摘要：10月，“房地產開發商”魯商發展（600223）在二級市場“火”了一把，但這波上漲卻不是因為賣房主業被看好，而是因為公司戴上了“玻尿酸”的帽子，還和“區塊鏈”沾了點親。

       不過，正如公司風險提示中所述，公司股價已經”嚴重脫離基本面”。市場熱點一個接一個，當熱度漸漸散去，股價終究還要靠基本面來支撐。

       為什么炒 “魯商發展”

       連續多日拉漲停的狀況，魯商發展已經很久沒有出現過了。

       從10月18日開始，魯商發展連續6個交易日漲停，近10個交易日累計漲幅89.61%。暴漲期間公司多次發布公告提示投資風險。27日晚間，公司發布當月第三次風險提示，對“風險”的提示也較前兩次更加詳盡，涉及9個方面，否定玻尿酸概念的同時，還稱房地產主業的持續盈利存在較大不確定性。

       魯商發展的玻尿酸概念主要有兩個來源：擬收購焦點生物和福瑞達醫藥子公司。

       10月1日，魯商置業發布了擬收購山東焦點生物科技股份有限公司部分股權的公告。收購完成后魯商置業將取得焦點生物的控制權。資料顯示，焦點生物是一家專業生產透明質酸的企業，目前產能120噸/年。

       根據玻尿酸龍頭華熙生物的招股說明書，華熙生物2018年的透明質酸原料銷量175.12噸，而華熙生物2018年在全球透明質酸原料市場的占有率為36%，焦點生物為12%，若以此估算，焦點生物2018年的銷量約58.37噸，與120噸/年的產能有較大差距。并且，華熙生物2018年的原料產品銷售收入為6.51億元，若以此估算，一年58.37噸原料對應的銷售收入約為2.17億元。

       但是魯商發展披露的公告顯示，截止2019年6月底，焦點生物的營業收入7250萬元，凈利潤僅1487萬元，凈利潤率約20.61%。

       招股書顯示，華熙生物2019年上半年實現營業收入8.09億元，歸母凈利潤為2.65億元，凈利潤率為32.76%。

       對比可見，焦點生物利潤率不高的同時，產能利用率、產銷率可能都不算高。

       以目前的收益來看，就算收購了焦點生物100%股權，對魯商發展業績貢獻也并不算多，更何況公司還表示，目前該交易存在重大不確定性，存在較大終止風險。

       而另一個輿論焦點系魯商發展的全資子公司“山東福瑞達醫藥集團有限公司”。魯商發展表示，福瑞達醫藥無生產并對外銷售透明質酸（玻尿酸）業務，只從事下游醫藥和化妝品生產等業務。

       值得一提的是，由魯商發展間接持股56.25%、福瑞達醫藥的子公司——山東福瑞達生物工程有限公司卻是主要從事透明質酸、聚谷氨酸生物護膚技術產品的研發與銷售，開發了“頤蓮”、“璦爾博士”等護膚品牌和“心生愛目”護眼品牌。其中，福瑞達醫藥官網頂部展示的“璦爾博士”的最新主打產品即為玻尿酸精華液。

       不過，魯商發展半年報顯示，福瑞達生物工程上半年的營業收入為1.47億元，凈利潤僅1465.04萬元，凈利潤率為10.20%，遠低于華熙生物。

       雖然同樣都是生產玻尿酸的企業，盈利能力卻有明顯的差距，更何況，一個收購案還在推進，一個是魯商發展間接持股的公司，半年凈利潤不到1500萬元。投資魯商發展的玻尿酸業務，也許還為時尚早。

       或許是第三次風險警示起到了作用。10月28日，魯商發展開板，但依然以8.77%的漲幅收盤，盤中股價最高觸及8.03元/股，創下了近4年新高。而10月29日和10月30日，公司股價連續跌停。其中，也有區塊鏈概念股來勢洶洶的影響，沖淡了玻尿酸概念的熱度。

       巧的是，魯商發展和區塊鏈也沾點邊，公司第六大股東魯商集團旗下易通金服支付有限公司申報了“面向多維商業融合的區塊鏈金融服務平臺攻關項目”，以大數據、云計算、區塊鏈等新一代信息技術為依托，通過立足商戶供應鏈，提供多維金融服務解決方案。

       由此看來，區塊鏈概念和玻尿酸概念，魯商發展似乎還是離后者更近一些。不過，正如魯商發展所述，它仍然是一家以房地產為主業的公司，房地產銷售收入占比超8成。

       地產主業盈利能力羸弱

       2019年7月，公司簡稱由原來的“魯商置業”更名為“魯商發展”。無論是2018年12月，魯商發展從第一大股東手山東省商業集團有限公司里受讓福瑞達醫藥，還是最近對焦點生物的收購計劃，都是在構建“地產+醫養”發展模式。

       2018年的股權轉讓，山東省商業集團同時作了業績承諾，山東福瑞達醫藥集團有限公司2018年、2019年、2020年實現的凈利潤總數分別不低于2537.00萬元、5555.74萬元、8493.43萬元。

       2018年，福瑞達醫藥的凈利潤為3749.19萬元，而2019年上半年為1225.24萬元，今年上半年僅完成了今年全年業績的2成多，達成承諾業績壓力較大。

       魯商發展近年來一直在積極展開“醫藥康養產業轉型”探索，地產主業的盈利不理想或是主因。

       前三季度，魯商發展實現營業收入70.84億元，同比增長28.45%，實現歸屬于上市公司股東的凈利潤1.85億元，同比增長47.53%。

       雖然前三季度業績仍呈增長趨勢，但公司的盈利能力近年來大幅下滑。截至6月末，房地產銷售的毛利率比上年減少了4.6個百分點至13.65%，遠低于行業平均水平。

       分區域來看，魯商發展的毛利率水平主要受到了省外盈利性較差的影響。上半年，魯商發展省內房地產銷售的毛利率為19.53%，而省外僅為8.20%，兩者分別較上年減少0.26、1.18個百分點。

       此外，值得注意的是，上半年，魯商發展的省外銷售收入已經超過了省內銷售收入，省外銷售收入大幅上升的同時，省內銷售收入下滑較快。公司目前位于山東省濟南、青島、濰坊、菏澤等地區的項目，去化周期相對較長，毛利率相對較高的省內銷售下滑為業績埋下隱憂。

       據經營簡報，2019年1-9月，魯商發展房地產項目實現簽約金額93.83億元，同比增加23.09%；實現簽約面積91.3萬平方米，同比增加10.67%。其中，7-9月，實現簽約金額24.25億元，同比增加0.79%；實現簽約面積22.55萬平方米，同比減少18.49%。

       在“房住不炒”大環境下，傳統房地產開發模式難以持續，行業“馬太效應”凸顯，房企競爭激烈，市場份額將加速向龍頭房企集中，行業洗牌隨之加速，今年以來已經有超200家中小房企破產清算，資金鏈斷裂是最主要的問題。

       魯商發展作為區域性小房企，日子也不好過。三季報顯示，公司前三季度經營活動產生的現金流量凈額為-65.97億元，比上年同期減少750.39%，公告稱主要系本期支付土地款較多。在融資收緊環境下，公司的資金壓力不小，現金流問題需引起重視。

       泡沫散去，魯商發展的股價似乎正在回歸基本面的路上，期待第二波行情的觀望者需慎重投資。

       10月，“房地產開發商”魯商發展在二級市場“火”了一把，但這波上漲卻不是因為賣房主業被看好，而是因為公司戴上了“玻尿酸”的帽子，還和“區塊鏈”沾了點親。

       不過，正如公司風險提示中所述，公司股價已經”嚴重脫離基本面”。市場熱點一個接一個，當熱度漸漸散去，股價終究還要靠基本面來支撐。

       為什么炒 “魯商發展”

       連續多日拉漲停的狀況，魯商發展已經很久沒有出現過了。

       從10月18日開始，魯商發展連續6個交易日漲停，近10個交易日累計漲幅89.61%。暴漲期間公司多次發布公告提示投資風險。27日晚間，公司發布當月第三次風險提示，對“風險”的提示也較前兩次更加詳盡，涉及9個方面，否定玻尿酸概念的同時，還稱房地產主業的持續盈利存在較大不確定性。

       魯商發展的玻尿酸概念主要有兩個來源：擬收購焦點生物和福瑞達醫藥子公司。

       10月1日，魯商置業發布了擬收購山東焦點生物科技股份有限公司部分股權的公告。收購完成后魯商置業將取得焦點生物的控制權。資料顯示，焦點生物是一家專業生產透明質酸的企業，目前產能120噸/年。

       根據玻尿酸龍頭華熙生物的招股說明書，華熙生物2018年的透明質酸原料銷量175.12噸，而華熙生物2018年在全球透明質酸原料市場的占有率為36%，焦點生物為12%，若以此估算，焦點生物2018年的銷量約58.37噸，與120噸/年的產能有較大差距。并且，華熙生物2018年的原料產品銷售收入為6.51億元，若以此估算，一年58.37噸原料對應的銷售收入約為2.17億元。

       但是魯商發展披露的公告顯示，截止2019年6月底，焦點生物的營業收入7250萬元，凈利潤僅1487萬元，凈利潤率約20.61%。