摘要：最近，國家統計局公布了去年主要城市的房價數據，最引人注意的是，在全國70個大中城市中，四個一線城市的房價再度領漲，這也是過去幾年來一線城市的房價首次集體上漲。一線城市一向是全國樓市的風向標，一線樓市的房價再度領漲，會不會又帶動全國樓市跟風上漲呢？

       自從2016年“房住不炒”以來，四個一線城市的房價走勢開始出現分化。深圳保持了樓市茅臺的本色，房價一直堅挺上漲，而此前一直被視為樓市皇冠的北京跌下神壇。

       經過4年的浮沉起伏之后，2020年底，四大一線城市的房價首次攜手上漲。以二手房價格來看，截止去年12月底，深圳同比上漲14.1%，廣州同比上漲7.5%，北京和上海同比上漲6.3%。以環比價格來看，四大一線城市的12月環比漲幅也都在0.5%以上，更是顯示出在去年年尾加速上漲的趨勢。無論是同比（和上年同期相比）還是環比（和上月相比）漲幅，四大一線城市的房價在全國漲幅榜上都排名居前。

       那么，為什么一線城市的房價會再度集體上漲呢？自從2016年那一輪房價大漲之后，國內樓市推出史上最嚴調控，“房住不炒”政策更是一直堅持至今，國內房價告別普漲格局，四個一線城市的走勢也出現分化。

       深圳的房價最為堅挺，主要原因在于深圳以中國硅谷的形象吸引了全國各地的優秀人才，深圳每年保持四五十萬人的人口凈流入，形成了深圳樓市的巨大需求，加之深圳土地相對不足，由此產生了比較明顯的供需矛盾，支撐了深圳房價的持續上漲。除了深圳之外，廣州房價過去幾年也保持了小幅上漲，主要原因在于廣州房價在一線城市里最為便宜，深圳房價大幅上漲，對廣州也產生了明顯的溢出效應。廣州這幾年放低落戶門檻，也吸引了大量外來人口，最近幾年，廣州的人口凈流入規模也保持在每年40萬人以上。

       和廣深相比，京滬房價過去幾年相對疲軟，尤其是北京，2017到2019年，北京房價連續3年下跌，很多小區二手房房價跌幅高達20%左右。北京一直被視為房價最不可能下跌的城市，過去幾年的房價下跌，也打破了國內房價只漲不跌的神話。北京房價的下跌，一方面是因為政策因素，比如嚴厲的限購等等，同時也更因為市場因素，北京人口已經連續3年凈流出，加之以限競房為主的大量新房供應上市，北京樓市的供需天平發生實質性改變，引發北京房價下跌。

       經過了房住不炒政策的4年調控之后，一線城市的房價為什么又開始集體領漲了呢？四個一線城市中，深圳和廣州房價其實過去幾年一直在上漲，上海有漲有跌，北京持續下跌，現在四大一線城市重新領漲，更準確的說法其實是上海和北京重新加入了上漲的陣營。

       京滬兩地房價開始重新上漲，很大程度上還是和人口流動有關。京滬兩地是全國人口限制最嚴格的城市，過去幾年，北京的常住人口一直保持凈流出，上海則是有進有出，和廣深每年幾十萬的凈流入相比形成鮮明對比。在近年來全國大部分城市開始搶人大戰的背景下，京滬也逐漸感受到了壓力，放下身段開始爭奪高端人才，上海市在去年連續推出人才新政，部分頂尖高校畢業生和創投人才可以直接落戶上海，北京市也在去年年末推出建立公共戶籍的計劃。北京過去幾年的人口雖然一直保持凈流出，但是流出的速度開始放緩，2018年，北京市常住人口大幅減少了16.5萬人，但是2019年常住人口減少只有6000人，不排除未來重新恢復凈流入的可能性。京滬兩地對高端人才的爭奪，最終也將轉變成樓市的需求。

       從樓市的供給層面來看，一線城市的供給也開始發生重大變化。以北京來看，過去幾年樓市供給大增，主要是因為北京市加大了保障房建設力度，尤其是2018年以來，政府的大量土地都傾向了限競房，使得北京樓市的供應量快速上升。不過，由于限競房的銷售情況并不是很理想，北京的調控模式也開始發生轉變，2020年以來，限價土地逐漸退潮，不限價土地和純商品房重新成為主流，北京樓市的供求關系和結構再度發生變化。

       過去幾年，北京的二手房價格下跌了20%左右，對購房者而言，曾經高高在上的北京房價，現在開始變得更具負擔性。以房價絕對值來看，深圳房價已經超越北京，成為國內房價最貴的城市。深圳的二手房均價超過8萬元/平方米，比北京高2萬多元。這幾年很多新一線城市房價大漲，也縮小了和北京房價的距離。雖然北京房價的絕對值還是很高，但在全國樓市的坐標里，北京房價的性價比變得比過去幾年更有吸引力。

       一線樓市一向是全國樓市的風向標，這一輪一線樓市開始重新領漲，是否意味著全國樓市會再度普漲呢？這種可能性也并不大。

       首先，房住不炒的主基調沒有動搖，全國樓市并沒有普漲的基礎。雖然中國經濟面臨較大的下行壓力，但是樓市調控的力度并沒有因此放松，而且還在持續升級。

       去年年底，央行和銀監會對銀行的房貸業務劃出兩道紅線，一條是房地產貸款占比上限，一條是個人住房貸款占比上限。如果銀行的房貸超出上限，就必須在過渡期之內調整到紅線之下，這將大幅限制銀行資金流向房地產市場。房價走勢和住房貸款增速有著非常密切的關系，一旦房貸增速放緩，房價將失去重要的支撐能力。央行關于房貸集中度的新規從今年1月1日開始實施，這將給今年國內樓市走勢帶來重要影響。如果全國樓市出現普漲，可能還會有更嚴厲的調控出臺。

       中國未來的房價走勢，會出現很明顯的分化，不同城市之間的房價，更大程度要看當地樓市的供需基本面。從最新的全國樓市的排行榜上來看，無論是房價的絕對值還是漲幅，排名靠前的大多是經濟發達的南方城市，而排名居后的大多是經濟基本面較差的收縮性城市，比如黑龍江鶴崗等，這種現象并非偶然。未來這種分化趨勢還將更加明顯，有供需支撐的城市，房價將持續堅挺，但是那些基本面越來越差的城市，房價將繼續跌跌不休。