6月樓市成交繼續(xù)保持“紅五月”的高成交勢頭。北京樓市在調(diào)控后首現(xiàn)“剛需、改善兩分天下”的局面。改善型需求加速入市，成為“剛需”之后的樓市又一成交支撐，推動著北京高端市場回暖。

　　改善型需求接力入市

　　據(jù)麗茲行市場研究中心統(tǒng)計，5月份北京高端住宅市場繼續(xù)回暖、總計成交215套，環(huán)比上漲22.1%，超出預(yù)期。6月北京即將入市的33個新盤當中，有一半是高端項目，這樣的集體行動契合了改善需求釋放的市場變化。

　　在千萬級豪宅市場，成交仍然有很好的表現(xiàn)。偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，5月北京全市在售的單套價格千萬元以上的豪宅共成交188套，環(huán)比5月137套大漲37.2%，與2011年同期181套的成交量基本持平。中原數(shù)據(jù)也顯示，在熱銷項目中，中高價格項目占比相比之前出現(xiàn)了明顯增加的情況，相比之前在熱銷項目中以2萬元/平方米以下項目占主導(dǎo)，在6月上旬市場銷售前11名的項目中，均價2萬元/平方米以上的項目達到了5個，接近一半。值得注意的是，在改善型需求加速入市的同時，“剛需”的入市腳步并未放緩。

　　從區(qū)域分布來看，偉業(yè)顧問市場發(fā)展部總經(jīng)理袁陽認為，像通州、大興、房山等熱點區(qū)域供應(yīng)仍然以小面積戶型為主，將吸引大量的“剛需”客戶;像懷柔、密云、門頭溝等近郊區(qū)域?qū)⒁钥蛻羰状胃纳浦脴I(yè)的戶型為主。

　　“從新增供應(yīng)項目的位置和戶型來看，此次供應(yīng)主要集中在近郊區(qū)域以及120~150平方米和90~120平方米的首次改善戶型為主，比例達到了58.3%和37.6%;我們從項目案場了解到，‘剛需’客戶還是現(xiàn)階段主力的購房人群，但在一些近郊區(qū)域如懷柔、密云等地首次改善置業(yè)客戶來訪量明顯增多。”袁陽表示。

　　胡景暉表示，雖然近期下調(diào)基準利率并不是針對房地產(chǎn)的專項政策，但2012年來連續(xù)三次下調(diào)存款準備金率，使得市場貨幣流動性明顯增加，在一定程度上有利于首次購房人群獲得更多的信貸支持;如今，貸款基準利率下調(diào)0.25個百分點的信號意義更大，更有利于購房需求的平穩(wěn)釋放。

　　成交或再創(chuàng)新高

　　在“剛需”和改善型需求的合力推動下，在經(jīng)歷了5月的成交高峰后，北京樓市的上漲勢頭在6月上旬依舊延續(xù)。

　　數(shù)據(jù)顯示，5月單月，北京樓市住宅銷售面積同比上升107.8%，環(huán)比上升29.6%。而6月份，這種成交勢頭依然持續(xù)。

　　北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉認為，目前樓市的政策底部已出現(xiàn)，購房者的觀望情緒明顯降低。信貸政策逐漸緩和，從整體數(shù)據(jù)看，首套房信貸額度及利率優(yōu)惠都有調(diào)整，這使得“剛需”在房價下調(diào)的情況下，借助信貸購房的能力增強。價格逐漸振蕩尋底，“剛需”的入市使得市場逐漸出現(xiàn)了底部特征。

　　“新樓盤網(wǎng)簽量不斷提高，這與開發(fā)商堅持去庫存化的營銷策略有關(guān)。隨著市場回暖，開發(fā)商加快了推盤步伐，加之信貸環(huán)境的適當放松，部分地方鼓勵‘剛需’，接下來的一段時間，新盤成交量即使不增長，也不會快速回落。而二手房也會受到‘剛需’的拉動，但增幅可能低于新房。總體而言，一線城市房價將會企穩(wěn)。”21世紀不動產(chǎn)分析師粟日表示。

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫亦認為，近來市場的表現(xiàn)，說明購房者對于未來樓市的預(yù)期發(fā)生了變化，其打破以往觀望的態(tài)勢，使得市場成交量的攀升還會持續(xù)一段時間。但下半年北京樓市還將延續(xù)以價換量的狀態(tài)。