部分三四線樓市庫存消化周期已達六年以上(2)

2012-12-07 來源：0352房網編輯：凱瑟

　　供給壓力或長期存在

　　盡管部分三四線城市面臨供給壓力，但相對較低的土地價格和運營成本是吸引開發商涌入的“賣點”。相比之下，一二線城市投資門檻不斷提高，已迫使中小房企轉戰三四線城市。

　　較高的土地價格無疑是擋住眾多中小開發商進入一二線城市的最大障礙。近期，北京、上海、深圳、南京等地相繼成交一批高價地塊，土地成交總價均在數十億元，樓面地價也維持在較高水平�？梢钥吹剑l頻在一二線城市出手拿地的，大多是大型房企。僅11月，萬科、保利、中海等大型房企便在一二線城市斬獲了多宗地塊。

　　張大偉表示，由于一二線城市的土地價格越來越高，房企之間的競爭日趨激烈，市場空間相對收窄。這也迫使部分房企進入三四線城市尋找發展機遇。

　　除了一二線城市的“擠出效應”外，城鎮化發展也為三四線城市提供了長遠的政策紅利。“三四線城市的發展是未來我國經濟發展的著力點之一，將會起到更重要的作用。在政策的扶持下，三四線樓市需求有望增加。”張大偉直言。

　　盡管如此，面對三四線城市的巨大市場空間，開發商如何進行有效開發、能否適應當地市場，仍然是各家房企需要冷靜思考的問題。

　　業內人士指出，開發商涌入三四線城市首先面對的就是“本土化”問題。由于三四線城市的主要購房人群為當地及周邊居民，地域色彩較一二線城市更為濃重。這就需要開發商適應當地需求特點，推出適合的產品。同時，來自三四線城市同城中小開發商的競爭也不可小覷，而通常情況下，這些開發商的拿地成本更低。

　　當前樓市已經開始回暖，不僅是一二線城市成交量大幅提升，三四線城市的量價也出現上漲。不過，與一二線城市率先“發力”相比，大多數三四線城市還處于底部回升的過程。

　　中國指數研究院數據顯示，11月全國百城(新建)住宅平均價格連續第6個月環比上漲。北京、上海等十大重點城市住宅均價年內首次出現“雙漲”，環比、同比分別上漲了0.39%和0.15%。營口、貴陽、淮安、佛山等三四線城市也出現環比增長。相比之下，溫州、金華11月的房價環比下降了2.56%和2.87%;南通、鄂爾多斯(600295)、惠州等城市的房價也有不同程度下滑。

　　“今年全國樓市都在復蘇，只不過各地的復蘇點不一樣。”張大偉指出，京滬等一線城市在4月、5月就結束以價換量，樓市出現回暖。而二線城市到9月、10月才結束以價換量。從市場表現看，三四線城市同比去年已經出現好轉，正處底部復蘇的提速過程中。未來三四線城市的發展速度肯定要超過以前。

　　業內人士指出，今年三四線樓市已現回暖跡象。不過，由于人口基數低，實際需求有限，要消耗過去幾年快速擴張拿地和在建項目，還需要相當長時間。這些城市的供應壓力或將長期存在，開發商在三四線樓市的投資需要更加謹慎。

（責任編輯：0352房網）