摘要：2020年上半年剛剛結(jié)束，新一輪樓市調(diào)控就轟然而至。從二線的杭州、東莞，到三四線蠢蠢欲動的環(huán)京，再到剛成為自貿(mào)港的海南，無一例外。

       樓市調(diào)控卷土重來，釋放了什么信號？

       杭州打響了第一槍。

       近日，杭州出臺新政，限售、限購、限搖齊上陣，劍指“萬人搖號”：

       1、限售:人才優(yōu)先搖號購房的,限售5年；

       2、限購：“無房家庭”搖號認定門檻提高，必須繳納一年社保或個稅；

       3、限搖：一戶購房家庭同時只能參與一個項目的搖號。

       杭州市相關(guān)部門表示，此次發(fā)文旨在貫徹落實“房住不炒”精神，支持自住需求，抑制投機炒房，促進杭州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

       杭州樓市在2020年備受矚目：

       一方面，杭州連續(xù)三年衛(wèi)冕“賣地之王”。根據(jù)《全國賣地收入排行》一文，2020年上半年杭州賣地超過1700億，5年賣地超萬億，遠超北上廣深，土地財政依賴度高達140%，位居一眾城市最前列。

       另一方面，杭州“萬人搖號搶房”一浪更甚一浪。

       今年上半年，杭州出現(xiàn)6萬人搶900多套房的極端案例，一次就凍結(jié)資金超過400億元。據(jù)統(tǒng)計，自2018年4月杭州實施搖號買房以來，已經(jīng)誕生過27次“萬人搖號”的現(xiàn)象，最低中簽率只有0.766%。

       這背后的原因眾所周知，新房限價，價格遠低于周邊二手房，這其間存在的價差，為無風險炒房套利提供了無數(shù)的想象空間。

       遏制套利沖動、抑制“打新”需求，無疑就成了重中之重。

       值得注意的是，今年以來，出現(xiàn)“萬人搖號”現(xiàn)象的不只是杭州一地，還有深圳、成都、南京等地。（參閱《二手房壓頂！這些城市正在加速“拋售”》）

       這些城市都有一個共同點：都是限價搖號城市，新房二手房存在明顯價差，二手房走勢遠遠不及新房。

       相反，在不存在限價搖號的城市，市場相對穩(wěn)定，沒有套利因素的刺激，樓市則循著基本面而行，不易陷入大漲大跌的困境。

       近期樓市大熱的東莞，同樣祭出了新的樓市調(diào)控手段。

       7月2日，東莞出臺樓市新規(guī)，劍指捂盤惜售：

       1、限價：同地區(qū)（鎮(zhèn)街或園區(qū)）新房申報房價，3個月漲幅不得超10%。

       2、打擊捂盤惜售：取得預(yù)售證后，10日內(nèi)公開全部銷售房源，明碼標價對外銷售。

       3、嚴打炒房：商品住房嚴格實行購房實名制，認購后不得擅自更改購房者姓名。

       東莞這一輪調(diào)控升級，在預(yù)料之中。

       2020年上半年，東莞樓市一改過去橫盤走勢，新房二手房價格齊升，房價漲幅甚至超過隔壁的深圳，位居全國之冠。

       東莞房價走熱，一方面來自深圳的溢出效應(yīng)。作為深圳都市圈的一員，東莞承接了深圳轉(zhuǎn)移的大量高科技產(chǎn)業(yè)，也承接了來自深圳大量的住房需求。

       華為終端總部落地東莞松山湖就是典型案例。目前，松山湖二手房均價已經(jīng)突破3萬，部分樓盤邁進5萬+時代，直追廣州。

       另一方面，東莞本身樓市調(diào)控不嚴，近期又多次進行了松綁。去年以來，東莞先后降低了二手房個稅、提高公積金貸款額度，且二手房一直未納入限購，新房門檻僅為半年社保。

       此外，東莞中心區(qū)域土地供求失衡，且部分小區(qū)存在業(yè)主“操盤”漲價現(xiàn)象，這為樓市炒作添油加火。

       這種背景下，東莞加碼樓市調(diào)控再正常不過。面對目前的炒作態(tài)勢，調(diào)控仍有進一步升級的可能。

       與二線城市不同，三四線城市則頻頻陷入朝令夕改的境地。

       7月1日有消息傳出，河北省張家口市懷來縣的樓市調(diào)控政策出現(xiàn)松動，住房限購政策已經(jīng)廢除，被視為“環(huán)京松綁第一槍”。

       然而未過24小時，當?shù)?a href="http://m.i3g.com.cn/#" class="p_wordlink" target="_blank">住建部門工作人員于7月1日當晚回應(yīng)稱，解除限購不屬實，將繼續(xù)執(zhí)行。

       樓市再現(xiàn)“一日游”。

       今年以來，河南駐馬店、陜西寶雞、廣西柳州、江蘇淮安、安徽無為、廣州、青島、濟南等10多個城市的松綁，遭遇了“朝令夕改”的尷尬，樓市松綁存活都沒超過一個星期。

       懷來雖然名不見經(jīng)傳，卻是名副其實的“環(huán)京城市”，且有2022年冬奧會概念的加持。懷來與北京市延慶區(qū)、昌平區(qū)、門頭溝區(qū)接壤，城區(qū)距北京二環(huán)德勝門僅有100公里。

       所以，懷來的一舉一動，關(guān)乎的不只是自己，更涉及北京及環(huán)京樓市，因而疏忽不得。

       要知道，北京及環(huán)京樓市調(diào)控之嚴，位居全國之冠。

       在最嚴調(diào)控之下，北京房價迄今仍未回到2017年的高位，而環(huán)京樓市自2017年腰斬之后一直都未回到當初的高度，環(huán)京樓市直接被調(diào)控按住。

       顯然，北京及環(huán)京樓市的走勢再一次說明，樓市調(diào)控并非無用，關(guān)鍵在于樓市調(diào)控能否打中投機炒作的七寸。

       海南，則是另一個典型。

       這兩年，中國出臺了無數(shù)個重大國家戰(zhàn)略，從大灣區(qū)、長三角到長江經(jīng)濟帶、黃河經(jīng)濟帶，但若論規(guī)格最高、力度最大、被寄予的厚望最高的，當屬海南自貿(mào)港。這在《中國最大自貿(mào)港來了》一文有詳細論述。

       海南向來就有樓市炒作的基因。每一次政策利好的出現(xiàn)，都會帶動樓市投機的蠢蠢欲動，這次也不例外。

       不同的是，這一次海南調(diào)控樓市的決心前所未有之大。就在自貿(mào)港文件出臺次日，海南有關(guān)領(lǐng)導就明確表示：

       海南不能成為房地產(chǎn)的加工廠。

       決心如此之大，背后有歷史教訓的慘重記憶。早在1990年代，海南在建省和成立經(jīng)濟特區(qū)的政策刺激之下，房價曾經(jīng)一飛沖天，高峰時期，海口三亞的房價比肩北上廣深，房企扎堆之下，平均每300人就有一家房地產(chǎn)公司。

       這種格局顯然難以長期維持。

       1993年開始，海南房地產(chǎn)泡沫破裂，這些企業(yè)在海南留下了600多棟爛尾樓、18834公頃閑置土地和800億元積壓資金。部分爛尾樓長期得不到盤活，一度變?yōu)轲B(yǎng)豬場。

       “天涯海角爛尾樓”的記憶并不遙遠，海南顯然不想重蹈覆轍。

       2020年，是極其重要卻又與眾不同的一年。

       這一年，無論是國際形勢還是內(nèi)部經(jīng)濟形勢，都與往年截然不同。同樣，無論是樓市所處的階段還是高房價的社會影響，都與10年前和5年前存在天壤之別。

       這種基本面的不同，決定了樓市不會重演2008年和2015年的歷史。

       過去兩次的大水漫灌和調(diào)控裸奔，曾經(jīng)帶動房價的一飛沖天。然而，這一次政策變得更加堅定，至少有三點和過去兩次有著明顯區(qū)別。

       其一，雖然M2（貨幣總量）再次創(chuàng)下歷史新高，但樓市早已提前被筑上高堤。

       潮水雖然千方百計奔向樓市，但遭遇了政策一而再再而三的圍追堵截，政策“N日游”就是再典型不過的案例。

       更具代表性的是降息。在新的LPR模式下，實體利率與樓市利率被區(qū)分開來。

       從去年至今，實體利率（1年期LPR）累計降息4次（累計40個基點），而樓市利率（5年期LPR）僅降息2次（累計20個基點），這正是定向調(diào)控的體現(xiàn)。

       其二，雖然地方在財政壓力之下蠢蠢欲動，不斷試探調(diào)控底線，但中央對于樓市的態(tài)度可謂異常堅定。

       在幾次中央會議里，“房住不炒”屢屢被提及。而作為金融主管部門的央行和銀保監(jiān)會，更是將“房不刺激”和“遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化”掛在口頭。

       這就涉及央地博弈。地方為了財政和經(jīng)濟增長，總是寄望于刺激樓市。而中央更在乎全局，穩(wěn)就業(yè)、保民生遠比刺激地產(chǎn)更重要，而金融風險同樣需要防范，因此樓市必然不能再如脫韁野馬一般飛馳。

       其三，這一次最明確的定調(diào)當屬“穩(wěn)樓市”，而過去幾次則明確提及“穩(wěn)定住房消費”和“促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”。

       2008年自不用說，且不說“4萬億”大投資的為例，為應(yīng)對金融危機，短短半年時間，利率就從7.74%下降到5.94%，累計降息180個基點。

       當時的政策名為“促進房地產(chǎn)健康發(fā)展”，“促進”二字，凸顯了極其清晰的刺激信號。

       2015年也是如此。當時，樓市主打的是“去庫存”，而一年內(nèi)連續(xù)5次降準、5次降息，累計降息125個基點，除了北上廣深之外的城市全部取消限購，政策松綁力度之大，相當罕見。

       與之對比，2020年以來，5年期LPR僅僅降息了20個基點。

       這些定調(diào)的不同，決定了樓市到底是刺激模式還是維穩(wěn)模式。刺激模式，自然默許上漲；維穩(wěn)模式，重點在于防范下跌。

       雖說2020年經(jīng)濟形勢面臨的不確定性更甚于以往，但房地產(chǎn)不會被輕易啟用，但也不會被隨意放棄，最后的武器自然要到迫不得已的關(guān)鍵時刻才會啟用。

       所以，還是那句話，沒有政策的全面轉(zhuǎn)向，尤其是沒有限購、限貸、降息等核心政策的松動，樓市就難以形成全國性的普漲。

       就未來而言，分化是大勢所趨。只有一個提醒：守住長三角、珠三角以及強省會的核心資產(chǎn)，遠離收縮型城市。