摘要：當普通住宅，得準備足了首付，來換一個較低的網簽價；提格成非普通住宅，交易中又要承擔大筆稅費。這一進一退的選擇，恰好成了當前樓市成交時不少人要面對的艱難選擇。

        9月30日，北京出臺樓市調控政策“京八條”，文件層面雖然只是簡單以普宅和非普宅劃分首付情況，但非普宅首付比大幅抬高，對樓市的調控作用卻不可小看。在今年連續幾輪的上漲后，京城樓市的不少普宅已經升格為非普通住宅，這對于炒房客來說，再想享受大幅貸款來炒房已幾乎不可能。

       小區73套房僅一套普宅
       
       “京八條”是以普通住宅和非普通住宅來判斷首付比例。若是首套房，普宅首付比不低于35%，非普宅則不低于40%；若是二套房，普宅首付比不低于50%，非普宅不低于70%。

       實際上，普宅與非普宅有著嚴格的界限。根據國家相關規定，普通住宅需滿足三大條件：住宅小區建筑容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在140平方米(含)以下、實際成交價低于同區域享受優惠政策住房平均交易價格1.2倍以下。價格上本市也有認定標準：五環內標準為單價39600元/平方米、總價為468萬元；五環到六環31680元/平方米、總價374萬元；六環外23760元/平方米，總價281萬元。單價、總價兩個標準符合其一即可。

       如此看來，僅僅是其中的一個價格標準，就已經把不少房子納入非普宅范圍內。“今年前幾個月的樓市走勢，已經讓不少房子都喪失了普宅身份。”北五環一相關媒體地產門店經紀人小寧直言。這個價格標準在2014年發布，距離今天已近兩年。

       相關媒體專門以位于北五環至北六環之間的北苑家園茉藜園小區的二手房房源作為案例一一梳理。該小區在相關媒體上公布的在售房源為73套，涵蓋不同面積大小的一居室、兩居室和三居室。然而，僅僅從價格上看，茉藜園小區里的73套二手房中，只有一套房子總價低于374萬元，單價上更是沒有一套低于3.168萬元／平方米。

       這唯一的一套普宅，總價雖為350萬元，但面積則只有48.8平方米。照此計算，單價也已經突破7萬元。

       普宅為何難覓？相關媒體公布的該小區的成交均價走勢披露了背后的秘密，從今年年初開始，連續幾輪房價攀升期，這個小區由于交通、位置、環境等原因都參與其中，均價從3萬多元也漲到了此時的5萬多元。房子邁上了更高的價格樓梯，自然也因此抬升為非普宅。

       “非轉普”須扛極大首付壓力

       此前的二手房市場，業主報價和實際成交價格超過普宅價格“大限”，并不會被買房人、特別是炒房客看在眼里。

       這是因為二手房市場長期存在的“潛規則”。一位中介經紀人披露，買房人與賣房人最終商定的價格雖然是真正的成交價，但網簽環節所出現的價格往往會大幅低于成交價。于是，只要網簽價低于普宅總價限制即可。

       但在銀行貸款環節，所辦理的貸款額度也都是按照這個網簽價來計算。比如五環外的一套兩居室，實際成交價為400萬元，網簽價定在370萬元，此前最多貸款259萬元。至于無法納入貸款的部分141萬元則只能算為首付，比例其實是35%。

       不過，這種“明暗兩價”的交易在差距較小、首付較少時還能讓買房人承受，一旦報價過高或銀行首付比抬高，首付壓力就會抬高。此前樓市的暴漲，已經讓大部分住宅升格為“非普宅”。這位經紀人說，“業主報價漲了，但網簽價不能再漲，只能提高首付。總價漲100萬元，就意味著買房人的首付加100萬元。”

       9月30日，“京八條”落地，首付比抬高，再加上此前的價格上漲，買房人承受的首付壓力也就再度抬升。以五環到六環之間一套總價500萬元的首套房為例，網簽價如果定在370萬元，此前需要準備總首付241萬元，現在普宅和非普宅分別需準備259.5萬元和278萬元；如果是二套房，此前準備總首付315萬元，現在普宅和非普宅則需要準備315萬元和389萬元。

       新房普宅僅占5成

       同樣的情況也出現在新房市場。

       “北京新房普宅比例只有一半左右。”中原地產首席分析師張大偉給記者列舉了一連串數據。在今年前三季度，北京簽約的純商品住宅為11493套，其中超過140平方米的住宅成交3889套，占比達33.8%；不過，如果再考慮價格方面的限制，這一比例將更高。即使疊加自住商品房，新房中普通住宅的比例也僅為52.9%。

       業內分析，普宅升級為非普宅，首付比例的抬高，將擠走一部分投資炒房客，給市場降溫。

       這種降溫是雙向的。“資金緊張的人開始陷入觀望，而急于賣房的業主也開始琢磨著降價。”相關媒體從偉業我愛我家集團獲悉，從10月1日開始，新增客源量、新增房源量、合同簽訂量、帶看量等，和政策出臺前相比均有明顯回落；與之前恐慌的市場氣氛相比，預計部分資金緊張的客戶或將延緩或取消購房計劃；業主也由坐地漲價轉為觀望，部分客戶已經開始主動調低房屋報價，以求快速成交套現，市場逐步回歸理性。

       “如此看來，預計北京房價將快速降溫，四季度漲幅將明顯放緩，而在自住房大量供應后，部分區域的價格很可能出現調整。”張大偉說。