摘要：民進中央和民建中央提交的提案均建議，增加租賃住房供給、給予適當稅收優惠、建立行業準入門檻、嚴格監管“租金貸”， 并加快建立多主體供給的住房制度。

       同時，民進中央表示，“鼓勵銀行業金融機構加大對住房租賃項目的信貸支持力度，如提供適當放寬貸款額度和期限、降低貸款利率等多種金融支持。”

       民進中央在提案里介紹，當前長租房市場主要存在四方面問題：

       一是房源供給量相對不足，且質量普遍較差。據《2020中國青年租住生活藍皮書》數據顯示，2020年全國投入租賃市場的存量房源為0.87億套，而預計租賃需求人數為2.4億，現存房源供不應求；同時房源質量普遍較差，部分城市房源中樓齡20年以上的老舊小區占比約40%，且普遍存在設施老舊、配套缺失等問題。

       二是整體市場發展不規范。在租賃市場法制不夠健全的背景下，消費者利益被損害的事件時有發生，租房安全無法保障，租客之間因為利益問題產生的糾紛也層出不窮。租賃交易過程不規范，業主和租客雙方都難以確保自身權益。

       三是行業配套資金稅收政策欠缺。長租行業是一個薄利潤、重投入、依靠長期經營盈利的行業，現行政策及管理體系下，人力、社保等運營成本居高不下，稅收優惠及配套支持還未落實到位。

       四是監管機制有待進一步完善。一方面，由于長租房市場曾屢現爆雷現象，導致租客不安全感增加；另一方面，部分城市一刀切的資金監管手段限制了長租行業市場化配置資源能力，給正規長租機構的運營帶來壓力。

       為此，民進中央提案建議：

       一、加強準入管理和信用管理，促進長租機構規范化發展。一是完善租賃領域法律法規，設置行業準入門檻，對長租機構實繳注冊資本、專業從業人員等方面提出明確要求，適度提高長租機構資格申請條件，逐步淘汰黑中介、二房東等不規范運營主體。二是鼓勵專業長租機構發展，發揮其在提升房屋品質、規范管理、穩定價格方面的優勢，倒逼市場提升服務質量和水平。

       二、鼓勵多種形態多種主體擴大租賃住房供給。一是建立多層次租賃住房供給模式，鼓勵住房租賃市場根據不同人群需求提供各種檔次的租賃產品。二是滿足一間房的合租需求，降低新市民生活成本，支持采取N+1合租模式等措施有效增加單間、小戶型等需求的房源供給。

       三、出臺財稅扶持政策，給予行業優惠支持。一是鼓勵金融機構向符合條件的規模性長租機構提供多樣化及優惠的金融支持產品，支持發行債券、不動產證券化產品。二是鼓勵銀行業金融機構加大對住房租賃項目的信貸支持力度，如提供適當放寬貸款額度和期限、降低貸款利率等多種金融支持。三是在稅收政策上針對分散式長租機構允許以實際發生的房租支出作為抵減項，按照收付差額6%計算增值稅，或者將征收率由目前的5%減至1.5%進行征收，給予長租機構所得稅方面長期稅率優惠。

       四、推動“租售同權”切實落地。一是鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，對三年以上住房租賃合同且實際履行的合同，國家給予相關政策支持。二是賦予承租人更多權益，如非本地戶籍承租人可持備案的住房租賃合同依法申領居住證，并享受醫療、就業等國家規定的基本公共服務，提高租房落戶積分比例，賦予承租人子女獲得義務教育的權利，并簡化相關申請程序流程。

       五、完善長租房行業監管。其一是建立完善收、出房合同備案監管制度，強制要求一定規模長租機構向政府合同備案平臺全量備案收、出房合同，為監管提供抓手。其二是建立長租機構信用評級機制，根據各項監管指標制定長租機構健康分級機制，對健康度高的長租機構向社會公眾進行正面推薦，對負面長租機構限制其房源獲取和發布渠道，并向消費者發出警示。其三是建立基于長租機構經營情況的動態資金監管機制，對監管指標報警的長租機構責令停止季付以上的租金收取模式，并對開展客戶租金貸款的長租機構進行備案，按要求報送租金貸業務情況。

       民建中央則從三方面提出建議：

       一是擴大住房租賃市場供給，激勵多主體房源供給。從供給側加大利用集體建設用地開發租賃住房力度，鼓勵存量房轉租賃房。給予適當稅收優惠，加快建立多主體供給的住房制度。

       二是設置行業準入門檻，實施住房租賃企業備案制度。健全房屋租賃法規，要求從事住房租賃的市場主體必須在完成注冊登記后，到行業管理部門備案，納入行業監管范圍。嚴格實施住房租賃合同備案制度。依托房屋租賃服務監管平臺，強化對長租公寓的房源的總備案，以及住房租賃企業的房屋托管合同、住房租賃合同實施網簽備案管理。

       三是完善住房租賃市場監管制度，推行風險保證金與租金監管制度。

       1、建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制，協調銀行、市場、房地產、公安機關等多方信息，建立住房租賃經營主體信用檔案，實行紅黑名單分類與公示制度，逐步實現納入統一信用平臺共同管理。

       2、對住房租賃企業資金鏈條加強監管。從源頭上加強對流入住房租賃企業資金的審核監管，加強對住房租賃企業的經營財務監管。對住房租賃企業利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金實行專戶管理。嚴格監管“租金貸”，借鑒房地產抵押登記，實行“租金貸”登記制度。對以代理、托管方式出租住房的“二房東”經營模式的租賃企業、長租公寓實施租金監管制度，設立專管賬戶，進行專戶管理，由托管銀行對租金進行監控，并按比例凍結部分資金作為風險保證金。

       3、規定必要的居住空間標準，明確規定廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間不得出租用于居住，保障承租人應有權益。