在回暖之后，房地產市場交易量開始呈現陰晴不定的態勢。據北京市住建委數據，上周(7月23日—29日)北京新房網簽量環比上升40.2%，達2778套，成交面積達32.05萬平方米，而此前網簽量已連續下降三周。根據中國指數研究院的數據，其他熱點城市的情況也大致如此，新房交易量高位震蕩態勢明顯。在二手房方面，7月初以來北京二手房的周成交量呈現環比緩慢上升態勢。

　　不少機構認為，隨著樓市調控延續，作為市場主力的剛需和改善型需求恐怕難以長久支撐未來的市場交易，這將給觸底反彈的后市帶來不確定性。

　　8月成交或難現大增

　　上周末，北京大興區某知名房地產項目銷售人員小周終于得到了休息的機會，這是他最近3個月以來第一次真正的休息。小周告訴中國證券報記者，2012年初以來，項目銷售一直不錯，銷售人員忙得不可開交，輪休時都經常接到客戶電話。進入7月后，項目大部分銷售完畢，業務員明顯清閑不少。

　　隨著期房的消化殆盡，大興區的房屋交易有所冷卻。根據北京市住建委的數據，7月以來，朝陽、昌平和通州成為北京商品房交易最旺盛區域。這種“接力棒”似的熱銷是將北京樓市交易量維持在高位的重要因素，但與二季度回暖相比，成交量持續增長可能乏力。

　　偉業我愛我家市場研究院院長陳亮分析，從6月底至今預售證的發放情況來看，北京純商品住宅新增供應量已開始明顯下降。由于8月是傳統的購房淡季，預計6、7月成交量上漲的勢頭很難延續。

　　成交結構悄然變化

　　進入6月以來，央行連續兩次降息，個別銀行也給予首套房貸利率一定程度優惠，本應使購房成本有所降低，但近期的房價上漲正在抵消這一利好。根據網易房產數據中心的統計，6月北京商品房成交均價為21123元/平方米，環比上漲5.7%，這是2012年以來北京房價首次突破2萬元大關。

　　市民李輝的猶豫源自對市場走勢難以判斷。他說，目前看不清房地產調控的方向和市場的走向，而身邊的朋友有的勸他買，也有的提示他“再等等”，這令他不知如何決定。

　　業內人士分析，房屋銷售價格的上調和樓市調控的反復，不僅將一部分剛性需求擋在門外，還使一部分潛在購房者成為觀望者，這將在一定程度上影響未來的市場交易量。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對中國證券報記者表示，市場交易結構正在不斷發生變化，2011年四季度到2012年第一季度的房地產市場以剛需為主要支撐，二季度改善型需求開始進場，而6月以來，投資性需求伺機而入。房地產市場需求的內涵和性質都在發生變化，剛需所占的比重有所降低。

　　剛需或難支撐繼續回暖

　　在限購“紅線”仍然存在的情況下，需求端的支撐力將成為決定未來房地產市場交易的重要因素。近期，國務院派出的8個督查組陸續到達各督查省市，督查后的政策變化將在很大程度上影響需求的釋放。

　　楊紅旭認為，在督查組陸續回京后，8月中央政府很可能出臺新一輪調控政策，具體將以強化現有調控手段的執行為主，但也不排除出臺新的調控手段。該觀點被業內人士所普遍認同。

　　對于未來樓市走勢，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉并不樂觀。他認為，在經歷了近半年的快速釋放后，三季度開始首次置業的剛需人群總量將逐步萎縮，此前的恐慌性購房情緒也將逐步平復，很難再支撐下半年樓市的繼續回暖。未來的調控政策將以強化執行為主要方向，樓市調控的大原則不會改變。因此，投資投機類需求仍是下半年樓市調控堅決限制的對象，而政策能否放松對改善性購房需求的限制，目前看來仍存在很大變數。