太原樓市溫度持續(xù)高升新盤集體陷入價格困惑(2)

2011-10-22 來源：0352房網(wǎng) 編輯：狄海霞

　　3.同質(zhì)競爭加劇開發(fā)商怕同行撬客

　　目前，省城在售及待售的高端項目中，均價達(dá)1萬元/平方米的已達(dá)13個到15個，這些項目有些是高層精裝房，有些是別墅、類別墅，各家項目在營銷宣傳中極力宣揚與眾不同的奢華配套，比如酒窖、超大游泳池、高爾夫球場、進(jìn)口裝修建材、稀有樹種的綠化等。看上去，項目千差萬別，但各盤的銷售目標(biāo)客戶卻是一致的。

　　“大家都在等別人的項目價格和市場反應(yīng)。”省城房地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，太原準(zhǔn)備新入市的高端項目由于拿地和開發(fā)成本在漲而不敢貿(mào)然報價。老項目雖然拿地成本較低，定價上有更多的靈活性，但也在等待新項目的反應(yīng)。

　　“一旦定價過高，或者開盤日期不合適，反而會毀了自己，卻成就了其他競爭樓盤。”山西銀海房地產(chǎn)公司的副總經(jīng)理張建華稱，供應(yīng)量大、競爭激烈的區(qū)域，某個高端樓盤價格下調(diào)，可能使整個區(qū)域銷量向其集中，這就給其他項目提出了是否跟進(jìn)調(diào)價的要求。

　　在省城太原豪宅集中的濱河?xùn)|西兩路、長風(fēng)東街及龍城大街周邊，包括純新盤和舊盤二期，也都在尋找區(qū)域的開盤日期和價格參照。某項目負(fù)責(zé)人郭先生表示，如果自己先開盤，只要其后開盤的樓盤價格低一些，就會抽走很多潛在客戶。

　　另一樓盤負(fù)責(zé)人也對記者說，雖然成交較低，但不少項目的心態(tài)是不傾向于過早開盤，他們最怕成了區(qū)域項目的參照標(biāo)桿樓盤。“總有樓盤會說，看某盤配套如何，價格多高，我們有怎樣的性價比。而成了區(qū)域標(biāo)桿樓盤之后，定價的靈活性就更加難掌握，項目優(yōu)勢會大打折扣。”

　　擔(dān)心同行撬客，一些品牌開發(fā)商死守陣地不愿輕易出手。而客戶范圍廣、限購限貸影響小、價格彈性小的中低端樓盤顯然對撬客的擔(dān)憂較低。

　　4.樓市“體溫計”失靈蓄客期加長

　　“排號上萬，實際購房人數(shù)是否也有這么多?有迫切需要又有購買能力的購房人又有多少?”聽說省城某名盤開盤前的排號已經(jīng)上萬，一位業(yè)內(nèi)人士這樣發(fā)問。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，省城樓盤在開盤前的蓄客階段，往往要求客戶繳納一兩萬元的“認(rèn)籌金”或“誠意金”，以此試探買房人的誠意和實際支付能力，這被稱為樓市的“體溫計”。然后，開發(fā)商就可以根據(jù)有效客戶的多少酌情定價。

　　而2011年，這一“體溫計”卻失靈了。2011年的樓市調(diào)控新政中，住建部和太原市房管局明確要求未取得預(yù)售許可證的商品住房項目，房企不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費用。

　　這樣一來，手續(xù)齊全的高端項目不敢收取排號費，對于客戶的真實購買力的了解也大打折扣。記者以買房人身份在某樓盤咨詢時，售樓處所說的蓄客量以登記到訪客為主。部分樓盤售樓處每逢假日就人氣高漲，但真正購買力有多大，售樓處無法做出準(zhǔn)確判斷。其房源與蓄客比例，由以往的1：2到1：3，增加至現(xiàn)在的1：4到1：5，蓄客期由往年的半年增至現(xiàn)在的8個月甚至一年。

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