摘要：疫情還沒有結束，深圳樓市就又火了。

       近日來，有兩條新聞在朋友圈刷屏：

       一是招商灣璽平均每套4200萬元的豪華公寓半天賣光，開發商攬金23億；

       二是寶安中心區房價飆升，有的二手盤單價已經叫到每平米21萬元，更有業主每套加價1000萬。

       深圳樓市為什么突然回暖？這是否意味著“新一輪樓市大周期”啟動？如果資金充裕，該怎樣在大灣區配置不動產？

       全球貨幣寬松樓市或將啟動“新周期”

       如果你關心財經新聞，就會知道：4月6日余額寶的“7日年化收益率”首次跌破了2%，創下了2013年5月余額寶成立以來的新低。

       余額寶的“7日年化收益率”，是非常重要的“無風險利率”指標。它創出新低只能說明一點，市場里的錢非常充裕。

       而且歷史告訴我們，當余額寶的“7日年化收益率”升破6.5%，特別是7%之后，股市和樓市一定會進入熊市，而當它跌破2.5%，股市和樓市一定會有行情。

       余額寶創新低的背后，是各國央行的大放水。比如美聯儲在3月兩次“非常規會議降息”，利率陡然降低了150個基點，逼近了零利率。特朗普還出臺了2.2萬億美元的財政刺激政策，加上貨幣政策，累計放水6.2萬億美元。

       中國央行2020年以來三次降準，釋放長期資金1.75萬億人民幣。此外，還兩次降息，累計達到30個基點。展望2020年，中國的赤字率會提高，還將發行應對疫情的特別國債，增發地方專項債券，未來還可能降低存款利率。

       至于歐洲和日本，也都出臺量化寬松政策，并將政策利率維持在負數。

       當貨幣之水流入干涸的河床，資產價格之船的“浮起”和“遠航”只是時間問題。所以，樓市回暖、甚至啟動“新周期”是大概率事件。

       深圳樓市的供需矛盾最大，上一輪牛市之后調整時間最長；再加上“粵港澳大灣區+社會主義先行示范區”兩大利好疊加，以及今年8月26日恰逢“特區成立40周年”，所以“向陽花木易為春”。

       在哪重配你的資產？買對位置很關鍵！

       如今的深圳在經濟總量上超過香港、廣州，并躋身世界一線城市（國際研究機構GaWC的排名）。其中深圳PCT國際專利申請量、身價超過10億美元富豪人數，都位居全球城市的前六名之內。

       華麗“豹變”的深圳，正成為全國、全球熱錢關注的焦點，資金流入非常顯著。據央行最新數據，截至2月末深圳的資金總量（金融機構本外幣存款余額）達到了8.7萬億人民幣，同比大漲12.8%。而同期北京增長是10.6%，上海是8%，廣州是11.1%，重慶是3.6%，天津是0.6%。

       香港是全球不動產價格最高的城市之一，其中“維港”兩岸和“太平山”頂，是豪宅最集中、房價最貴的區域。

       對標香港 哪里才是深圳的“維港”和“太平山”？

       或許有人會說，深圳的“維港”是深圳灣、后海，深圳的“太平山”是蛇口的大小南山。

       其實不然。展望未來，深圳的“維港”只能是前海—寶安中心區，而深圳的“太平山”應該是寶安的尖崗山。

       前海不用講了，是“深港現代服務業合作區+自貿區”的“雙區疊加”之地，也是國家領導人最關心、每次視察深圳必到的地方。前海擴容之后，寶安中心區也將成為其核心區之一。

       隨著深中通道、深珠通道的規劃建設，這里將成為粵港澳大灣區最引人注目的“極點”。騰訊占地超過1平方公里的新總部，也將在這里建設。相比之下，香港的“維港”兩岸已經固化，增長潛力有限。至于后海、深圳灣總部基地雖然也生機勃勃，但在國家戰略里的定位仍然低于前海。

       寶安區的尖崗山片區總面積230公頃，坐擁6山、3園、2水庫，是深圳罕見的低密度生態住宅區，距離前海的直線距離不到6.5公里，距離寶安中心區不超過6公里（按百度地圖測量）。

       如果你把深圳最當紅的片區都標在地圖上——比如前海、海洋新城、會展新城、寶安中心區、西麗科教城、光明科學城、南山科技園、河套的“深港科技創新合作區”等等，就會赫然發現：尖崗山正好處于它們的中心點！

       此外，尖崗山還緊靠著粵港澳大灣區的黃金軸線。這條軸線的兩條邊分別是——京港澳高速（廣深段）和廣深沿江高速。它們把香港、深圳、東莞和廣州串聯起來，這里正是大灣區人口密度、資金密度最高的地方，也是上市公司和發明專利最密集的地方。

       可交易的宅子為何動輒天價？

       在深圳刻意保留的，靠近“深圳維港”的低密度豪宅片區——尖崗山，泰禾的“深圳院子”即將面世。

       這是泰禾集團花了5年時間精心打造的、大灣區內的標桿產品。這塊地是2015年的地王，含金量十足，一舉一動都備受關注，綜合容積率僅1.9，這在建筑高密度的深圳非常罕見，值得有實力的置業者關注。

       與之前深圳常見的“歐風美雨”式的別墅相比，泰禾的“深圳院子”獨樹一幟。

       提到中式院子，大家往往想到白墻黛瓦、小橋流水的江南院墅，其實這只代表了中國精英階層的一個狀態——獨善其身，或者說是出世、歸隱的傾向。

       中國精英階層還有更光彩照人的一面——兼濟天下。泰禾院子從福州“三坊七巷”中汲取坊巷規制的靈感，與北京皇家院落的風格相結合，展示了“積極入世，敢為天下先”的精神狀態。

       所以，泰禾院子是“入世”的院子，更講究禮序、格局，把皇家氣派融合到民居建筑里。從精神狀態上看，泰禾院子的“入世”跟深圳精神里的“進取”高度契合。

       更為重要的是，泰禾在造院的時候追求“慢工細活”，放棄了“快周轉”、“高利潤”的誘惑，致力于打造傳世精品。

       為此，泰禾首創了以“宅門、院落、坊巷”為核心的“三大造院體系”，還開中國房地產行業的先河，為院子系產品申請了十大專利。

       也就是說，泰禾院子不僅繼承了中國傳統文化里積極進取的一面，還成功創造了自己的IP。

       當你審視泰禾院子的亭臺樓榭，或是門頭、壁燈、抱鼓石、橫梁、門鈸等細部，就會驚訝地發現，它們不僅僅是建筑或者構件，還是一件件精美的藝術品。

       18年來，泰禾在22個城市建設了44個院子，其中比較著名的有北京的“泰禾中國院子”，以及“上海院子”、“南京院子”，它們都成為當地豪華別墅的標志性產品，在牛市的時候往往領漲，在熊市的時候則非常抗跌。

       或許有讀者會說：你不是常說，90%的別墅都是坑嗎？為什么要推薦泰禾深圳院子？

       原因很簡單：位置優越、配套好、文化內涵厚重、做工精致的別墅，不僅可以跑贏大盤，還可以讓你享受人生、傳之后世。泰禾深圳院子，就屬于這種別墅。

       或許有人會說，我更喜歡南山、福田、寶中有海景的大平層，生活方便、景觀一流。這當然沒有錯，優質的大平層的確可以在最初的20年里跑贏大盤。

       但你想到沒有：深圳是一個高密度的城市，未來大平層的供應量會一直比較大，而泰禾院子這種鬧市里的中式院落，卻是高度稀缺的。

       其實深圳的存量別墅，尤其是有清晰產權的（很多別墅建在旅游用地、工業用地上，是“灰色產權”）別墅就非常少。精工細作的、新中式的別墅，又位于核心片區的，更是少之又少。

       當大平層樓齡超過20年之后，它會衰老。而較高的容積率，讓舊改基本沒有空間。如深圳華僑城的某盤，早期的大平層目前二手房不過八九萬，已經開始跑輸大盤，只能賣到后期開發新盤的一半價格。

       而別墅是獨立建筑，當它老化之后可以全面翻新，靈活性遠超大平層。而且在新冠肺炎或者非典這類疾病爆發的時候，大平層因為排污或者排氣缺陷造成的交叉感染幾率，遠遠超過別墅。

       而且我比較看好泰禾“深圳院子”的中式風格和精工細作，這將讓它最終跑贏其他多數別墅。

       隨著中國的崛起和文化自信的樹立，中華文化正在全面復興。為什么優質的茶葉，價格遠遠超過咖啡？為什么茅臺市值在全球酒類中名列第一，茅臺在宴席上可以輕松打敗頂級紅酒？為什么中國古代的瓷器、繪畫，在國際拍賣中屢創天價和新高？

       就是因為中國強大了，中國人富裕了，中國文化、甚至中國式的生活習慣，都正在被重新估值。

       隨著深圳的進步，以及深圳富豪階層的進化，購買豪宅已經不僅僅是一種投資方式，更是一種生活方式。我們買別墅不單是為了獲取差價，更是為了享受生活。如果能讓自己的孩子在浸潤著傳統文化的院子里成長，讓父母能在院子里種菜、打太極、養老，這將是一種怎樣的成功！

       另外，從家族財富傳承的角度，位置好、品質好的別墅也比其他居住形態更有優勢。前文里曾提到，大平層能在最初的20到30年跑贏大盤，但它的“青春期”太短，甚至無法覆蓋一代人的“全生命周期”，你基本上20到30年就要置換一次，因此更談不上傳世。但是別墅可以，它的翻新、拆建只需要報備政府，不需要樓上樓下的鄰居同意。

       中國人天生喜歡土地，而院子恰恰是我們對土地最終極的擁抱方式。在深圳這個寸土寸金地方，如果有條件的話，你應該擁有一套屬于自己的院子。