　伴隨著中國經濟升級的大背景，房地產行業不斷被催熱，加之城鎮化進程的不斷推進，原本的供地模式和節奏已經不能滿足當下房地產行業對土地的需求，隨之而來的是征地制度遇到難以為繼的挑戰和障礙，土地市場的供地模式遭遇前所未有的瓶頸。

　　關于集體土地入市的話題，早在兩年前或者更早時間，已經有人提出，為何這次這個時機再被拿出熱議，足以說明了當前土地市場面臨的重大問題。中央財經領導小組辦公室副主任、中央農村工作領導小組辦公室主任陳錫文曾表示，農村集體土地的主要問題不是入市問題，而是在保證其權利的基礎上，對其用途要有嚴格限定。

　　公開資料顯示，深圳市此前便允許農村集體土地入市交易，盡管對相關范圍和條件都有所設定，未來對于市場的效力如何也不得而知，但這種土地出讓制度的改革創新，或許在不久的將來，對經濟健康發展起到不小作用。

　　“土地制度的改變一定要跟中央地方的財稅體制同步變化，不然會執行不了，因為會涉及很多利益分配的問題。”徽湖表示，這其實就是中央和地方的博弈過程。

　　或將緩解供地不足 大型囤地房企將受沖擊

　　當前房地產市場如此之熱，主要原因還在于土地供應上，一線城市表現尤其明顯。民革中央此前的一份調查報告顯示，全國城鎮建成區只有5700萬畝，而農村集體建設用地卻有2.84億畝，是前者的5倍。業內人士分析認為，如果這部分集體建設用地可以直接入市，意味著房地產市場增加了一個龐大的資源供應渠道。

　　21世紀不動產集團市場發展中心總監桑豫峰分析，允許集體建設用地直接入市，享有與國有建設用地同等權利，房地產市場將增加巨量土地供應，將根本上緩解長期以來土地有效供應不足的問題。

　　“允許集體土地入市，表明政府要加大供地的渠道和模式，目的就是為了緩解供地不足的局面，” 徽湖表示，對房地產行業的影響不排除整個房價下降的結果，當然一線城市除外，尤其像北京這種一線城市高城市化率的，幾乎沒有集體用地帶來的影響不會明顯。但是，對于省市城市的沖擊將非常大。

　　“對房地產行業，將有利于增強市場競爭力，活躍市場環境。對房企來說，存有大量土地的大型房企來說，或是災難性的影響。”徽湖分析，之前40個億買的地，現在如果集體土地上市，旁邊的集體用地也許10或20個億就能買到。

　　一旦集體土地入市，將給地方土地財政帶來不可小覷的影響。因此，從當前地方政府過度依賴土地財政的環境來看，這種土地出讓方式，不可能完全放開，應該是漸變式的，可能某些城市先試點，再逐步擴大。不可能一蹴而就，否則對房地產行業的打擊將是致命的。

　　農業部政策法規司原司長郭書田日前向媒體表示，土地制度改革涉及到部門的利益，涉及到地方政府的利益，阻力很大，但是一定要動真格，要保護農民的土地利益，最根本的還是要打破政府對土地一級市場的壟斷，允許農村土地直接進入市場，由市場調節土地供應，政府負責制定規則以及監督。