以房養老遇六大障礙 終將難以實現
發布時間：2011-10-17 來源：0352房網 編輯：狄海霞
上海市從2006年起開始進行“以房養老”工作試點。然而，5年過去了，負責試點政策的研究部門稱，“這一試點仍然在研究中”。業內人士稱：“法律法規沒有明確規定，政府層面的‘以房養老’就很難推行。有業內人士稱，解決“以房養老”有六個障礙需要得到解決。
障礙一：“以房養老”適用人群小
據業內人士介紹，上海市公積金管理中心試水“以房自助養老”模式，結果全市報名者沒超過10個，而成功實現“以房養老”的更是寥寥無幾。上海民聲律師事務所律師王斌認為，在將來新修訂的老年人權益保障法時，應設立對老年人居住權的優先保護原則。比如增加保護老年人對自有或者承租房屋支配權的內容等。
一位法官在談到以房養老問題時也說，雖然老年人權益保障法中有明確規定，老年人有權依法處分自己財產的權利，但遇有子女或親屬不愿遷出住房時，老年人的權利很難得到維護。這種情況下，“以房養老”就難進行下去。
障礙二：金融機構沒動靜
據了解，“以房養老”金融產品推出的最大阻力來自于金融機構，其中擔心房價下行是主要原因。對銀行、保險公司等機構來說，正向按揭貸款的風險是隨著時間的推移不斷減小的，而倒按揭恰恰相反，時間越長風險越大，如何確定倒按揭利率是個大難題。
障礙三：養老觀念需要更新
隨著社會的進步，“養兒防老”的觀念已逐漸淡化，但傳統觀念卻一直還在影響著這一代老人。將自己居住多年的房產抵押給養老院，不給子女，許多老人還難以接受。
障礙四：養老機構不完善
目前，老人不愿意離開自己的房子到養老機構，很大程度上也是因為養老機構不夠完善，老人在那里生活找不到家的感覺。調查中，許多人都說，好點的養老院收費太高，還要找關系才能進去;差的則服務又不到位，致使一些老人進了養老院不久，又搬回了家。
障礙五：法律和制度未完善
上海市人大代表姚儉曾在相關研討會上提出過“以房養老”的“操作斷層”問題，他說，“以房養老”模式涉及多個部門，需要民政局、房管局、人社局、金融和保險機構等多個部門協調，并一起制定具體的政策和細則才可能得到推展。
障礙六：70年產權特殊國情
其實，我國推行“以房養老”還面臨一個特殊的國情，即我國住宅用地的使用年限一般只有70年，這也是保險公司和銀行等機構普遍擔憂的問題。“房屋隨它的主人一起就墓”，這是對我國房屋“大限”形象而生動的描述。當然，它還不完全準確，因為據統計，我國居民平均壽命為71歲，如果再扣除建房時間，事實上房屋的實際產權年限肯定不到70年。如果“以房養老”的話，等于人還沒“走”，房屋早已就墓。
按照《城市房地產管理法》的規定，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿后，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但未獲批準的，土地使用權將由國家無償收回。當老人年邁將房產抵押時，商品房的使用年限大都已經不多，而當老人身故后，房子的使用年限更是所剩無幾。
保險公司或銀行依靠剩下的使用年限來補償已支付的養老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風險也較大。因為，保險公司或銀行將房產收回后無非出租或出售，以獲得相對穩定的現金流，但在房價泡沫破滅的時候，租不出去或賣不出高價的情況也是可能發生的。
