房產稅開征或擇機出臺 房地產調整的內生邏輯
發布時間：2015-07-14 來源：0352房網 編輯：任瀛
摘要：“社會各界普遍關注的
房產稅屬于地方稅種，其課稅對象是房屋，與
不動產統一登記沒有直接關聯；但兩者是否具有深層次的關聯，需視未來我國
房產稅的設計方案而定。”
“當然，不動產統一登記客觀上有利于摸清房地產家底，為房地產改革奠定更加扎實的基礎，但不動產統一登記不是開征房產稅的必要環節和前置條件。”
按照《立法法》，房產稅的征收須遵循稅收法定原則，即稅種的設立、稅率的確定和稅收征收管理等稅收基本制度都須由法律規定。
進一步解釋，房產稅的征收必須遵循稅收法定原則，嚴格履行法定程序。社會各界普遍關注的房產稅屬于地方稅種，其課稅對象是房屋，與不動產統一登記沒有直接關聯；但兩者是否具有深層次的關聯，需視未來我國房產稅的設計方案而定。
如果開征房產稅的時機已經成熟，即使在分散登記模式下，房產稅的立法程序也完全可以隨時啟動。
“無論是統一登記還是分散登記，房屋登記管轄都遵循屬地登記原則，地方登記機構完全掌握當地房屋登記的有關
數據資料，各地方在統一登記前也已經具備了征收房產稅所需要的登記數據條件。”
上海、重慶兩地于2011年已分別試點開征房產稅，彼時兩地遠未達到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺‘四統一’的條件，但同樣也具備了征收房產稅的條件。
當然，也有說法是重慶和上海的
房地產稅存在征收面窄和征收稅率低兩個問題。
但即使是擴大房地產稅的征收面和提高征收稅率，對
房地產市場影響也還是有限。
算一筆賬，假定房地產稅收征收采取全面征收，稅率定為1%的較高稅率，最直接的影響是房地產
價格的下降，下降幅度為房地產稅率和資金貼現率的比值。按照現在貼現率為5%計算，我國
房價將有1%÷5%=20%的跌幅。考慮到通貨膨脹，中低收入稅率的折扣，以及房地產稅收用于
城市基礎
建設帶來的房地產的升值，我國房地產實際價格跌幅在15%左右。
而如果取消流轉環節中的二套房20%的房產個人所得稅，那么兩者的
成交價格將相當。以一套100萬房產計算，征收1%房地產稅后，房價貶值為85萬左右。而100萬房產在二手房市場，如果滿五年，升值大概在一倍左右，需要繳納（100-50）×20%=10萬的個人所得稅，房產實際價值也是90萬左右。
也就是說，房地產稅開征，與現行流轉稅的20%稅率的
政策效果相當。
不過，不同的房產稅征收制度設計思路和方案，需要不同的登記數據支撐，不動產統一登記可能會因采用不同的稅制而對市場產生影響。
之所以本輪樓市回暖的速度和力度遠不如上一輪的重要原因是房地產發展的原生推動力發生了變化，房地產市場正式進入了白銀時代。
此次樓市調整和不動產登記雖存在時間上的錯配，但并無直接關系。
之所以本輪樓市回暖的速度和力度遠不如上一輪的重要原因是房地產發展的原生推動力發生了變化，房地產市場正式進入了白銀時代。
所謂的房地產發展的原生推動力，即是需求，來自于兩個方面，一個是人口；一個是城鎮化。
過去十年，我國城市化率保持高速發展，平均每年進城人口接近2000萬，相當于每年增加一個
北京、上海這么大規模的一個城市。
“農村人口向城鎮轉移總量已較為有限，主動城鎮化到達65%左右后趨于平緩，此后城鎮化率進一步提高將有賴于被動城鎮化，這是一個長期的、被動的過程。”
與此同時，城市分化將逐步加大，一方面伴隨著快速城鎮化的發展，粗獷型產品不能滿足消費者的需求；另一方面，不同城市的產業和人口導入不同，房地產的需求也不同，在房地產步入存量市場之際，也存在不同城市之間房地產資源錯配的問題。
而從人口因素來看，2010年，15-64歲人口占總人口比例達到74.5%的峰值，隨后開始下降，到2013年這個比例下降到72.8%，人口老齡化趨勢顯現，65歲以上
買房需求較薄弱的群體占比逐年增加。
這也意味著，房地產市場總需求增長減緩甚至出現負增長應該成為未來市場發展的常態。
