摘要：今年以來，樓市成交向好，土地市場呈現火爆局面，熱點城市“地王”頻現，開發商拿地熱情不斷升溫。中國證券報記者近期采訪發現，在房企搶地熱潮背后，浮現出一幅房地產私募基金為開發商“輸血”的路線圖。

　　業內人士表示，房地產私募基金參與開發商拿地已經成為這一行業的主流投資模式。目前，整個房地產私募行業的規模已迅速擴張到超過2000億元，其中有意介入土地市場、參與房企拿地環節的資金可能有近千億。下半年資金價格仍維持高位的預期較強，房地產私募基金規模料繼續高速擴張。而房地產私募積極參與土地市場，資金緊張的中小房企提升了拿地的“底氣”，二三線城市土地市場格局或出現一些新變化。

　　土地成交活躍 私募背后輸血

　　廣州南沙，被當地媒體稱為房價炒作最嚴重的區域。隨著南沙地區房價不斷上漲，今年上半年南沙新推出的土地價格也一路攀升。在南沙土地成交火熱的同時，南沙國土部門正在進行著另一項工作，這就是追繳去年拍出地塊的土地款。一位深圳的房地產私募基金人士對中國證券報記者表示，其所在的地產基金正在為南沙的一塊去年拍下的土地籌集土地款，而為開發商在拿地環節籌集資金已經成為房地產私募基金行業的主流業務模式。

　　房地產私募基金，這個在國內只有三年歷史的開發商新融資渠道，正在以難以想像的速度發展壯大。除了為開發商在去年拍下的土地收尾，這個行業中的激進者今年已經開始嘗試直接拿地。今年5月，北京福潤天成房地產開發有限公司一舉拿下上海新華路“地王”，而福潤天成的背后就有房地產私募基金的身影。種種跡象表明，福潤天成是另一家北京房企K2地產的關聯公司，與K2地產同屬于黃金灣投資集團，而黃金灣投資集團擁有一個私募投融資平臺，K8黃金灣。“一般房地產私募基金發產品都采取定向募集的方式，福潤天成在繳納了一部分地價款之后，未來可能通過K8黃金灣募集后續地價款。”一位北京地產人士對中國證券報記者表示。

　　“今年房地產私募基金參與的拿地項目，多是為去年開發商拍下的土地籌集地價款。今年上半年土地成交火爆，未來開發商對房地產私募的融資需求會更多。”德信資本董事長陳義楓對中國證券報記者表示。德信資本總部位于深圳，近期德信資本業務經理們頻繁在國內各大城市奔走，在眾多急需資金支持的開發商中間尋找合適的合作伙伴。

　　今年上半年，全國土地成交出現井噴。易居研究院的數據顯示，上半年其監測的全國104個城市的土地成交金額為8517億元，同比大漲69%，而成交的土地建筑面積僅增長16%。在成交均價不斷上漲的同時，是開發商不計成本的拿地舉動。通常開發商不會將地價款一次性付清，而是先繳納30%-50%的首期款，余下部分日后繳清。按50%的首付比例計算，在今年上半年的土地成交熱潮中尚有超過4000億元的地價款需要開發商籌集繳納。未來幾個月，房地產私募基金極有可能成為開發商拿地資金主要提供者之一。

　　募資自有渠道 不懼銀行錢荒

　　事實上，近期熱點城市土地市場持續火爆并不能說明所有開發商的現金流都很充裕，不少開發商也都是咬著牙接受了較高溢價率。除了傳統的銀行信貸、海外發債等融資方式，房地產私募基金正成為開發商籌集地價款的重要渠道。作為資金后援的房地產私募可能是不少中小規模開發商拿地的底牌。

　　“很多時候，開發商拿地也是迫不得已。在市場不好的時候地方政府很少推地，一些位置較好的地塊只有在土地市場相對火熱的時候才會推出來。如果不咬牙抓住機會，很可能錯過優質地塊。”深圳一家龍頭房企負責人此前曾對媒體表示。越是昂貴的土地，開發商在使用自有資金支付首期土地款之后，尋求其他渠道融資的可能越大。與信托、銀行貸款相比，房地產私募基金的放貸條件更為靈活，對房地產項目的證照條件要求較低。“房地產私募基金剛剛起步，在某些層面與信托和銀行構成競爭，在拿地階段參與房地產項目，可以發揮房地產私募的優勢，與信托和銀行錯位競爭。”陳義楓表示。

　　值得注意的是，下半年銀行系統的資金價格有可能維持在高位。有分析人士表示，銀行間市場出現的“錢荒”，如果持續得不到緩解，就有可能影響到開發商的現金流安全。同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，由于銀行流動性緊張，開發商的開發貸款或購房者的按揭貸款有可能難貸出來。如果由于銀行利率偏高，導致購房成本增加以及需求下降，開發商就必須拓展其他渠道募集資金支付前期拿地的地價款。

　　從目前的情況來看，在今年上半年的土地成交，還有數千億的地價款需要開發商支付。“‘錢荒’可能對銀行的資金池理財產品形成一定的影響，也會影響信托的資金募集。而房地產私募基金一直以來都是利用自己的募資渠道籌集資金，反而受到銀行間市場‘錢荒’的影響不大。”建銀精瑞董事長李曉東對中國證券報記者表示。

　　規模連年翻番 攫取高額利潤

　　為開發商去年拍下的土地“輸血”已經成為房地產私募基金的主流投資方式。按照這樣的趨勢發展下去，開發商搶地潮恰恰暗示房地產私募基金下半年將迎來規模井噴。李曉東估計，今年上半年至少有300億元的新增資金進入到了房地產私募領域。李曉東還估計，目前整個房地產私募行業的規模已超過2000億元。雖然這一規模還算不上龐大，但是自從地產私募2010年誕生以來幾乎每一年都實現了規模翻番。

　　業內人士認為，眼下有意介入土地市場、參與房企拿地環節的房地產私募基金可能有近千億元。然而對于不差錢的龍頭房企而言，目前還不需要房地產私募基金的應急資金。房地產私募眼下主要對接的是中小房企，面向投向二三線城市的項目，數千億的資金可以為不少中小開發商緩解燃眉之急。在一些熱點二三線城市，房地產私募基金作為新進的“攪局者”，某種意義上也可以成為地價的穩定器。地方政府不希望土地跌價，而傳統融資渠道趨向緊張，未來更大規模的房地產私募基金深度參與房企拿地環節后，對二三線城市的土地市場格局將產生深遠影響。

　　從另一個角度看，房地產私募基金可能會分食掉一部分房地產企業的利潤。在銀行貸款、信托、地產私募三者之間，地產私募的資金最為昂貴，求助于地產私募的中小房企顯然要承受更高的融資成本，而這些多出來的成本最后依然要由購房者埋單。由于限購等政策調控，一些高凈值人群開始投資房地產私募，通過投資地產行業上游的方式來投資房地產。至少從最近幾年來看，投資地產私募可以獲得比直接投資房產更高的回報。#p#分頁標題#e#

　　與搶地的開發商一樣，多數房地產私募基金并不認為房地產市場會出現系統性風險。即使未來市場走弱，房地產私募也能夠分食掉開發商的利潤。陳義楓介紹，目前債權性質的房地產私募融資依然是行業的主流，同時房地產私募的投資周期一般都在兩年左右。“如果市場出現風險，最先損失掉的是開發商自己的利潤，其次是開發商的項目本金，最后才是債權融資。我們判斷未來兩年內中國的房地產市場依然是橫盤震蕩的走勢，不會爆發大規模系統性風險。”

　　房地產私募的融資渠道也趨向更加穩定，已經有國企將房地產私募作為財務投資的方式。在德信資本不久前募集完成的一個有限合伙產品中，一家大型國有資產管理公司出資2000萬元以一般級有限合伙人(劣后)的形式參與。目前德信資本募集的資金中，有四成來自企業。“既然國企的資金可以購買信托，那么也可以投資房地產私募。房地產私募越來越多的參與開發商拿地，這也說明我們的接受程度和操盤能力在不斷增強。”陳義楓說。