海南樓市泡沫化 “擊鼓傳花”會否重演(2)
2013-01-24 來源：0352房網 編輯：安靜
價格走勢不明 觀望情緒日益彌漫
隨著大小開發商陸續加入“價格戰”，一直堅挺的海南樓市價格出現罕見松動，新入市的低價樓盤也不斷挑動著購房者的神經。
“價格戰”的效果，對開發商而言似乎立竿見影。“開盤當天就賣出將近200套。”濱海新天地的置業顧問說。據獲悉，該樓盤一期共推出約700套，也就是說，當天售出的占總套數的近三成。
相比之下，海長流的銷售似乎上演了上世紀90年代的“瘋狂”，“開盤兩個小時，就售出280套，創西海岸紀錄”的橫幅在海長流售樓部顯得異常醒目。而將價格拉低至不足6000元/平方米的海口御景灣項目，在開盤短期內即實現700套去庫存任務。
而“打折”帶來的價格波動，也增加了許多購房者對未來價格的想象空間，觀望情緒較濃。“和股票一樣，買漲不買跌，是購房者普遍的心態。”海南克爾瑞項目總監陳明輝稱。
在濱海新天地售樓部，一對來自東北的夫妻正在為是否“下叉”而起了爭執，“她想現在買，我認為應該再等等，說不定還會降呢。”多個新開盤樓盤發現，許多樓盤的售樓部較為冷清，開盤當天銷售火爆的場面不復出現。
對于購房者在下手上的觀望，加入“價格戰”的開發商，在拿地上也在觀望。“現在的樓市，開發商都看不懂，不敢亂拿地，土地流拍的很多。”上述策劃主管表示。
據獲悉，由于價格走勢不明朗，有些開發商不敢開發，導致拍得的土地被收回的案例也已在海口發生。“當時高價拿下地，現在大打價格戰，開發之后只會賠得更多，還不如不開發。”陳明輝解釋。
新聞分析
中小開發商式微 當地樓市洗牌在即
在調查中發現，“價格戰”參與者多是中小開發商，大型開發商價格依然堅挺，“萬科的價格一直很穩，按照既定戰略在進行。”海南萬科人士表示。
大開發商資金壓力較小，價格依然堅挺；中小開發商無奈之下“以價換量”，以回籠資金。“目前許多開發商是以薄利多銷的心態消化庫存，以活躍市場成交，可以預見在相當長的一段時期內，去庫存化、回籠資金仍是開發商的主要任務。”海南克爾瑞項目總監陳明輝表示。
然而，隨著購房者觀望情緒日濃，“價格戰”似乎不再是一試百靈的妙藥，在這次“價格戰”背后，一場海南房地產行業洗牌正在悄悄醞釀。
“行業正在重新洗牌，大魚吃小魚，中小開發商被吞并或者淘汰是必然趨勢。”中原地產海南分公司資源管理中心研究主任付澤龍說。陳明輝則表示，隨著拿地成本越來越高，在未來的海南，有兩類開發商優勢更大，一類是在海南生存很久的，一類是品牌企業，而中小開發商越來越難分得一杯羹。
“公司現在就想著趕緊把目前的這關過了，資金壓力緩解后，可能價格上還會有小幅上調。現在最怕的是價格降下來，量還是上不去。”趙兆陽（化名）表達了自己的擔憂，他的身份是海南本地一家房地產企業的銷售總監。
此次海南樓市深陷崩盤漩渦，源自海南克爾瑞的一份報告，這猶如一根至關重要的稻草，壓向了本就資金鏈岌岌可危的開發商們，這個龐大的駱駝能否因此而倒掉？多米諾骨牌的倒下，始于哪里？又將終于何處？沒有人能夠預測。正如一名海南本土開發商所言，“海南的樓市，我們作為業內人，都看不清。”
新聞述評
海南樓市啟示：剛需為樓市的基石
海南島，這片面積3.4萬平方公里，人口不足千萬的土地，曾是中國最吸金的投資熱土，也曾留下中國最刺眼的爛尾焦土。
20年后的今天，這片上演了從熱土到焦土的土地上，似乎還殘留著上世紀90年代中國房地產市場最危險、最驚心動魄的泡沫。
翻開海南房地產史，兩個關口將這段歷史硬生生扯裂成三段。
1993年下半年，海南樓市泡沫破滅引發全面崩盤。這是一場始于1988年8月23日海南脫離廣東省成為中國第31個省級行政區、全國淘金者扎堆進入海南的“擊鼓傳花”游戲。游戲的結果，是給占全國0.6%總人口的海南省留下了占全國10%的積壓商品房，以及全省高達600多棟、1600多萬平方米的“爛尾樓”。海南用了整整7年才基本處置完積壓房地產的工作，步入艱難而緩慢的恢復性增長。
另一次則是2010年1月4日，國務院發布了《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》，國際旅游島紅利催生的海南樓市熱潮，又一次引爆樓市瘋狂。
還好，這一次海南樓市有驚無險。
而近日，關于海南樓市崩盤的傳言再一次甚囂塵上。海南房價一向對全國房價的走勢具有一定的指示意義，尤其是上世紀90年代，中央采取嚴厲調控房產政策時，海南迅速領跌，之后全國房價開始雪崩，中國房地產業就此進入冰河期。
海南樓市正在發生的一切，放到中國樓市整體回暖跡象日益明顯的背景下，又代表著什么？
同全國所有城市的樓市相比，海南樓市具有其獨特的產業屬性，島外購房者占絕大多數比例。島外人去海南購房，無非出于兩種需求：投資以及休閑度假。而這，也成為海南樓市是否能走向崩盤的關鍵。
許多業內人士也表示，上世紀90年代海南樓市走向崩盤，根源在于沒有任何需求的純炒作，而此次不會崩盤，根源在于有了需求，包括島內剛需和島外休閑度假需求。這是兩者最大的區別。
這也給全國樓市帶來了一個教訓——任何時候，剛需都是支撐一地樓市健康發展的基石。炒作這種“擊鼓傳花”的游戲，總會有終點，鼓一停，游戲也結束了，沒有人能夠事先預測到花落在誰手里，但對樓市而言，結果卻只有兩個字“崩盤”。海南樓市已經留下了血的教訓。
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