“金九銀十”前夕，全國(guó)土地市場(chǎng)邁進(jìn)底價(jià)時(shí)代：8月31日，上海20億元出讓四宗地，均以底價(jià)成家;9月1日，在廣州最大規(guī)模的賣(mài)地會(huì)上，9分鐘賣(mài)9塊地，8塊以底價(jià)成交。

　　中國(guó)指數(shù)研究院有關(guān)專(zhuān)家分析認(rèn)為，影響8月的住宅用地成交量下滑的主要原因在于“限購(gòu)令”的不斷延伸;在調(diào)控持續(xù)深入的背景下，市場(chǎng)低迷、信貸收緊等因素使得開(kāi)發(fā)商手中的資金趨緊，低溢價(jià)率成為常態(tài)，多數(shù)地塊以底價(jià)成交。

　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，本月10重點(diǎn)的城市均有住宅用地入市，但和上月相比無(wú)一城市供應(yīng)量過(guò)百萬(wàn)。其中重慶供應(yīng)量達(dá)96萬(wàn)平方米，為本月供應(yīng)量最大的城市。1月至8月，深圳、廣州、南京、上海、重慶5城市住宅用地累積供應(yīng)量超過(guò)去年同期，同比漲幅分別為515%、89%、56%、26%、1%;10重點(diǎn)城市累積供應(yīng)量均過(guò)百萬(wàn)，其中天津、重慶分別達(dá)到914萬(wàn)平方米、904萬(wàn)平方米，位居雙雄。但天津與去年同期相比減少61%，也是同比減少最多的城市。

　　在中央決心調(diào)控房地產(chǎn)的市場(chǎng)的大背景下，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的“龍頭”的土地市場(chǎng)直接受到?jīng)_擊和影響，開(kāi)發(fā)商的拿地態(tài)度越發(fā)謹(jǐn)慎，多個(gè)城市土地市場(chǎng)出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市現(xiàn)象。

　　與此同時(shí)，9月10日重點(diǎn)的城市除南京外均有住宅用地成交，其中上海以116萬(wàn)平方米的成交量居首位。1-8月，10重點(diǎn)城市中，僅深圳、廣州、南京、上海4城市成交量超過(guò)去年同期，同比漲幅分別為410%、208%、38%、30%;除廣州、深圳外均累積成交量過(guò)百萬(wàn)，其中天津?yàn)槔塾?jì)成交量最大的城市，累積成交面積達(dá)789萬(wàn)平方米，但與去年同期相比，減少62%。

　　土地市場(chǎng)8月現(xiàn)"拐點(diǎn)" 底價(jià)成交成主流

　　“金九銀十”前夕，全國(guó)土地市場(chǎng)邁進(jìn)底價(jià)時(shí)代：8月31日，上海20億元出讓四宗地，均以底價(jià)成交;9月1日，在廣州最大規(guī)模的賣(mài)地會(huì)上，9分鐘賣(mài)9塊地，8塊以底價(jià)成交。和訊房產(chǎn)分析，今年上半年，房企拿地資金規(guī)模明顯縮減，多集中在50億元以下，僅萬(wàn)科、保利、中海三家半年拿地金額超百億。

　　除了個(gè)別激進(jìn)型的房企，不少房企采取了不拿地少拿地來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn)，使得8月全國(guó)住宅類(lèi)用地平均溢價(jià)率僅為10%，同比下滑13個(gè)百分點(diǎn)。土地市場(chǎng)的冷清讓依賴(lài)土地財(cái)政的地方財(cái)政面臨壓力，全國(guó)不少重點(diǎn)城市前8月的土地出讓金收入均出現(xiàn)了明顯下滑，個(gè)別僅為2010年的四成。

　　亞太城市發(fā)展研究會(huì)政策研究中心主任謝逸楓認(rèn)為，廣州本次拍賣(mài)市場(chǎng)的零舉牌，意味著廣州土地市場(chǎng)遭遇“拐點(diǎn)”。

　　8月全國(guó)住宅類(lèi)用地平均溢價(jià)率10%

　　8月份，全國(guó)133個(gè)城市成交樓面均價(jià)為1203元/平方米，環(huán)比下降6%;其中住宅類(lèi)用地成交樓面均價(jià)為1619元/平方米，環(huán)比下降9%，同比上漲6%。全國(guó)133個(gè)城市土地平均溢價(jià)率持續(xù)維持在低水平(8%)，較上月減少5個(gè)百分點(diǎn)，同比減少13個(gè)百分點(diǎn)。

　　根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)133個(gè)城市單位住宅類(lèi)用地成交量在8月達(dá)到最低，成交面積2018萬(wàn)平方米，同比減少14%。

　　各大城市前8月土地收入明顯下降

　　在廣州，財(cái)政部門(mén)透露，上半年廣州市國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入163.12億元，同比減收33.75億元。數(shù)據(jù)顯示，從今年前8月京滬廣深以及其他7個(gè)重點(diǎn)城市大半數(shù)土地出讓金收入同比都出現(xiàn)了明顯下跌，其中跌幅最多的達(dá)四成。

　　北大公共經(jīng)濟(jì)研究中心研究員韓世同認(rèn)為，廣州市要完成全年646.5億元土地出讓金計(jì)劃存在很大難度。土地市場(chǎng)的冷清已經(jīng)直接影響了各地的土地財(cái)政。

　　二、三線樓市調(diào)控應(yīng)防止“拉鋸戰(zhàn)”

　　從7月份國(guó)務(wù)院提出在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二、三線城市也要采取限購(gòu)措施以來(lái),二、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)上一直籠罩著限購(gòu)令“疑云”。

　　部分城市限購(gòu)令的實(shí)施確實(shí)對(duì)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲起到了作用。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),山東年初實(shí)行限購(gòu)的濟(jì)南、青島兩市7月份房?jī)r(jià)相比年初分別上漲1.9%和1.2%,在山東省內(nèi)漲幅靠后。正是擔(dān)心限購(gòu)令實(shí)施后房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)的變化,一些房地產(chǎn)商已開(kāi)始加大促銷(xiāo)力度。在山東淄博、煙臺(tái),不少樓盤(pán)以優(yōu)惠方式加快出貨。一些樓盤(pán)銷(xiāo)售人員已催促購(gòu)房者趕在限購(gòu)令前出手。

　　分析認(rèn)為,在差別化房貸政策、限購(gòu)令、加大保障性住房建設(shè)、提高二手房出讓成本等一系宏觀調(diào)控政策下,總體來(lái)看,一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的二、三線城市房?jī)r(jià)正在溫和上漲,對(duì)這些城市的樓市調(diào)控政策需要更加清晰,防止購(gòu)房者持續(xù)觀望,開(kāi)發(fā)商短期以價(jià)換量,從而使得這些城市的樓市調(diào)控陷入一場(chǎng)“拉鋸戰(zhàn)”。

　　萬(wàn)科近期在土地市場(chǎng)上頻頻現(xiàn)身。9月2日，萬(wàn)科金地聯(lián)合體以17.05億元拿下北京大興舊宮地塊。近半個(gè)月內(nèi)，萬(wàn)科分別在北京房山、豐臺(tái)、大興連拿3塊土地。規(guī)劃面積總計(jì)366264平方米，土地出讓金27.64億元。

　　“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，萬(wàn)科在京的連續(xù)拿地行為可能會(huì)預(yù)示著部分資金充裕的大型房企對(duì)于未來(lái)一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心。

　　北京、杭州乃至全國(guó)的土地市場(chǎng)都可以用愁云慘淡來(lái)形容，底價(jià)成交成為主流。