摘要：往年的8月份，是傳統意義上的樓市淡季，隨后就會迎來所謂“金九銀十”。今年呢？

       據相關媒體9月11日報道，8月份，一線城市樓市的房價、成交量均維持近幾個月來的降溫態勢。隨著“金九銀十”的到來，很多購房者開始擔心，一線城市房價是否會出現上漲小高潮。對此，多位業內分析人士認為，樓市重回“高溫”的幾率幾乎為零，房價維持平穩的情況下，成交量或小幅增加。

       樓市進入史上最嚴的調控時期，從一線城市到二線熱點城市再到三線房價漲得過快的城市，進入樓市調控的城市，目前接近50城。這和上一周期調控的城市數量差不多。那么，各地數據如何呢？

       綜合一、二、三線各城市的數據，8月份一線城市樓市繼續延續降溫態勢，二線熱點城市樓市也呈現出和一線城市的同趨勢性，三線城市在回穩。這和不同城市樓市調控先后密切相關。三四線城市相對較熱，則是和建房資本和購房熱情轉移和傳導至這些城市存在著必然聯系。

       9月份來了，隨后還有10月份，樓市調控的趨勢還在繼續發酵，效果自然會更加顯現。一二線城市的量與價還會繼續下調。

       三四線城市回調的幅度會小一些。按照邏輯，這似乎能夠激發起市場更多的購房熱情，但是邏輯和購房心理并不同步。從前幾個樓市周期的情形看，調控讓樓市回調的市場態勢，反而讓購房者存在等等看的心理。因為他們預期房價更低，因而不會急于出手。

       此外，樓市一直存在著追高不逐低的市場現象。這也符合人們的趨利心理，房價高位時，擔心會漲得更高，因而剛需族和炒房者會有不買就來不及的逐漲心理。加上市場炒作和部分開發商忽悠，樓市虛熱就是這樣從市場端推升起來的。過去幾個周期的樓市漲跌，無不呈現出這樣的樓市生態。

       相反，到了樓市調控期，尤其是到了僵持期，樓市量價齊跌之時，整個市場也就進入觀望期。此時，需求端普遍的情緒是——等等看，樓市還會有更大的降幅，等到降至最低點再出手。

       安居客“國民安居指數”顯示，8月份購房者信心指數為101.4，環比上漲1.2%，是連降三個月后的首次反彈。

       “62.9%的購房者認為短期內房價穩定，并不急于在‘金九銀十’出手，愿意花時間挑選更適合自己的房源。”安居客房產研究院首席分析師張波說。

       是購房者的僥幸心理還是樓市調控缺乏政策韌性？反正以往的樓市周期表明，等等看的心理往往是“失算”的。因為樓價并未如預期那般繼續下跌，而是樓市熱過留下的“高庫存”倒逼政策調整，從而迎來另一個樓市新周期。

       現在的情形是，一二線城市的購房觀望心理已經形成，短期內不可能改變。

       更重要的是，雖然一二線城市樓市量價有所回落，但是樓市調控政策是系統化的，在遏制整個市場虛火的同時，也可能抑制了部分剛需。目前，有很多城市和很多金融機構緊縮了購房信貸政策。一方面，首套房首付比例在提高；另一方面，貸款利率也很難找到基準利率了，大多要加成10％甚至20％。

       剛需族或不想出手或想買房又覺得貸款利率稍微偏高，這也抑制了市場的購房需求，降低了”金九銀十“的市場成色。

       需要說明的是，三四線城市的房價在這一周期提升較快，部分城市的房價進入“萬元＋”時代，而且這些城市的量價似乎還在上升。

       從樓市周期的市場前景看，三四線樓市的房價一旦漲起來，基本上就降不下去了。從過去15年的樓市數據看，除了極少數城市，幾乎所有城市的房價都漲了好幾倍。因而，對于三四線城市的剛需族而言，如何選擇還是一件很頭疼的事。

       “金九銀十”作為曾經的市場現象，今年也許不會再復制。但是，剛需族可以觀望，政策面卻不可以當“圍觀者”。在首套房首付比例和信貸政策上，能否給予剛需族必要的關切和關照呢？

       激活剛需族的購房需求，也許會讓“金九銀十”的成色更足一些。這樣，更體現了政策面、市場面和剛需族的多贏。