香河土地案多方皆輸 涉黑事件讓人驚嘆!(2)
2011-05-30 來源：0352房網(wǎng) 編輯：狄海霞
本報記者致電綠地集團京津房地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理陳志華，對上述說法進行求證，但其一聽聞記者報上身份便迅速掛機。隨后記者又致電綠地集團上海總部，綠地集團辦公室副主任王曉東對于索賠事件予以否認(rèn)。 如綠地集團的項目一樣，萬科集團和五礦建設(shè)合作開發(fā)的香河歡慶城項目，也難逃停工命運。5月24日，歡慶城一期、二期在建工地上，施工人員已全部撤出。工地、售樓處大門均被貼上香河縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的封條。
國家土地督察北京局副專員任洪昌稱，歡慶城共占地420多畝，其中占用新民居建設(shè)周轉(zhuǎn)用地指標(biāo)389畝。389畝土地本應(yīng)用于建設(shè)回遷安置房，卻變成了商品房開發(fā)。據(jù)悉，歡慶城項目一期300套房源已經(jīng)全部售出。 萬通地產(chǎn)開發(fā)的紫藤堡項目，也同樣暫停了施工，但也已經(jīng)售出了200余套房源。
據(jù)萬科2010年9月份公告顯示，其當(dāng)月獲取河北廊坊香河2010-35~40地塊，建筑面積約42萬平方米，萬科為其擁有的50%權(quán)益支付地價款1.7億元。經(jīng)過計算，該幅土地的樓面地價每平方米不是千元。而歡慶城項目一期的別墅平均售價為11000元/平方米。
萬通地產(chǎn)2009年年報也顯示，其2009年7月17日通過公開掛牌方式以47979萬元獲得的香河縣4宗土地，有效出讓面積共計533093.33平方米。粗略計算，樓面地價約900元/平方米。2010年10月6日，其紫藤堡項目推出60套聯(lián)排別墅，均價9100元/平方米。
從樓面地價和產(chǎn)品銷售價格來看，萬科集團和萬通地產(chǎn)的上述兩個項目的樓面價均不到項目售價的1/10。本是獲利空間巨大的“餡餅”，如今卻有可能成為投資落空的“陷阱”。 2011年5月24日，負(fù)責(zé)相關(guān)督察工作的國家土地督察北京局副專員任洪昌表示，土地例行督察組已經(jīng)核查香河征轉(zhuǎn)、供地、執(zhí)法、登記、抵押五類卷宗11158宗，實地核查地塊1160宗。就掌握的情況來看，香河縣確實存在土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)用地改變土地用途，園區(qū)、創(chuàng)業(yè)基地等違法違規(guī)用地突出問題。
香河縣政府采取方式是將土地流轉(zhuǎn)變異為“以租代征”。待村委會與村民簽訂土地流轉(zhuǎn)協(xié)議后，村鎮(zhèn)兩級政府自行組織“土地補償完畢證明”等相關(guān)材料，上報縣國土部門，辦理國有土地權(quán)證，實現(xiàn)土地從耕地向國有建設(shè)用地的變更。隨后，縣政府指定土地一級開發(fā)商對該地塊進行綜合整治，時機成熟時對地塊進行招拍掛。 “以租代征”不需經(jīng)上級政府批準(zhǔn)，可以突破建設(shè)用地指標(biāo)的限制，逃避履行耕地占補平衡的法定義務(wù)。
“客觀地說，國家土地法律法規(guī)政策的搖擺，給基層政府一些誤導(dǎo)。”中國政法大學(xué)副教授、社會法研究所所長趙紅梅認(rèn)為，諸如重慶地票政策的搖擺不定，學(xué)術(shù)界對于農(nóng)村集體土地自由流轉(zhuǎn)的支持，都給了地方政府一種未來農(nóng)村土地可以流轉(zhuǎn)入市的信號。“基層的村鎮(zhèn)干部，覺得有大量的違法行為沒有查處，認(rèn)為既成事實后，政府不會輕易下手，所以存在一種違法也會有變通方法的心理。”
“主要責(zé)任在于香河縣政府，土地征收過程是違法的。政府應(yīng)該讓違法違規(guī)征用的土地恢復(fù)原狀，糾正當(dāng)時犯下的錯誤。違規(guī)被占的耕地要徹底復(fù)耕。已經(jīng)建房發(fā)展商該退房的退房，該拆除的拆除。賠償購房者損失后，企業(yè)的損失向當(dāng)?shù)卣髻r。”北京高策地產(chǎn)顧問機構(gòu)總經(jīng)理車輪對記者表示。
中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云認(rèn)為，要對事件進行全面調(diào)查，拿出完整的系統(tǒng)解決方案，再進行處理。首先保證農(nóng)民的利益，其次是購房者，然后才是發(fā)展商。“發(fā)展商不可能不知道所拿土地存在潛在瑕疵，不能簡單地認(rèn)為其通過招拍掛拿地就是無辜者。建議對發(fā)展商是否知情進行調(diào)查。”
“地方政府有時違規(guī)，不向省級政府和中央政府辦理土地征用和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，就敢出讓。發(fā)展商有法律顧問，應(yīng)主動審查相關(guān)證件是否合法。發(fā)展商也是在賭，認(rèn)為做生意總是要冒點風(fēng)險。這也和監(jiān)管部門的一貫執(zhí)法不嚴(yán)有關(guān)。”趙紅梅認(rèn)為，如果香河案件進入司法程序，就要判斷發(fā)展商對于地方政府的違法行為是不是認(rèn)知。如果明知基層政府違規(guī)操作，發(fā)展商就要承擔(dān)部分損失。
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