大同市《物業(yè)管理條例》近日亮相。新的物業(yè)管理條例從各方面入手，對小區(qū)，收費等諸多業(yè)主關(guān)注的問題做出了詳細的規(guī)定。將是大同物業(yè)管理發(fā)展史上的里程碑。

　　9月23日，山西省第十一屆人大常委會第二十五次會議批準通過了《大同市物業(yè)管理條例》，這意味著大同市歷時近兩年修訂的新《條例》出爐。9月26日，大同市人大常委會公布了新修訂的《大同市物業(yè)管理條例》，并開始實施。

　　銷售物業(yè)前要制定臨時管理規(guī)約

　　新《條例》規(guī)定，在業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行物業(yè)的前期管理，投標人少于3個或者物業(yè)建筑總面積小于5萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地縣、區(qū)物業(yè)管理主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　由建設(shè)單位招標選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并向物業(yè)所在地縣、區(qū)物業(yè)管理主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當包括雙方的權(quán)利和義務(wù)，物業(yè)的基本情況，服務(wù)事項、質(zhì)量和費用，計費方式和收費起始時間，合同期限、合同解除條件和違約責(zé)任等內(nèi)容。前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，但是業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同簽定生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同自行終止。

　　《條例》明確規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)前制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。建設(shè)單位應(yīng)當自物業(yè)竣工驗收備案之日起30日內(nèi)與選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)管理交接查驗手續(xù);分期建設(shè)的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主、業(yè)主委員會，分期辦理已竣工驗收備案的物業(yè)的交接查驗手續(xù)。

　　新建小區(qū)必須配備標準物業(yè)用房

　　按照新《條例》第三十條規(guī)定，新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當按照下列規(guī)定配置物業(yè)管理用房(包括業(yè)主委員會工作用房)：物業(yè)建筑總面積30萬平方米以下的，按物業(yè)建筑總面積的3‰提供，超過30萬平方米以上的部分，按物業(yè)建筑總面積的1‰提供;具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業(yè)管理用房建筑面積的50%。

　　依據(jù)規(guī)定，物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變其用途。對于不按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房的建設(shè)單位，將被處10萬元以上50萬元以下的罰款;物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房，將被處1萬元以上10萬元以下罰款。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得捆綁收費

　　在大同市一些舊居民區(qū)，由于個別住戶不按時交納物業(yè)費，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)站以各種理由捆綁或搭車收費。新《條例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國家和省、市制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。實行政府指導(dǎo)價的，價格主管部門要會同物業(yè)管理主管部門，根據(jù)物業(yè)的類型、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級和物價指數(shù)變動情況，制定相應(yīng)等級的最高限價，并向社會公布。

　　《條例》第三十六條還規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費用，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的業(yè)主，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納，限期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴，但不得以部分業(yè)主和使用人拖欠物業(yè)服務(wù)費為由，降低其他業(yè)主和使用人的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標準。此外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以接受供水、供電、供氣、供熱等單位的委托，代收有關(guān)費用，但不得向業(yè)主或者使用人收取手續(xù)費等額外費用，不得以任何理由捆綁收費。

　　居民擅自占用共用場地最高罰1萬

　　按照規(guī)定，任何單位和個人不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地和綠地。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機動車輛的車位、車庫，應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要，不得擅自改變用途;占用物業(yè)管理區(qū)域道路、場地停放機動車輛的，由業(yè)主大會決定是否收取場地占用費、收取標準和用途等事項。業(yè)主大會決定收取機動車輛場地占用費的，場地占用費屬于全體業(yè)主共有，業(yè)主委員會可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收。另外，業(yè)主或使用人需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或使用人。#p#副標題#e#

　　對于擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途，擅自占用、挖掘住宅區(qū)內(nèi)道路、共用場地，損害業(yè)主共同利益，擅自利用物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的住戶，將被處罰1000元以上1萬元以下的罰款。

　　業(yè)主大會至少每年召開一次

　　新《條例》第四條規(guī)定，市人民政府物業(yè)管理主管部門負責(zé)本市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，縣、區(qū)人民政府物業(yè)管理主管部門負責(zé)轄區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。與以往不同的是，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府也要負責(zé)指導(dǎo)、幫助本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解處理物業(yè)糾紛，居委會、村委會予以協(xié)助和配合。同時明確要求，公安、住建、規(guī)劃、市政、環(huán)保、園林、物價等部門按照各自職責(zé)，協(xié)同做好物業(yè)管理工作。

　　依據(jù)規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，由該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成;物業(yè)管理區(qū)域房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑總面積50%以上的，應(yīng)當成立業(yè)主大會;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)。

　　此外，業(yè)主大會會議每年至少召開一次。根據(jù)實際情況，如有20%以上業(yè)主提議、發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理、業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主委員會不履行召集義務(wù)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當督促或者組織召開業(yè)主大會會議。業(yè)主委員會依法履行選聘或者解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展物業(yè)服務(wù)等。