“退房潮”席卷上海 老業主集體抗議(2)
2011-11-07 來源：中國青年報 編輯：狄海霞
其實，業主抗議降價的事件并不是首次發生。早在2008年，在上海、杭州、武漢等城市發生的萬科業主退房潮中，因為先期的合同條款中沒有降價條款的約定，只能得到萬科“體諒客戶的心情，但是其一切企業行為必須遵循契約原則”的回應。
“早期業主利益顯然遭受了損失，但是業主的損失與開發商降價的行為之間是否具有民法上所說的因果關系，是值得商榷的。”復旦大學法學院的段厚省教授解釋，從法律依據上，業主在與開發商簽訂書面的且經法定程序備案的購房合同時，雙方都應當被推定為“理性人”，有著預測并承擔商業風險的能力，這個風險就包括房屋價格或者交換價值下降的風險。
在10月27日舉行的上海市政府例行新聞發布會上，上海市政府新聞發言人徐威也表示，根據國家有關價格管理的法律法規，商品房銷售價格是由房地產企業和購房人根據市場供求關系協商約定，同時，房地產企業也應該按照規定實行“一套一標”，明碼標價，接受監管。
如果雙方當事人發生矛盾糾紛，應當根據約定協商解決，如果協商不成，可以通過司法途徑解決。“相關職能部門將依法加強監管，對違反商品房價格管理規定的行為將予以查處，維護當事人的合法權益。”
記者致電上海市嘉定區房屋和土地管理局，得到了同樣的答案，其科室工作人員表示：“開發商的降價屬于商業行為，只有當其房價上漲超過20%時，我們才會加以限制，而對下降的限制還沒有接到上級相關規定的通知，所以目前調查認為，嘉定的這兩個樓盤沒有違規操作，市場行為，我們不會干涉。”
法律專家：目前處于經濟回歸時期
業主到底是否應該承擔房屋貶值的風險，從事民商法研究的復旦大學法學院教授段匡認為，目前處于經濟理性回歸的時期，當事人應以理性來考慮自身的利益和責任問題。不過，段匡認為如果開發商存在勸誘引導或者欺騙等違規問題，在業主進行舉證后，是完全可以要求補償的。
“因為當房價上漲時，開發商并沒有權利要求合同解除，讓業主按照新的價格買入，那么同樣的邏輯，業主難以擁有要求補償差價的權利。”段匡解釋，當時高價買入的人一定也是綜合了各方面的條件，認為劃算才會購買。而今天買的人認為，這個房價到底了，但事實上，同樣存在房價是否還會下跌這個問題，這本質上是每一個人自身的判斷力決定的。
調控加力，開發商是否能夠無限制的降價，有分析人士指出，開發商為了回籠資金大幅降價，事實上給老業主、周邊的房產商以及二手房市場都帶來了影響。記者調查了位于上海市運光路的房產中介一條街發現，近來規模較小的房產中介多是兩至三個月沒有二手房成交，運營成本主要靠一些租房的手續費支撐。
“大大小小的房產中介都關了多少家了，我也開始考慮要不要關門了”，上海華一房產經理黃建告訴記者，當下無法成交的主要原因在于買方都在觀望等待下降，而二手房房主價格上還不愿意松口。“我國樓市的價格波動，政府在其中發揮了巨大的作用。這種政策上的風險對于業主來說是不公平的，這要依循涉及政府政策的法律來尋求救濟。”段厚省給出了一個更大的討論空間。
業主作為經濟理性人，在市場行為中確實應該承擔責任，但是風險承擔體系仍有完善的必要。中國社科院社會學研究員唐鈞教授近日在一場有關城市住房政策研究的講座中指出：“政府的房價調控有可能會導致‘負資產問題’，也就是業主在房價下降后仍然需要按照原有的高價進行按揭償還，這會引發很多問題，需要靠總體的住房政策進行調節和保障。”
而對于購房者，段厚省告誡說，“如何減少損失，還是要靠市民的理性判斷，不要追漲，也不要追跌，以理性平和以及必需的原則來做出購房決定。法律很難滿足每一個人在每一個時候的要求，只能實現一種大致的公平。”
最近，上海市市長韓正對于上海進一步落實中央的房市調控政策表示了決心，“下一步我們的態度是堅決的，會堅決落實中央政策的宏觀調控措施。”段厚省說：“我們可以討論，因不可預測的政策而遭受損失，在此情況下是否可以主張向政府求償的問題。”
就在11月2日，龍湖業主代表與龍湖公司代表的談判因談判地點的分歧而告失敗。輿論也沒有支持老業主，許多網友指責他們“阻礙房價下跌”，而記者采訪相關法律人士認為，此種維權缺少法律依據。但是，在樓市調控之下，業主如何承受市場風險?這是值得討論的問題。
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