中國樓市下黃金十年 的“對與錯”(3)
2011-05-25 來源：0352房網(wǎng) 編輯：編輯小馮
2、著力推進住宅產(chǎn)業(yè)化和現(xiàn)代化，促進行業(yè)發(fā)展方式轉(zhuǎn)型
對于房地產(chǎn)業(yè)來說，轉(zhuǎn)變發(fā)展模式集中體現(xiàn)為改變當(dāng)前粗放、低效的增長方式，轉(zhuǎn)換成集約化增長方式，全面提高房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)科技、生態(tài)、環(huán)保水平，大力發(fā)展低碳經(jīng)濟。第一，牢固樹立節(jié)約資源觀念。要轉(zhuǎn)變居民的住房消費觀念，樹立適度消費理念。要轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)開發(fā)理念，樹立開發(fā)資源節(jié)約型房地產(chǎn)的新觀念。要轉(zhuǎn)變政府的業(yè)績觀念，樹立“建立節(jié)約型社會”的新理念。
第二，以技術(shù)提升為支撐，大力發(fā)展節(jié)能省地型住宅。積極推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，不斷完善“四節(jié)一環(huán)保”技術(shù)集成應(yīng)用的技術(shù)體系和推進機制，健全住宅產(chǎn)業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)體系。大力推進太陽能等可再生能源利用、住宅建筑節(jié)能65%標(biāo)準(zhǔn)，逐步開展建筑能效測評標(biāo)識。
第三，完善土地規(guī)劃，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，集約化利用土地。適當(dāng)放寬容積率限制，鼓勵開發(fā)商建設(shè)高層小高層住宅，提高土地使用效率。挖潛存量土地，促進集約利用，一方面要加強開發(fā)區(qū)、工業(yè)集中點的用地管理，提高產(chǎn)業(yè)集中度;另一方面要利用級差效應(yīng)，盤活存量。
第四，加強住宅產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)。一方面加快完善技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、導(dǎo)則和管理規(guī)定，另一方面積極推廣住宅設(shè)計模數(shù)化和材料部品化，擴大工業(yè)化住宅體系應(yīng)用覆蓋率。完善推進、監(jiān)管機制，大力推進住宅全裝修。政府應(yīng)當(dāng)對住宅產(chǎn)業(yè)化的部品體系、建筑體系和技術(shù)支撐體系給予在稅收、金融等方面的優(yōu)惠支持。
3、健全財稅政策，優(yōu)化行業(yè)運行機制
財稅政策是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)利益分配、促進行業(yè)健康發(fā)展的重要政策。我國房地產(chǎn)稅收制度存在的問題主要是稅種過多，稅率過高，重復(fù)征稅;開發(fā)和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)偏重，保有環(huán)節(jié)偏輕;政府難以調(diào)節(jié)土地、開發(fā)過程中產(chǎn)生的巨額增值收益。需對房地產(chǎn)稅制進行改革和完善，精簡現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅種，增加持有環(huán)節(jié)種收，當(dāng)前應(yīng)加快實施房產(chǎn)稅，長期來看應(yīng)合并城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅等，統(tǒng)一開征物業(yè)稅。“十二五”期間國家財稅體制改革的方向之一，是賦予省級政府適當(dāng)稅政管理權(quán)限，培育地方支柱稅源，作為地方稅種的房產(chǎn)稅或物業(yè)稅，將有助于增加地方稅收，減少對于土地出讓金的依賴度。
對于購房住房行為實行持久性的差別化政策。近幾年房地產(chǎn)調(diào)控中，一直實行差別化的稅收政策，但稅收政策不健全、變化快，不利于其作用的發(fā)揮。建議針對中小戶型、中低價位普通住房的建設(shè)與消費，實行稅收抵扣和差別稅率政策;針對大戶型、高價位的高檔商品住宅，采取高稅率或累進稅率。針對購買用于自住的首套普通商品住房，應(yīng)實行優(yōu)惠稅費政策;針對購買“二套及以上”住房的，采取高稅率政策。另外，對于中低收入家庭購買首套商品住宅，可考慮實行貸款貼息政策。
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