退場？90%的房企市值跌回2019年！央視關注
發布時間：2021-01-22 來源：藍白觀樓市 編輯：鄭倩
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1月18日，據央視新聞報道，有機構對上市的70多家A股、H股的房地產企業做了統計，它們2020年的銷售額大約是11萬億元左右，比2019年同比增長10%以上。
然而，銷量的高增，并不意味著房企受到市場的青睞。
2020年全年，房地產主題基金平均收益率僅為9.21%，遠遠低于新能源（94.31%）和消費（68.38%）主題基金板塊，僅相當于滬深300指數漲幅（27.21%）的約三分之一。在50家A股和H股上市房企中，有46家2020年末的市值低于2019年末。
劃重點：90%的房企市值跌回2019年。
90%的房企市值下跌，說明什么？
各位千萬不要低估資本市場的“威力”，資本的態度，代表了資金對于房地產行業前景的預期，房企只要做高股價，才能做股權質押、發債融資，如果市場對開發商棄若敝履，說明整個行業的前景都變得黯淡。
原因出在哪？
去年8月份的時候，住建部和央行就召開過一次重點房地產企業座談會，研究形成重點房企資金監測和融資管理規則。
這三個財務指標分別是：1，扣除預收賬款后的資產負債率大于70%。2，凈負債率大于100%。3，現金短債比小于1倍。
也就是說，約談的那些重點房企今年就開始實施“三道紅線”，2023年必須完成，屆時財務指標若無法滿足，就限制開發商發債借錢，這對依賴高周轉、高杠桿的房企來說幾乎是致命的。
在1月上旬，央行、住建部又召集重點房企舉行座談會，與會房企除了去年9月已參與融資新規試點房企，亦包括部分去年未參與試點的房企。
第二次約談，意味著三道紅線的試點將“擴圍”。
換言之，接下來整個房地產行業，都將籠罩在融資收緊的陰影中。
資本都是有“前瞻性”的，明明房地產行業在走下坡路，資金面收緊的力度持續加大，愿意投資房企的人越來越少，房企市值自然逆勢下跌。
另一方面，銷量創新高，是因為降價促銷，而不是樓市回暖。
回顧去年房地產市場的走勢，在一季度，反應靈活的房地產企業緊急盤整全國供貨系統，在銷售較好的城市加大推盤力度，全力激活營銷體系。直播賣房、打折賣房、渠道帶客，線上線下等各種花式營銷，“回籠資金是第一要務”為2020年房企的第一共識。
房企業績門檻提升的背后，是“以價換量”的犧牲。
以某TOP3房企為例，其2019年的銷售單價保持在1萬元/平方米之上，但2020年其銷售單價已下降至8945元/平方米。碧桂園、萬科以及融創中國等頭部房企的銷售單價也均出現了不同程度的下滑。
事實上，2021年樓市的“困難”模式，才剛剛開始。
房貸額度縮水已成定局
據上海證券報報道，多家銀行1月信貸投放額度已基本告罄。其中，受房地產融資新規影響，涉房貸款額度出現大縮水。
不少股份行的房產信貸早早放完，跟額度緊張有關。
某大行房產事業部人士向記者透露，去年一季度涉房（房地產融資）信貸規模為300億元，今年一季度封頂只有100億元，大幅縮水三分之二。“監管部門同時管控增速和增幅，我們短期內也不能增加多少。”他說。
另外，根據第一財經的報道，多位銀行業人士時最高頻次的回答是：“房貸額度相對來說較緊，目前申請貸款基本都需要排隊。”
某國有大行上海地區支行人士也對記者稱，由于涉房類貸款占比受限，行內個人按揭額度控制掉了，都是等頭寸出來一點點放，有進有出才行。“不過，雖然能放，支行層面，額度是要靠搶的，目前年初基本指標應該都能完成。”
眾所周知，上海最近兩個月樓市尤為火熱，新房、二手房成交均創出記錄，在購房需求最強烈的階段，房貸額度反而大幅縮水，二手房業主等不到賣房款，開發商等不到回款，庫存就無法消化掉，只能懸在半空。
上海尚且如此，其他二三線省會城市，三四線地市的境遇可想而知，只要銀行的房貸額度持續收緊，拖幾個月不批房貸，房價大漲的基礎就不復存在。
調控的高壓態勢不會有絲毫松動
1月15日，在新聞發布會上，央行金融市場司司長鄒瀾說：加強房地產金融調控，加強對各類資金流入房地產的統計監測，推動金融資源更多流向制造業、小微企業等重點領域和薄弱環節。
把這句話理解透，就能明白2021年樓市的宏觀背景：房地產，會一直“缺錢”。
央媒新華社前段時間曾發表評論文章，題目叫《房地產融資“閘門”再擰緊，金融監管嚴控“灰犀牛”》。
文章指出：對銀行機構來說，在套上“緊箍咒”的同時，更需要的是擺脫對房地產依賴的勇氣和能力，找準符合高質量發展的信貸投放領域。
無論是央行的表態，還是央媒的喊話，“大拆大建”、“水泥森林”的房地產，確實到“日暮西山”的時間了。
這個讓人又愛又恨的行業，需要更多的管理和產品品質的思考，而非盲目擴張、高速周轉的“賺快錢”。
