陳寶存用“白銀三十年”來(lái)概括房地產(chǎn)未來(lái)的走勢(shì)，“房地產(chǎn)黃金十年結(jié)束了，我說(shuō)白銀三十年開始，還有青銅五十年，黑鐵一百二十年，只要有人類就會(huì)有房地產(chǎn)的需求。”作為樓市春天派掌門人，無(wú)可否認(rèn)的是，陳寶存是一個(gè)很好的交談對(duì)象，他對(duì)房地產(chǎn)看好的堅(jiān)持和追尋地產(chǎn)真相的努力，讓人肅然起敬。和他交談，總是讓人相談甚歡。

　　0352房網(wǎng)：最近您有了一個(gè)新的身份——豪宅研究院副院長(zhǎng)，您認(rèn)為豪宅是未來(lái)城市發(fā)展趨勢(shì)，但據(jù)了解，今年下半年豪宅和別墅市場(chǎng)成交都很低落，您如何看待眼下的這些現(xiàn)象?

　　陳寶存：2003年，我做房企銷售副總裁，告訴我的銷售人員：住房改善升級(jí)的意思是，原來(lái)住60的，想換150，住150，想換300的，住300的，想換獨(dú)棟。所以，現(xiàn)在我擔(dān)任豪宅通網(wǎng)的總編輯，豪宅研究院的副院長(zhǎng)。

　　1997年我有單位的福利分房，2002年自購(gòu)了155平米的大房，2006年我們一家住上248平燕莎商圈的豪宅。從我自身，就可以看出購(gòu)房者消費(fèi)心理的轉(zhuǎn)變。另一方面，市中心土地日益稀缺，土地成本提高也是規(guī)律，所以，豪宅必然是未來(lái)城市的發(fā)展趨勢(shì)。關(guān)于豪宅的定義，主要是以價(jià)格論、品質(zhì)論，低容積率，毛坯是看不出來(lái)是否豪宅的。面積上一般在250—350之間。

　　目前出現(xiàn)豪宅和別墅賣不動(dòng)的情況，也是階段性的壓力，而且一般郊區(qū)的豪宅建筑成本低，慢慢賣慢慢賺，若一下賣完了就沒得賺了。我們這個(gè)豪宅研究院，主要致力于研究豪宅品質(zhì)與發(fā)展，推進(jìn)中國(guó)豪宅發(fā)展的進(jìn)程。

　　0352房網(wǎng)：您堅(jiān)持認(rèn)為樓市沒有泡沫，以房地產(chǎn)市場(chǎng)50年的欠債為依據(jù)，可否詳細(xì)解答一下?

　　陳寶存：樓市沒有泡沫，這不光是我說(shuō)的，包括很多了解房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律的人士都這么認(rèn)為。房地產(chǎn)如果是一個(gè)球，那就是一個(gè)鐵球，根本不存在泡沫破裂的情況。咱們國(guó)家從1949年開始土地改革，實(shí)際上中國(guó)所有的老百姓都有土地有房。

　　建國(guó)開始的前40年，中國(guó)基本上在做工業(yè)化，從一盤散沙的農(nóng)業(yè)大國(guó)變成一個(gè)工業(yè)化國(guó)家的局面，這個(gè)時(shí)間段根本沒考慮住房問題。改革開放開始，人們逐漸有錢了，而且錢越來(lái)越多，一直到1998年才開始房地產(chǎn)市場(chǎng)化的改革。改革開放1978—1998這個(gè)中間，居住是改善了很多，但相對(duì)來(lái)講，面還是比較窄。

　　比如城市的福利分房，這個(gè)根本就不是工廠能夠做到的，機(jī)關(guān)行政事業(yè)單位能夠做到的又有多少呢?1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革，但真正開始是2003年，不到十年的發(fā)展歷程，補(bǔ)的是50年的欠債。再就是前期有過(guò)大規(guī)模的福利分房，還有土地改革，實(shí)際上大部分老百姓都有了居住房。

　　自有居住率農(nóng)村占93%多，城市88.2%，水平相對(duì)比較低的。房地產(chǎn)的發(fā)展是城市化大規(guī)模拆遷，給居民回遷房、拆遷房，給現(xiàn)金或房子的補(bǔ)償，城市居民并不缺房，而且很多居民都有三五套房。實(shí)際上真正消費(fèi)商品房市場(chǎng)的，通過(guò)市場(chǎng)渠道買房的就是富裕人群，原來(lái)給的房子太小，出現(xiàn)了改善性住房需求。

　　這些富裕人群為城市建設(shè)做了很大的貢獻(xiàn)，這部分人應(yīng)該絕對(duì)是中國(guó)城市建設(shè)的功臣，直接推動(dòng)了中國(guó)城市住房水平的提高。而只有通過(guò)商品房的熱賣，才能保證棚戶區(qū)、舊城改造的順利進(jìn)行，真正保證保障房的實(shí)現(xiàn)。

　　0352房網(wǎng)：在目前樓市成交慘淡的狀況下，您認(rèn)為未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)怎樣的?

　　陳寶存：整體的中國(guó)樓市，我認(rèn)為還有三十年的高速增長(zhǎng)時(shí)期，還有“白銀三十年”。我一直有一句話，房地產(chǎn)黃金十年結(jié)束了，我說(shuō)白銀三十年開始，還有青銅五十年，黑鐵一百二十年，只要有人類就會(huì)有房地產(chǎn)的需求。

　　但現(xiàn)在成交慘淡，這種情況是錯(cuò)誤的政策壓力下的表現(xiàn)，跟2008年的情況一樣的，2008年的壓制造成2009年的暴漲，那么今年的成交慘淡，依然會(huì)造成未來(lái)兩年房?jī)r(jià)的暴漲。而新的土地拆遷條例造成城市的土地越來(lái)越拆不動(dòng)，拆遷的成本超過(guò)增長(zhǎng)的部分，大規(guī)模的拆遷成本和開發(fā)成本不可能下降。住宅、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還有很大空間，這是政府也左右不了的。

　　0352房網(wǎng)：您說(shuō)商品房自產(chǎn)生之日起，就與普通人群的工資脫鉤。這個(gè)我們聽起來(lái)挺泄氣的，就沒有工薪階層的活路了嗎?

　　陳寶存：我一直都說(shuō)，從最初開始，商品房就跟普通人的工資脫鉤，因?yàn)橛写笠?guī)模的拆遷改造、補(bǔ)償收入，根本就沒有就算到居民總收入里面去。有的人可能工資一千塊錢，住的房子價(jià)值上千萬(wàn)。很多的舊城改造都算到了保障房里去，這是不對(duì)的，這種保障房實(shí)際上就是商品房。#p#副標(biāo)題#e#

　　工薪階層可以先從市區(qū)中心的二手舊房買起，有條件了，二手房出租，替你還大房的月供。或者35歲以后去買房，奮斗到我這個(gè)年紀(jì)，什么都有了。現(xiàn)在是不理性需求，造成了供需的嚴(yán)重失衡。四億80、90后都想買房，而且都想到京滬買房本身就是癡人說(shuō)夢(mèng)。按自己的能力擁有安心的家就夠了，所謂安居才樂業(yè)。

　　0352房網(wǎng)：在目前的形勢(shì)下，最近少有開發(fā)商談房地產(chǎn)的新模式。您說(shuō)您看到的新模式是融資集資，這個(gè)能詳細(xì)解答一下嗎?在限購(gòu)限貸和銀根緊縮的大環(huán)境、以及不斷涌現(xiàn)的開發(fā)商跑路傳聞下，融資似乎很難實(shí)現(xiàn)?

　　陳寶存：目前的商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境不是很看好，現(xiàn)在開發(fā)模式不是重點(diǎn)，資金的融資集資模式才是關(guān)鍵。

　　開發(fā)商跑路我是這么理解的，這里所說(shuō)的開發(fā)商其實(shí)已轉(zhuǎn)為投資商，因?yàn)檎嬲�的開發(fā)商他不會(huì)跑路，他手里有項(xiàng)目在，可以拿去融資。投資商手中掌握大筆資金但是又沒處可投，這種投資商肯定要跑路的。這種情況的出現(xiàn)，并不會(huì)改變房地產(chǎn)融資的模式。

　　一般的大企業(yè)、央企以及上市公司，它有自己的融資渠道，海外資金也在追它。比如萬(wàn)科在北京聯(lián)合央企國(guó)企拿地，壓縮風(fēng)險(xiǎn)，它在資金上根本沒有問題。所以說(shuō)，現(xiàn)在是養(yǎng)大鱷的時(shí)代，大鱷是不缺錢的，而且銀行也傍大款，追著大企業(yè)走。

　　但是中小企業(yè)呢，從2003年以來(lái)，都沒有過(guò)寬松的信貸環(huán)境。不是政策寬松它就寬松了，再寬松的時(shí)候都沒有把中小企業(yè)做上帝。中小企業(yè)更多的是采用民間融資這種模式，而且一般的房地產(chǎn)公司是不會(huì)去借高利貸的，房地產(chǎn)行業(yè)根本接受不了過(guò)高利息，所以中小企業(yè)不存在很大的問題。一般人認(rèn)為中小企業(yè)借高利貸，那都是誤解。因?yàn)槲椰F(xiàn)在也做投融資，我能夠接受的利息都在20%以內(nèi)。而且項(xiàng)目公司融資很少，時(shí)間很短。所以很多解讀都是錯(cuò)誤的。

　　0352房網(wǎng)：開發(fā)商真的“很差錢”，到了危急的時(shí)刻么?

　　陳寶存：中國(guó)樓市，嚴(yán)峻時(shí)刻應(yīng)該在看到人類即將消失的時(shí)刻。開發(fā)商現(xiàn)在肯定“不差錢”。剛才我也說(shuō)了，大型房企都是被資金追著在。前不久，中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合新浪做了一個(gè)調(diào)查顯示，前三季度大企業(yè)都比2011年同期高度增長(zhǎng)，像萬(wàn)科前三季度銷量已經(jīng)基本上達(dá)到2010年全年的水平，所以他們根本不缺錢。

　　房地產(chǎn)企業(yè)并且在拿地、開發(fā)幅度上面基本都控制了。說(shuō)開發(fā)商很缺錢的人，根本就不了解企業(yè)運(yùn)作的規(guī)律，純屬瞎說(shuō)。 中小企業(yè)更不差錢，它完完全全可以把企業(yè)賣掉，大不了把項(xiàng)目賣掉。不存在差錢這種情況。但對(duì)于目前這種時(shí)間段。

　　比如萬(wàn)科，還想賣點(diǎn)低價(jià)房，回籠資金去買點(diǎn)地，這種壓力是有的，但是生存的壓力都沒有。說(shuō)差錢是太籠統(tǒng)的說(shuō)法，而且根本就不是實(shí)際的情況。在一個(gè)歷史上銷售情況最好的年景，哪兒來(lái)的差錢?我不懂。

　　0352房網(wǎng)：一年前的這個(gè)時(shí)候，您和獨(dú)立財(cái)經(jīng)觀察家侯寧掀起了一場(chǎng)北京五環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)跌50%賭局的賭局。目前有沒有關(guān)于這一賭局的最新進(jìn)展和論斷?一年后的今天，您又以什么樣的心情來(lái)看待當(dāng)時(shí)的那一輪賭局?

　　陳寶存：11月7日，我在微博上發(fā)了這么一段話：作為中國(guó)最希望房?jī)r(jià)大跌的樓市春天派掌門人，對(duì)2012年11月13日結(jié)束的陳寶存、侯寧賭局表明我的觀點(diǎn)：我真希望我輸給侯寧，我愿意輸1萬(wàn)，加上2010年11月13日賭的2.5萬(wàn)=3.5萬(wàn)，換來(lái)北京五環(huán)內(nèi)下跌一半的房子!我希望我能用一半的價(jià)錢，買下侯寧的房子。

　　這個(gè)賭局在當(dāng)下越發(fā)引起關(guān)注和吸引力，因?yàn)閼夷钐�多。現(xiàn)在有很多人相信侯寧要?jiǎng)俚模�但是我知道侯寧一定贏不了。因?yàn)樗�跟我賭的恰恰是北京五環(huán)以內(nèi)的房?jī)r(jià)，從區(qū)域上來(lái)說(shuō)他就勝不了。從小賭局上來(lái)說(shuō)，他就錯(cuò)了。

　　從大的趨勢(shì)上，我一直認(rèn)為，整個(gè)樓市的局勢(shì)不可能下跌。剛才我評(píng)論溫總理在俄羅斯的講話，如果說(shuō)要房?jī)r(jià)下跌，跌至北京普通老百姓能夠接受的水平，前提有幾點(diǎn)：一是保障房不想干了;第二，以后拆遷不給補(bǔ)償了。

　　第三，水泥鋼材計(jì)劃了;第四，農(nóng)民工干活不給錢了;第五，不收稅了也不收費(fèi)了。應(yīng)該說(shuō)這幾句話帶著氣兒的。要讓房?jī)r(jià)下降到普通老百姓能夠接受的水平，那北京房?jī)r(jià)就該下降到一潘，可能不可能?所以說(shuō)這種話是不負(fù)責(zé)任的。

　　現(xiàn)在的輿論，整體在傳達(dá)一種錯(cuò)誤的東西，越傳越錯(cuò)。我想明年這個(gè)賭局將會(huì)引起更大的關(guān)注。在明年賭局的前后，可能會(huì)有大量的炒作。當(dāng)然，這并不是我和侯寧想要去炒作，媒體不自覺都會(huì)去關(guān)注。侯寧輸是肯定的，但這種輸對(duì)他而言已經(jīng)贏了，關(guān)注度已經(jīng)達(dá)到了，呵呵。所以2012年的賭局，我穩(wěn)贏，是肯定的。

　　0352房網(wǎng)：謝謝陳會(huì)長(zhǎng)的精妙言論!