期房限轉后如何買賣：二手房買賣常見糾紛舉析(2)

2011-05-14 來源：0352房網編輯：編輯小馮

　　期房限轉之后的期房買賣

　　在“期房限轉”政策出臺之前，通過預售合同權益轉讓的方式辦理的房產買賣占據了二手房交易市場相當的份額，而隨著“期房限轉”政策開始施行以及隨后而來的一段市場冷淡期，很快又興起了期房轉讓的現象，具體的操作方式就是在產權過戶的問題上做文章。

　　此類二手房交易出現的糾紛，原因在于售房人受到經濟利益的驅使，寧愿選擇違約按照合同約定承擔違約責任，卻不愿意繼續履行合同，更有甚者，直接轉售他人。

　　蔡先生于今年上半年與張先生簽訂了購房合同，合同總價為70萬元。由于是期房，小產證大約要到今年下半年才能夠辦出，于是雙方約定由蔡先生先支付39萬元房款，張先生則將該房屋交付給蔡某使用。待小產證辦出之后3日內，由張先生協助辦理產權過戶，蔡先生通過貸款支付余款。但是當張先生在辦理出小產證之后，卻以簽訂合同時沒有產證合同應屬無效為由拒絕交易。蔡先生為此起訴到法院，要求繼續履行合同。

　　案例中交易雙方所簽訂的購房合同應當受到法律保護，雖然根據相關規定，沒有產證的房屋不能轉讓，但是雙方已經在合同中約定，當房屋符合國家規定的轉讓條件時辦理產權過戶，而張先生現在也已經取得了小產證，符合法定轉讓條件，因此應當履行合同。法院最終也判決要求張先生繼續履行合同，協助辦理產權過戶。

　　戶籍遷移之阻礙

　　戶籍遷移一直都是二手房交易過程中難以解決的問題，由于戶籍管理屬于公安部門進行的行政管理，法院無權干涉，而且法院也不受理二手房交易中以戶籍遷移為訴訟標的的案件，因此這個問題目前而言可以說解決乏術。

　　2004年5月，林先生購買了一套老式售后公房，取得產權證之后，林先生按約支付了全部房款。數日后想要遷入戶口才發現自己所購買的房屋中居然有其他人的戶口，質問售房人才得知是售房人購買此房屋時上家所留下的戶口，售房人也表示自己無能為力，也聯系不到自己的上家。林先生找到房產所在地的派出所，派出所表示該戶口沒有遷入地不能辦理遷出。至今為止，林先生的問題仍然未能得到解決，不禁懊悔自己沒有在購房之前了解清楚這些問題。

　　針對目前戶籍糾紛中的管理盲點，應當在合同中約定以戶籍遷移為條件的違約責任，要求未按照約定遷移戶口的售房人承擔賠償責任，直至解除合同。為了能夠保證售房人履行合同或在售房違約時得到保障，也可以以戶籍遷移作為支付部分房款的條件。在目前的房產轉讓與戶籍遷移相分離的體制中，這樣的措施是必不可少的。

（責任編輯：0352房網）